Автор — Алексей Олейников, директор агентства недвижимости Immobily
На ростовском рынке недвижимости новостройки продолжают расти в цене, потому что спрос значительно выше предложения. Даже при наблюдающемся увеличении объемов строительства все равно к сдаче у застройщиков уже все раскупают. С января 2021 года по сегодняшний день усредненная цена квадратного метра выросла примерно на 30%, а с августа 2020-го, когда начался основной рост стоимости на первичном рынке, цены выросли за год на 54%. Сейчас средняя цена квадратного метра в ростовской новостройке составляет 87 тысячи рублей (хотя в зависимости от расположения проекта и типа квартиры цена может колебаться от 55 до 200 тысяч).
Серьезный рост цен на первичном рынке привел к тому, что покупатели начали уходить на вторичный. При этом, если в последние годы порядка 70% покупателей приобретали новостройки, то после скачков цен и ограничения льготной ипотеки пропорция полностью развернулась. Это ведет к тому, что и вторичное жилье начинает дорожать, его тоже не хватает. Мы вернулись к ситуации 2008 года, когда покупателей было больше, чем продавцов, и рынок был на стороне продавца – квартиры могли моментально дорожать на несколько сотен тысяч рублей, потому как на одну квартиру претендовали сразу несколько покупателей. Сейчас с рынка «вторички» уже смели практически все предложения, которые продавались годами.
Если говорить о предпочтениях ростовчан, то по данным ЕИСЖС наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры и студии площадью от 30 до 50 кв. м – это 51% общего спроса за год. Следом идут трехкомнатные квартиры площадью от 75 «квадратов» и выше, а так же «двушки» от 50 до 75 кв. м. Это порядка 21% от общего объема на каждую категорию. Остальные 7% составляют маленькие студии. Растет спрос и на индивидуальное строительство, потому как если раньше современный частный дом на окраинах стоил как трехкомнатная квартира в условном Суворовском или на Левенцовке, то сейчас он обойдется дешевле, чем большая квартира в новостройке.
С коммерческой недвижимостью тоже есть серьезная проблема. Очень маленькие ее объемы проектируются в строящихся ЖК, а новые торговые и офисные центры практически не строятся – это привело к тому, что если раньше средняя цена квадратного метра была порядка 80-90 тыс. рублей, то сегодня, застройщики часто открывают продажи от 120 тыс. рублей и выше. Порой даже они выводят коммерческие помещения из продажи и ждут завершения строительства или сдают в аренду.
Цены на рынке недвижимости продолжат расти
К примеру, сейчас можно наблюдать ситуацию, когда даже при старте предварительного бронирования (еще до официального старта продаж), в ЖК за месяц раскупаются все студии и однокомнатные квартиры, при этом бронируются квартиры по ценам 80-95 тыс. рублей за кв. м.
Фактор конкуренции в Ростове я бы поставил на первое место. Сейчас у нас опять началась политика ее искусственного сдерживания. Застройщикам, работающим честно и открыто, просто не дают разрешения на строительство, они вынуждены отстаивать свои права в изнурительных судебных тяжбах, тогда как другие, те кто «ближе к телу», спокойно получают разрешения на строительство. При этом их проекты по многим параметрам нарушают действующие нормативы и требования. Эти действия приводят к тому, что порядка 70% объемов строительства реализуются шестью-семью девелоперами. Если администрация продолжит этот курс, то ничего хорошего ожидать не стоит.
Среди ограничивающих факторов для роста спроса, думаю, стоит отметить рост ставки ЦБ, сегодня она уже 6,75% против 4,25% годом ранее. Для комфортных условий кредитования банками обычно к ставке ЦБ прибавляется 2-3%, то есть без учета господдержки и субсидирования ипотеки ставки в новом году, похоже, будут близиться к 10% годовых на вторичном рынке и порядка 6-7% в новостройках. То есть, если у людей стоит острая необходимость в решении жилищного вопроса, то нужно заниматься им сейчас, если глобальной проблемы нет, то я бы подождал два-три года и понаблюдал бы за ситуацией, но надо быть готовым к тому, что цены могут вырасти и зафиксироваться на еще более высоком уровне.
Так же для поддержания спроса, хотелось бы видеть более активное финансирование и информирование о субсидиях на приобретение недвижимости со стороны государства. Очень малая доля граждан, молодых семей врачей, бюджетников, многодетных семей, знают о весьма приличных льготах для приобретения недвижимости. Я вырос в семье медиков, и они только от меня узнали, что оказывается, в свое время, могли получить субсидию на приобретение недвижимости от государства вплоть до 90% от стоимости квартиры.
Читайте также другую колонку автора о том, как решить проблему реновации центра Ростова.
