Автор — генеральный директор консалтинговой компании MACON
На короткое время жилье стало доступным
Скорее речь идет о цепочке причин. Во-первых, «спусковым крючком», основным триггером роста цен недвижимость стала льготная ипотека. Она была введена с конца апреля 2020 года. Неожиданно многие смогли себе позволить приобрести жилье любой площади в любом сегменте. 92% квартир подходили под требования займа с господдержкой. Ставка опускалась ниже 6,5% в зависимости от политики кредитных организаций. В результате объем выданных кредитов на первичном рынке в 2020 году вырос на 42%. Это и спровоцировало рост цен. Вторая причина — сокращение объема предложений на рынке из-за введения эскроу-счетов (за два года — на 15%). Девелоперы с удовольствием отреагировали, дружно подняли цены.
Еще одна причина состоит в том, что люди, которые сохраняли деньги на депозитах и с помощью других инструментов, поняли, что впервые с 2007 года на недвижимости можно заработать. Они начали вкладывать в нее деньги. Доля таких сделок в стране в разных регионах страны колебалась от 15 до 25%.
Строительная отрасль традиционно с опозданием среагировала на процессы. Только к концу 2020 года стали появляться новые проекты.
Каждый девелопер сегодня объясняет рост цен на квартиры увеличением стоимости строительных материалов. На самом же деле основная причина в обратном – производители подняли цены, увидев значительный рост цен на первичном рынке. До пандемии цены на стройматериалы росли не столь угрожающе. Рынок недвижимости стагнировал и производители вынужденно сдерживали свои аппетиты. Сейчас же они стараются вернуть свою часть рентабельности.
Изначальной же доминантой роста цен был подъем спроса при ограниченном предложении на первичном рынке жилой недвижимости.
Административное давление: чиновники вмешались в рынок
Еще один фактор роста цен на недвижимость в Краснодарском крае: администрация региона взяла курс на то, чтобы не выдавать разрешение на строительство без сопутствующей инженерной и социальной инфраструктуры. Эти требования за полтора года сильно ужесточились. Как следствие, снизилось количество новых проектов. Количество застройщиков, готовых играть по новым правилам, уменьшилось (крупных девелоперов в городе осталось десять). При этом спрос со стороны как жителей края, так и других регионов сохранился на прежнем уровне. Феноменальный рост цен в Краснодаре (отдельных спальных районах цены достигают 140 тыс. рублей за кв. м) вполне объективен. Сегодня девелоперам понятно, что открыть три-пять новых проектов одновременно сегодня не так легко, как раньше. Лучше идти по пути увеличения цены, чем объемов. В каком-то смысле это справедливо в течение десяти лет краснодарские застройщики пожинали плоды огромной конкуренции при низких отметках рентабельности.
Оставшиеся игроки понимают, что лучше ограничить объем предложений и работать с более высокими ценами, создавать интересный и качественный продукт для покупателя.
Стоит ли инвестировать в недвижимость
Покупку жилья стоит рассматривать в качестве долгосрочной инвестиции — на 10-15 лет, уверен эксперт. Этот инструмент поможет как минимум сохранить деньги.
Но я бы предостерег от покупки прямо сейчас, потому как за последний год цены выросли так, что дальше им стремиться некуда. На небольшой промежуток времени потенциал исчерпан. В местах, где цены выросли сильнее всего (Краснодар и побережье Черного моря), есть вероятность отката назад. Но на фоне запретительной политики краевых властей я не сильно это верю Быстро объем предложений не вырастет.
Стоит обратить внимание и на вторичный рынок жилья, который сегодня стал гораздо интереснее. В нем множество разных собственников с разными целями: жизненные обстоятельства, скорость продажи... Здесь можно найти множество предложений, гораздо интереснее, чем на первичном. Обращать стоит внимание на объекты «младше» 20 лет.
Культура потребления растет во всем, и мы видим, что люди требуют жилье нового качества. Позиция «у меня нет денег, поэтому я куплю дешевле» уходит в прошлое. Единственная возможность строить качественное жилье — это достаточно высокие цены на него при низком проценте ипотеки. Это мировая практика. К этому придем и мы.
