Рынок недвижимости в 2026 году восстановится после спада

Самый важный и позитивный итог кризисного 2025 года в том, что негативные сценарии развития рынка недвижимости не реализовались. Безусловно, была стагнация, упал спрос, снизились продажи, но катастрофического падения рыночных индикаторов не произошло. Новых проектов запущено на 15% меньше, чем в 2024 году, что нельзя назвать провалом. Прогнозировалось, что цены могут иметь небольшую отрицательную коррекцию, но они не упали, а даже немного выросли в пределах инфляции. Рынок миновал кризисный период достаточно спокойно и уверенно.

Мы ожидаем, что 2026 год в любом случае будет более удачным, чем предыдущий. Вариативность только в том, насколько быстрым будет восстановление.

Варианты позитивного сценария

Скорее всего, восстановление будет осторожным, основная часть положительных тенденций проявится не раньше середины года. Безусловно, это должно быть связано со снижением ключевой ставки, поскольку ее размер влияет глобально на рынок как со стороны спроса, стимулируя людей покупать жилье, так и со стороны предложения, ослабляя давление на себестоимость девелоперского бизнеса. Очевидно, что радикального падения ключевой ставки в этом году не произойдет, но важен тренд. Настроение и деловая активность девелоперов растут с каждым процентным пунктом снижения ставки. Есть ожидание, что к концу года мы увидим динамику, которая действительно существенно повлияет на спрос и оживит рынок.

Из геополитических факторов возможное завершение СВО позитивно отразится на общем фоне. С другой стороны, изменение налоговых правил является фактором неопределенности, оценить влияние которого мы сможем в течение первого квартала. Если экономика это проглотит, переварит и быстро адаптируется, то и проблем в строительной отрасли из-за этого не возникнет. Но если вдруг выяснится, что эти факторы наложатся на глобальные макроэкономические тенденции, реакция будет более чувствительной, и это повлияет на общеэкономический риск.

В рамках в целом положительного сценария остаются вариации. По консервативным прогнозам улучшение будет незначительным, но есть сценарии, которые предполагают более радикальные преобразования в лучшую сторону.

Из депозитов — в курортную недвижимость

Частный инвестор в последние как минимум два года держал деньги в депозитах, поскольку при высокой ключевой ставке это оказывалось более интересным, чем любые другие вложения. Теперь у многих игроков рынка есть надежда, что снижение ставки привлечет капитал на рынки недвижимости. К тому же какая-то часть инвесторов опасается, что банковская система может стать нестабильной, и они начинают присматриваться к рынку недвижимости. Однако резкого оттока средств с депозитов не произойдет, так как пока ставки находятся на том уровне, что даже при снижении они все равно гораздо привлекательнее многих других сфер вложения.

Классический рынок жилой недвижимости выглядит сейчас менее интересным, чем пару лет назад, так как доходность вложения достаточно низкая, а активный рост цен уже остановился. За 2025 год цены выросли на уровне инфляции, в среднем на 7−8%, а это ниже ставок по депозитам.

Но если есть на руках «живые» деньги, можно найти интересные варианты на вторичном рынке, которые в отсутствие льготных государственных программ ипотечного кредитования продаются с дисконтом. В частности, в Анапе, где спрос упал, можно найти лоты дешевле рыночной стоимости. Инвесторы понимают, что в любом случае анапский рынок восстановится довольно быстро, и на этом можно будет заработать.

Наиболее активные инвесторы вкладываются в рынок курортной недвижимости, где за последние пять лет сформировался уже понятный продукт — гостиничные лоты в апарт-отелях, приобретение которых позволяет зарабатывать не только на теоретическом росте стоимости этой недвижимости со временем, но и на получении стабильного арендного дохода. Таких гостиничных номеров с профессиональным управлением в 2025 году по югу России продано не менее 6,5 тысяч.

Помимо классических южных курортов, где стоимость недвижимости уже достигла исторических максимумов, я бы смотрел на побережье Азовского моря: Темрюкский район, Приморско-Ахтарск, где в долгосрочной перспективе есть потенциал формирования транспортной магистрали, и в целом турпоток будет расти, а цены еще низкие.

Многие инвесторы из Москвы и других российских регионов инвестируют в курорты Северного Кавказа, где курортный сегмент развивается очень активно. Это не только Кавказские Минеральные Воды, но и Архыз, Домбай, курорты Карачаево-Черкесии, Дагестана, Северной Осетии. Практически в каждом северокавказском регионе есть курортные проекты, которые пользуются спросом со стороны инвесторов.

Коммерческая недвижимость для малых инвесторов

В 2026 году получит развитие рынок коммерческой недвижимости, где появляются новые продукты, которые немного снижают среднюю цену входа. Теперь можно относительно недорого приобрести коммерческое помещение в составе офисного центра, торгового комплекса или даже складских площадей, при этом профессиональная управляющая компания берет на себя функции по сдаче этого помещения в аренду.

Еще несколько лет назад таких предложений не было. Вы могли купить склад только целиком, и управлять им никто не брался. Сейчас же можно владеть долей в огромном складском комплексе, не нести никаких издержек по управлению и получать достаточно высокий доход.

Подобных проектов не так много и теперь, но профессиональные инвесторы, которые глубоко занимаются рынком недвижимости, ищут такие предложения, и тренд будет только набирать обороты в 2026 году.

Больше инвестиций в недвижимость будет поступать через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Сейчас в общем объеме инвестирования в недвижимость доля ЗПИФов минимальная, но с каждым месяцем снижения ключевой ставки этот тип вложений будет становиться доходнее, чем депозиты. Еще одно преимущество в том, что это очень ликвидное вложение. Продажа складского помещения может занять не один месяц, а избавиться от пая можно моментально. Важно, что число ЗПИФов растет, порог входа снижается, так как пай может стоить от 10 тыс. рублей, и с расширением предложения туда вовлекается все больше инвесторов разного масштаба.