Почему ростовская недвижимость отстает от краснодарской

Динамика цен на первичное жильё

До 2021 года стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Ростове-на-Дону оставалась выше, чем в Краснодаре. Например, в 2018 году в Ростове средняя цена составляла 54 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в Краснодаре — 48 тыс. рублей. Эта разница сохранялась и в 2019 году, когда в Ростове цена выросла до 57 тыс. рублей, а в Краснодаре — до 54 тыс. рублей.

Однако с 2021 года тренд резко изменился. В Краснодаре начался активный рост цен, который стал заметен уже в 2022 году. Средняя стоимость квадратного метра достигла 116 тыс. рублей, обогнав Ростов почти на 40%. В 2023 году рост продолжился: в Краснодаре цены составили 121 тыс. рублей, а в Ростове — лишь 95 тыс. рублей. По прогнозам на 2025 год, разрыв сохранится: в Краснодаре ожидается рост до 170 тыс. рублей за квадратный метр, а в Ростове — до 134 тыс. рублей.

Таким образом, за период с 2018 по 2024 год цены на жильё в Краснодаре выросли в 3,5 раза, тогда как в Ростове — только в 2,5 раза. Такой дисбаланс не случаен: на него повлияли совершенно разные подходы к развитию рынка недвижимости в этих двух городах.

Почему недвижимость Краснодара растёт быстрее?

• Массовая миграция
Краснодар стал ключевым направлением миграции жителей России, особенно из регионов с неблагоприятным или холодным климатом. Поток людей в город усилился на фоне пандемии, когда спрос на южную недвижимость вырос благодаря удалённой работе и льготной ипотеке.

Краснодарский край, благодаря активному региональному брендингу, стал ассоциироваться с комфортной жизнью. Это подогревало интерес к краевому центру, где с 2018 по 2024 год цены на квадратный метр выросли в 3,5 раза.

• Системный подход к застройке
В 2020 году в Краснодаре был введён запрет на точечную застройку, а также усилены требования к обеспечению социальной инфраструктуры при строительстве ЖК. Это привело к следующим результатам:

• На рынке остались крупные застройщики, такие как ГК «Точно», Dogma, «Неометрия» и ССК, которые начали реализовывать масштабные проекты.

• Появились современные ЖК с благоустроенными дворами, парками, школами и торговыми зонами. Например, «Самолет» и «Родные просторы» стали эталонами нового качества застройки.

• Снижение конкуренции среди застройщиков
После запрета точечного строительства ряд мелких игроков ушли с рынка, и количество предложений сократилось. При этом высокий спрос остался, что привело к значительному росту цен.

• Рост туристической привлекательности
Если когда-то Краснодар воспринимался как точка на пути к морю, то теперь это самостоятельный город с позиционированием и такими крупными объектами как парк Галицкого. Уже сейчас новый символ Краснодара и слоган «Встречаемся в Краснодаре» активно используется в мерче, сувенирной продукции, его взяли на вооружение предприятия и организации.

Отставание и точки роста неофициальной столицы ЮФО

Ростов-на-Дону, несмотря на статус неофициальной столицы ЮФО, долгое время оставался в стороне от тенденций Краснодара. Причины:

Преобладание точечной застройки

До 2024 года основным принципом развития города оставалось освоение небольших участков под строительство многоквартирных домов. На рынке доминировали застройщики, такие как СК-10, МСК, которые концентрировались на строительстве «свечек».

Отсутствие крупных проектов и комплексного подхода привело к недостатку инфраструктуры в новых микрорайонах, таких как Левенцовка и Суворовский.

Запоздалая реакция властей

Запрет на точечную застройку и переход к комплексному развитию территорий (КРТ) в Ростове был введён только в 2024 году. Местные власти долгое время игнорировали проблему инфраструктурного дефицита, что усиливало социальное недовольство жителей.

Отсутствие крупных девелоперов

Ростовский рынок недвижимости до недавнего времени оставался локальным, и федеральные игроки заходили сюда крайне неохотно. Сейчас ситуация начала меняться: такие компании, как «Самолёт», а также краснодарские девелоперы Dogma и ГК «Точно» уже заявили о запуске своих проектов в городе.

Удастся ли Ростову догнать Краснодар?

Запрет точечной застройки и приход крупных девелоперов, которые работают с крупными участками земли (70–100 га и более), способны изменить рынок Ростова. Реализация комплексных проектов позволит улучшить качество жилья, повысить его стоимость и привлекательность.

Например, в Ростове-на-Дону реализуется четыре проекта КРТ жилой застройки, а также масштабный проект незастроенной территории старого аэропорта. Еще три проекта реализуются в крупных городах области — Таганроге и Батайске, а также три проекта по инициативе «Дом.РФ». Общая площадь КРТ составляет 416 га с вводом 2 млн кв. м. до 2040 года. Однако для достижения успеха важно устранить ключевые проблемы города: нехватку школ, детских садов, парковочных мест и транспортную перегруженность в новых микрорайонах.

Еще активнее концепция развивается на Кубани. Для реализации комплексного развития выбрано 40 площадок общей площадью 1339 га в 11 муниципалитетах Краснодарского края. Потенциал этих проектов составляет свыше 8,4 млн кв. м, из которых 5,8 млн кв. м — жилая недвижимость. На данный момент заключено 24 договора КРТ с общим градостроительным потенциалом 6,8 млн кв. м, включая 4,9 млн кв. м жилой площади. Из них 23 договора инициированы застройщиками, в том числе «Дом.РФ», портфель сделок по финансированию таких проектов в котором с начала года вырос на 44%, а один — муниципалитетом в Тимашевске.

Краснодар продолжит лидировать на рынке недвижимости за счёт высокого спроса и развитой инфраструктуры. Цены на жильё в городе будут расти, но уже более умеренными темпами из-за насыщения рынка и конкуренции среди крупных застройщиков.

Подводя итог, можно сказать, что Краснодар уверенно занял позицию флагмана рынка недвижимости Юга России благодаря высокому спросу, активной миграции и грамотной политике властей. Ростов-на-Дону, в свою очередь, только начинает выстраивать новую стратегию развития, что создаёт потенциал для догоняющего роста.

В ближайшие годы главная задача Ростова — улучшить качество девелоперских проектов, привлечь федеральных игроков и решить инфраструктурные проблемы. Без этого городу будет сложно конкурировать с соседним Краснодаром.