— Компания сейчас активно строит два микрорайона. И на каких этапах эти проекты?
— На сегодняшний день наша компания ведёт два масштабных проекта, один из которых — микрорайон «Образцово». Это многоквартирное высотное строительство, микрорайон полностью обеспечен внутренней инфраструктурой: там есть и детские сады, и школа, одна из крупнейших в ЮФО, приступили к строительству довольно крупной поликлиники. Кроме того, у нас есть ещё один очень амбициозный проект — это, наверное, один из крупнейших элитных посёлков в ближайшем пригороде Краснодара — «Новая Елизаветка». Там мы постарались на территории 100 гектаров собрать индивидуальное жильё, коттеджи, дуплексы, разбавили их малоэтажными многоквартирными жилыми домами для того, чтобы предоставить варианты на любой вкус. Ведь мы знаем, что сейчас молодёжь зачастую предпочитает жить в квартирах, потому что они не требуют такого внимания, как индивидуальные дома, — обслуживания территорий, например. Кроме того, мы создали там комфортную среду с большими парковыми зонами, озером, рестораном на берегу, прогулочными зонами. Это, наверное, единственный посёлок, в котором зелёная зона гораздо шире, чем тротуары. Мы разместили перед домами большое пространство под озеленение, чтобы расширить уличную территорию. Это очень эстетично смотрится и практично для жителей.
Если говорить о социальных объектах, то мы выступаем подрядчиком у города. Город заказывает это строительство, в рамках нашей территории мы проводим проектирование, передаём проектную документацию, выступаем подрядчиками, строим, вводим в эксплуатацию и передаём городу в собственность на обслуживание.
Рынок требует комплексных решений
— Мы привыкли слышать, что многих элементов комфортной среды рынок пока не может себе позволить. А вы описываете ситуацию, в которой как будто бы рынок всё поглощает, причем применяя самые прогрессивные решения.
— Рынок давно изменился. Если мы возьмём рынок 2012-2015 годов, то тогда людям было в принципе всё равно, что покупать. Лишь бы была квартира, в которую можно вложить деньги, которую можно передать детям, чтобы они не остались без крыши над головой. Сейчас мы видим, что такие категории покупок уже себя изжили. Теперь люди хотят покупать что-то хорошее, чтобы это было красиво и качественно, чтобы всё, что нужно, было рядышком, в шаговой доступности. Наверное, мы одна из первых компаний, которая это разглядела. Микрорайон «Любимово», который мы начинали в 2018 году, мы уже проектировали с учётом того, что люди хотят получить всё рядом с домом. Мы гордимся этим микрорайоном, потому что обратная связь от людей приходит только положительная. Это говорит о том, что у людей есть твердое желание получать комфортное жильё с наличием всех услуг в шаговой доступности.
— Но получается, что так, как сейчас, можно было строить и в 2012 году — почему же не строили?
— На это есть свои причины. Первая: рынок был не готов. Наличие жилья, вернее, предложения на рынке было настолько ограниченным, что люди покупали квартиры, как горячие пирожки, — было не до выбора. И второй момент, очень важный: в тот период Краснодар был очень недооценён по стоимости жилья. Фактически жильё продавалось в три раза дешевле, чем в других крупных городах. И, конечно же, застройщик не мог позволить себе такие изыски, которые он может позволить сегодня. Озеленение, эстетичные фасады — это довольно дорогостоящие элементы. Пришла нормальная цена — и застройщик начал искать, как сделать лучше, поскольку у него появился запас рентабельности.
— Ваша компания по итогам 2023 года стала крупнейшим строителем в сфере ИЖС. Как так вышло? Ведь крупные девелоперы не очень охотно идут в эту сферу. Почему, кстати?
— Проще, конечно, строить один большой многоквартирный дом: 18 этажей, всё сконцентрировано в одном месте, меньше разброса, меньше передвижений, меньше потерь, меньше людской ресурс.
Если мы говорим о строительстве малоэтажного жилья, то представьте: на территории 40−50 гектаров строится сразу 100, 200, 300 домов. И на каждом работает отдельная бригада, ей нужно отдельно привезти материал. Там очень много издержек, но мы всегда отличались от других компаний тем, что очень чётко отслеживаем себестоимость строительства. И это позволяет нам заниматься малоэтажным строительством, извлекая из него прибыль. В 2023 году мы построили коттеджный посёлок «Греция», он расположен на территории 45 гектаров. Люди, проживающие там, довольны микрорайоном, довольны своими домами.
Особенности проектов в рамках КРТ
— Вы сейчас подписали два соглашения с городом по комплексному развитию территорий (КРТ). Я знаю, что проекты пока в проработке. Могли бы коротко рассказать, что это за проекты, каковы их основные параметры?
— Это два микрорайона, один площадью 17 гектаров, второй — около 70 гектаров. Первый расположен в районе посёлка Знаменский, там сейчас идут проектные работы. Этап проектирования микрорайона — это не просто нарисовать дома, необходимо проработать все подходы, все точки притяжения. Проектирование микрорайона занимает гораздо больше времени. На 17 гектарах будут расположены несколько жилых домов, многоуровневые парковки, школа, детский сад, поликлиника, детское дошкольное образовательное учреждение и много разной инфраструктуры.
70 гектаров — это ещё более крупный микрорайон, там уже проектирование идёт полным ходом. В этом микрорайоне также будут расположены школы и детские сады, но ещё и спортивные, оздоровительные комплексы, бассейн, причём площадь бассейна около трёх тысяч квадратных метров. Мы неоднократно слышали от жителей, что с садиками и школами ситуация уже не такая острая, как раньше, но вышла на первый план другая проблема: детям негде заниматься спортом. И вот мы вместе с администрацией города прорабатываем проекты муниципальных физкультурных комплексов, где дети смогут заниматься спортом в нормальных условиях, а не на улице. Схема КРТ позволяет городу включить в состав этого микрорайона именно то, что необходимо.
— Давайте про это чуть подробнее. Вы и раньше занимались комплексным развитием, но это первые проекты, которые будут реализованы по схеме КРТ. Могли бы пояснить, что это меняет во взаимодействии между девелопером и городом?
— Схема КРТ предполагает понимание со стороны властей того, что ещё им нужно на этой территории. Совместно с муниципальным образованием прорабатывается чёткий список того, что необходимо городу. Вместе с застройщиком определяются место, где это будет построено, и сроки. В договоре комплексного развития территории оговариваются сроки ввода в эксплуатацию каждого объекта. И там уже есть чёткое понимание: если нет садика, значит, нет разрешения на ввод домов. Это позволяет администрации контролировать ход исполнения обязательств застройщика, а людям — своевременно получать то, что необходимо. Чтобы не создавалось таких ситуаций, когда дома уже выросли, туда въехали люди, а садик ещё и не начинал строиться.
— Мы видим, что эта схема в разных регионах используется совсем с разной степенью активности. Не везде городские власти готовы выступать в такой активной роли заказчика, но Краснодар, похоже, созрел.
— Надо не забывать, что мы прошли большой путь в строительстве. Мы – третий регион по объёму ввода жилья в эксплуатацию, и, соответственно, в нашем регионе гораздо больше опыта в строительстве. Были ошибки и у нас, и у администрации, но теперь мы, прорабатывая проекты совместно, приходим к тому, чтобы строить действительно комфортные микрорайоны.
Город — это план лет на двадцать
— Мы видели, что компания уже анонсировала проекты по логистике в Московской области. Ждём выхода за пределы Краснодарского края с жилищными проектами. В проработке такие проекты есть?
— Да, у нас есть крупный проект, я пока не хочу раскрывать, где он будет реализован и как, но мы активно занимаемся сейчас его проработкой. Он станет событием не только для нашего региона, но и для Российской Федерации в целом.
— На сколько лет вперёд компания планирует своё развитие в сегодняшних условиях? Есть какие-то стратегические цели, которые просматриваются на дистанции 5−10 лет?
— У нас на 10−15 лет проработаны планы, которые мы оцифровали, и мы чётко понимаем, как это должно происходить. Если говорить о краткосрочных, то коллектив знает план на пять лет, как «Отче наш».
— Я сошлюсь на наш разговор с основателем компании Романом Саркисовым, который прямо сказал: «наша амбициозная цель — построить город». В планах на ближайшие 15 лет заложен город?
— Да, заложен город. Мы озвучим место и концепцию где-то в 2026 году. А вот реализация самого города — это план, наверное, лет на двадцать. Мы хорошо справились с проектированием и созданием микрорайонов, но, когда мы приступили к проектированию генерального плана города, то увидели, сколько там нюансов, сколько нужно ещё продумать для того, чтобы этот город был действительно удобным, комфортным и востребованным. Сейчас пока это крупномасштабное проектирование. Дальше будем углубляться во всё более мелкие нюансы. Я думаю, только проектирование займёт около пяти лет.
— Фантастического масштаба задача! Будем следить за темой. Если возвращаться к этому году — год всё-таки не самый простой. С какой динамикой вы его закончите?
— Мы, как и планировали, завершаем всё, что должны были завершить. В этом году мы вводим в эксплуатацию около 250 тысяч квадратных метров — своевременно, даже заранее. Если взять микрорайон «Образцово», то там мы вводим первые дома в эксплуатацию, однако ещё постарались и построили уже социальные объекты — тоже вводим в эксплуатацию. В следующем году вводим школу — с 1 сентября, думаю, она уже заработает. Кроме того, на 80 процентов построили парковую зону, озеленение оставляем на весну.
— Одним из главных событий в этом году для рынка была отмена массовой льготной ипотеки. Рынок очень болезненно на всё это отреагировал. Очень многие говорили о том, что продажи жилья изменятся. Вы уже видите изменения самого подхода к продаже жилья?
— Отмена льготной ипотеки, конечно, сильно снизила продажи у всех застройщиков — люди привыкли покупать в ипотеку. Это было ожидаемо, поэтому мы заранее разрабатывали новые предложения для покупателей. Одно из самых инновационных наших решений — это беспроцентная рассрочка на пять лет. В рассрочке переплаты практически нет, поэтому она выглядит довольно выигрышно среди всех предложений на рынке.
— Сейчас много говорят о цифровизации различных отраслей. А для сферы девелопмента это значимо?
— Мы несколько лет назад начали активно заниматься цифровизацией. Видим результат, видим то, что это полезно. Но не так быстро она внедряется. Тем не менее, мы добились довольно серьёзных результатов. У нас вышел первый проект по BIM-проектированию в полном объёме. Конечно, нам хотелось бы ещё «допиливать», как говорят айтишники. Цифровизация — это мощный инструмент, позволяющий видеть многие моменты, которые мы не видим на бумаге. Это касается и проектирования, и ведения самого строительства, и отчётности. Цифровизация должна в итоге охватить полностью все процессы.
— Особенностью Краснодара всегда был большой спрос со стороны российских граждан. Что происходит с этим спросом? Как изменилась доля иногородних среди покупателей?
— Процентов тридцать продаж приходится на приезжих. Я часто слышу, что город перегрет, перенасыщен — не соглашусь с этим. Да, в какой-то момент город был недооценён по стоимости жилья, и многие переезжали сюда, поскольку это было выгодно: цена была самая низкая в России, учитывая, что это самый лучший, самый тёплый и самый красивый регион. Но цена выровнялась в соответствии с рынком по всей России. Ушла та часть людей, которых мы называем инвесторами. Рынок успокоился, и мы видим, какой теперь приток иногородних покупателей — он остался довольно высоким.
