Число сделок с «вторичкой» на Юге вырастет вдвое при расширении семейной ипотеки

После нескольких лет доминирования рынка новостроек, рынок недвижимости входит в новую фазу. В 2026 году игроки рынка наблюдают переориентацию спроса на вторичное жилье. Один из ключевых факторов в этом процессе — расширение программы льготной семейной ипотеки на вторичное жилье старше 20 лет. Под эти условия в Ростовской области, Краснодарском крае и на Ставрополье попадает порядка 30 населенных пунктов, где новостроек крайне мало.

Если ипотеку расширят, то к концу 2026 года рост спроса на вторичное жилье в южных регионах может достичь 50%, а общее количество сделок вырастет в два раза в сравнении с показателем 2025 года.

Сколько готового жилья продали на Юге в 2025 году

Прошлый год стал для жилищного рынка регионов Юга в большей степени прохладным. По данным агентства «Этажи», в Краснодарском крае, по сравнению с 2024 годом, количество сделок на первичном рынке в прошлом году сократилось на 23,4%, в Ставропольском крае — на 4,5%. Ростовская область в 2025 году стала единственным из южных регионов, где первичный рынок показал положительную динамику — 20%.

На вторичном рынке в прошлом году во всех перечисленных регионах зафиксирован спад количества сделок. Так, в Ростовской области сокращение составило 27,6%, в Краснодарском крае — 13,2%, на Ставрополье — 6,7%.

При этом, новостройки в региональных столицах значительно дороже, чем вторичка. Так, в феврале 2026 года в Ростове-на-Дону средняя цена 1 кв. м. на первичном рынке составила 149,3 тыс. рублей. Это на 11,7% больше, чем средняя стоимость вторички. В Ставрополе один «квадрат» в новостройке обойдется в 117 тыс. рублей, тогда как в готовых квартирах стоимость составляет 107,6 тыс. рублей — разница в 8,7%. Самый существенный разрыв — в Краснодаре, где новостройки в цене выше на 32,8% (176,8 тыс. рублей против 133,1 тыс. рублей за кв. м).

В прошлом году некоторому снижению спроса могло способствовать широкое распространение мошеннических схем с вторичным жильем, по типу «схемы Долиной». Клиенты действительно стали более осторожными, и это ощущается и на Юге. Клиенты чаще задают вопросы о безопасности сделок, и выбирают проверенных партнеров.

Драйверы спроса на вторичку

Одним из главных толчков к оживлению рынка недвижимости стало снижение ключевой ставки в конце февраля 2026 года до 15,5% годовых. Это было шестое подряд снижение показателя. К концу года ожидается сокращение ключевой ставки до уровня 12-13%. Этот вектор создает важный психологический эффект: покупатели проявляют большую уверенность в возможности рефинансирования кредитов, что меняет правила игры, в том числе, и для вторичного рынка. По данным компании «Этажи», с момента постепенного снижения ключевой ставки, за последние 4 месяца интерес клиентов к ипотечным программам в Ростове-на-Дону вырос на 27%.

В то же время, ужесточение правил семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года сократило возможности для инвесторов и варианты множественного использования льготных программ, что привело к спаду спроса на первичном рынке.

Ключевым фактором, определяющим растущий спрос на вторичку, стало поручение президента РФ Владимира Путина проработать вопрос распространения семейной ипотеки на вторичный рынок жилья. Это решение действительно дает новые возможности покупателям, особенно в тех городах, где новостроек мало или нет вовсе. В число основных критериев включения города в программу входит отсутствие или минимальный объем строящегося многоквартирного жилья, а также невхождение в состав крупнейших агломераций. Льготные условия предназначены для семей с детьми до 6 лет и семей, воспитывающих детей-инвалидов.

В Ростовской области это правило может коснуться таких городов, как Шахты, Новочеркасск, Волгодонск, Каменск-Шахтинский. В Краснодарском крае под программу попадают не меньше 15 городов. К их числу можно отнести Крымск, Абинск, Тимашевск, Тихорецк, Белореченск, Славянск-на-Кубани, Ейск, Темрюк, Хадыженск, Апшеронск, Курганинск, Лабинск, Новокубанск, Гулькевичи, Кореновск, Усть-Лабинск.

На Ставрополье программа может затронуть 10 городов, в том числе, Георгиевск, Минеральные Воды, Будённовск, Железноводск, Лермонтов,Благодарный, Зеленокумск, Изобильный, Ипатово, Светлоград.

«Эффект вторички» для Юга

Мы вступаем в период, когда вторичный рынок получит реальные конкурентные преимущества: более доступные цены при сохранении доступа к льготному финансированию для ключевых категорий покупателей. Также дополнительно у банков существуют программы, где можно приобрести вторичную недвижимость по ставке 11,99%.

При оптимистичном сценарии рост спроса на вторичное жилье в южных регионах в 2026 году может достичь 50%. При более сдержанном прогнозе, динамику можно оценить в 30%. Число сделок на вторичном рынке в Ростовской области, Краснодарском крае и Ставрополье по итогам 2026 года может увеличиться в два раза в сравнении с показателям 2025 года.

При этом, цены на вторичку будет постепенно повышаться, ведь снижение ключевой ставки увеличит спрос, а продавцы, в свою очередь, не упустят шанса получить максимальную выгоду. На первичном рынке застройщики также не планируют снижать цены, так как работают на грани маржинальности. Соотношение цен между первичным и вторичным жильем, вероятно, сохранится с возможным незначительным сокращением разницы за счет роста спроса на вторичку.

Для застройщиков рост внимания ко вторичке, скорее всего, приведет к более активному использованию рассрочек. Этот инструмент уже показал свою эффективность в начале 2025 года, когда спрос на новостройки временно снижался. Кроме того, можно ожидать появления различных акций и маркетинговых программ, направленных на удержание покупательской способности в сегменте первичного жилья.