Поделиться
Давайте рассмотрим стратегии, которые мы не считаем инвестициями и которые не рекомендуем использовать нашим инвесторам.
Спекулятивная стратегия через ипотеки с господдержкой
Спекулятивная стратегия в недвижимости подразумевает быструю покупку и продажу недвижимости с целью получения прибыли от краткосрочных изменений цен. Она основана на высоком риске из-за нестабильности рынка и требует быстрого реагирования на рыночные изменения.Купить и продать недвижимость один раз — не значит реализовать спекулятивную стратегию. Спекуляция — это постоянная работа. Теперь осуществить ее через ипотеки с господдержкой не получится, так как более чем одну господдержку взять нельзя.
Да и в целом учитывайте, что быстрые деньги на недвижимости сегодня — это миф. Забудьте идею про заработок на перепродаже в 30% годовых. Например, за 2021 год в Краснодаре цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 68.92%, в Анапе — на 67.45%, в Сочи — на 86.73%. Такого не будет уже.
Мы покупаем у застройщика, а продаем на вторичном рынке, а разница между этими рынками сейчас составляет в среднем по стране 40,7%, согласно данным «Домклик» на это лето. Если обратиться к югу, то в Ростовской области стоимость квадратного метра в новостройке на 37,3% выше, чем на вторичке. В Краснодарском крае этот процент ниже, но также существенный — 16,3.
«Обманывать судьбу» с ипотеками с господдержкой уже не получится, придется делать более тщательный выбор. Теперь мы используем такую стратегию и покупаем недвижимость только с точки зрения «сохранить и приумножить», с перспективой роста стоимости актива.
Покупка нескольких квартир для сдачи в льготные ипотеки
По этой же причине не получится купить несколько квартир для сдачи, используя льготные ипотеки.Да, до сих пор можно взять несколько семейных ипотек, но расчет долговой нагрузки на семью, а также дополнительные условия для этого никто не отменял.
С 23 декабря 2023 года возможно оформление лишь одного договора по ипотечному кредиту под льготную ставку, не превышающую 6%. Предыдущие договоры при этом не учитываются. В случае, если семья уже воспользовалась семейной ипотекой ранее, возможно оформление нового кредита этого типа, однако последующее предоставление ипотеки по ставке до 6% не будет осуществлено.
Новые нормы содержат исключения, согласно которым повторное получение семейной ипотеки возможно при соблюдении трех условий:
1. Рождение еще одного ребенка в семье.
2. Приобретение жилья большей площади.
3. Полное погашение предыдущего кредита.
Поэтому здесь мы рассматриваем стратегию сдачи в аренду не как основную. Например, вы покупаете квартиру для вашего ребенка, чтобы в студенческие годы он смог жить отдельно в своем жилье, а до этого момента сдаете ее в аренду.
Покупка квартиры в ипотеку без первоначального взноса для сдачи
Запомните, ипотека без первоначального взноса — это не инвестиция, это не создание семейного капитала. Возможно, это какая-то другая задача, но построить будущее с ее помощью невозможно.
Во-первых, многие не понимают, как это работает и считают, что ипотека без первоначального взноса предоставляется банками. В основном это не так. Однако недавно Сбер начал выдавать ипотеку без пв со ставкой от 16,4%. Но для этого вы должны иметь в собственности квартиру или апартаменты.
Во-вторых, квартира в ипотеку без первоначального взноса не вырастет в цене на протяжении 5, 7 или более лет. Вы переплачиваете, чтобы не платить первоначальный взнос и тем самым обманываете себя. Рост цены у застройщика не значит, что цена на вторичном рынке выросла.
В-третьих, растет ежемесячный платеж, который никак не покроет доход от сдачи в аренду. Вы не получите не только прибыльную квартиру, не получится сделать ее даже самоокупаемой. Вам придется доплачивать еще около половины ежемесячного платежа. Малейшая порча мебели — и вы в тупике: у вас нет средств на покупку, либо урезаем бюджет на еду и другие потребности.
В-четвертых, если вам придется срочно продавать квартиру или вы столкнетесь с форс-мажором, вы понесете заметные убытки.
Задача инвестиций в недвижимость — сохранить и приумножить. Мы ничего не сохраняем и не приумножаем, используя ипотеку без пв. И обещанный кэшбек, парковочное место, кладовка или еще что-то — это все навязанное, чтобы подбить вас на сделку, выгоды здесь нет.
Да, два-три года назад можно было купить квартиру в ипотеку без пв как инвестицию, хотя бы с точки зрения долгосрочного планирования, когда мы могли получить пусть не доходную (когда от сдачи квартиры у нас остается прибыль), но хотя бы самоокупаемую (когда доход от сдачи равен платежу по ипотеке). И то, надо было очень тщательно смотреть. Сейчас так не получится даже в ликвидных объектах.
