Принуждение к комплексному освоению: как Кубань перевоспитывала застройщиков

Это архитектор, который был приглашен в 2020 году губернатором Кубани Вениамином Кондратьевым для того, чтобы сделать неприятную работу – изменить правила работы для застройщиков, превратить генеральные планы в аналог Конституции. Для этого нужна была фигура неаффилированная — и она нашлась почти случайно в Калининградской области, в городе Зеленоградске, где Поздняков несколько лет работал главным архитектором. В первый же год на новом месте он отправил на доработку около 1,2 млн квадратных метров жилья из-за несоответствий требованиям комплексной застройки – это все были комплексы, по которым ранее были выданы разрешения. Нужно заметить, что большинство регионов Юга России стадии такого ужесточения требований к застройщикам еще не прошли, поэтому «Эксперт Юг» детально расспросил о том, как внедрялась новая система. Но разговор коснулся и новых флагманских проектов, главный из которых — проект создания нового делового центра Краснодара стоимостью около 280 млрд рублей. Сегодня такие прямые беседы с чиновниками – редкость.

— Я был этим летом в вашем родном Зеленоградске — и обратил внимание, что город превратил кошек в свой бренд — хотя в Анапе или Ростове, например, кошек точно не меньше. Это ваших рук дело?

— Зеленоградск — один из самых наших западных курортных городов, но курортный сезон там короткий, а потому город задался целью продлить его всеми способами. Там до сих пор работает глава городского округа Сергей Андреевич Кошевой, который всю эту работу и запустил. В 2016 году округ был создан из шести сельских поселений, у них объединился бюджет, вместо шести глав остался один. Я как раз тогда и пришел туда на работу главным архитектором.

Задача была продлить курортный сезон за счет создания площадок для событийного туризма. Мы за образ взяли один из немецких городов, где в год проходит порядка 350 событий, и он за счет этого сильно раскрутился. И Зеленоградск начал вырабатывать свои фишки. У нас был велопробег Калининград-Зеленоградск, на который приезжало по семь с половиной тысяч участников. Фестиваль фейерверков, на который в сентябре приезжали команды из разных стран.

И мы добились того, что весь сентябрь, каждые выходные приезжало по 11 тысяч человек. А население Зеленоградска — 16,5 тысяч человек. То есть на выходные население города удваивалось. Дальше пошла работа с брендингом, у города появился свой символ — и кот им стал совершенно случайно. Это началось с работы по очистке города и созданию его нового образа. Мы смотрели на все объекты культурного наследия. Отдали за рубль старую немецкую водонапорную башню новому инвестору, и он там сделал музей кошек. Он стал довольно популярным местом, потому что это смотровая площадка для города и в целом один из знаковых объектов. То есть он на картинках, обложках. Оттуда тема кошек и пошла — и раскрутилась понемногу.

«Трудный был год»: как реформировали комплексную застройку

— Кубань сопоставимый по типу объект - регион с большим потоком на побережье. А как здесь ставилась задача? Вокруг какой темы случился контакт с губернатором?

— Мое знакомство с Кубанью произошло в 2020 году на втором потоке программы «Архитекторы.РФ». Моя группа проехала Анапу, Краснодар, Сочи, у нас были встречи с органами власти. На встрече с губернатором я задал ему несколько вопросов, после чего он меня пригласил отдельно пообщаться. В общем, он мне сделал предложение. Некоторое время я обдумывал, но, конечно, для меня это был некоторый вызов.

Знаете, приходя на любую работу, я вне зависимости от поставленных задач стараюсь ставить и свои личные цели. Они, как правило, долгосрочные. Эти задачи безусловно перекликались с теми, которые ставило руководство. В первую очередь, я для себя выделил три направления: корректировка градостроительной нормативной базы, создание органа или подведа, который сможет отвлечься от бумажной волокиты и займётся исследованиями, сможет проводить форумы. И третий блок — это создание государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в более широком ее понимании, нежели она прописана Градкодексом. Два года назад мы такую систему создали и активно ее развиваем. Она направлена на то, чтобы сделать процедуры более упорядоченными, прозрачными, контролируемыми. По сути, это цифровизация, которая идет по всей стране, но где-то более активно, а где-то менее. На второй год моей работы мы создали Институт развития градостроительства и городской среды Краснодарского края.


По мнению Ильи Позднякова, практически любой комплекс, который строился на Кубани до 2020 года, имел нарушения законодательства. // Фото предоставлено собеседником

Вызов, который поставил передо мной губернатор, — переориентация жилого строительного комплекса на комплексную застройку. Под это мы сформировали нормативную базу. Сначала необходимого механизма на федеральном уровне не было, поэтому мы начали корректировать генпланы, ПЗЗ, перестраивать процессы в рамках действующих законодательств, сгенерировали большое количество нормативов. Конечно, строительный комплекс сначала отрицательно все это воспринял. Потому что за первый год только в Краснодаре по нашим предписаниям после проверок отменили разрешения на строительство более 1,2 миллионов квадратных метров жилья. А в крае заметно больше. Напомню, у нас в год вводится под 7 млн квадратных метров. Тяжелый был год.

— По причине несоответствия каким параметрам обычно разворачивались проекты?

— Мне кажется, практически любой комплекс, который строился на Кубани до 2020 года, имел нарушения законодательства. Это дефицит парковок, неправильно рассчитанная плотность, дефицит инженерной инфраструктуры — и так далее. Проекты требовали пересмотра. И ряд застройщиков, которые поняли, куда дует ветер, согласились корректироваться. Кто-то докупил землю, сказал: хорошо, мы комплекс свой сокращать не будем — мы докупим рядом территорию, чтобы добавить парковку, социалку.

— То есть губернатору нужен был на самом деле неаффилированный человек, который мог бы проводить его политику?

— По сути, да, такая задача и ставилась.

— А почему старые генпланы не давали комплексной застройкой заниматься? Зачем понадобилось столько градостроительных корректив?

— Я как-то был на одном из форумов в Москве, организованном КБ «Стрелка», и тоже говорил значимости генпланов, — и увидел, что часть зала к этому относится скептически, что генплан — как будто устаревшее понятие. И здесь на Кубани тоже было такое отношение. В любой генплан можно было внести сколько угодно корректировок, если это допускает власть. Любой генплан можно выполнить только в той части, в которой тебе это выгодно или удобно. Но теперь, как выразился Вениамин Иванович, для нас генплан стал градостроительной конституцией. Сейчас мы четко следим за его соблюдением.

— То есть новое поколение генпланов в городах Краснодарского края понадобилось, чтобы их исполнять?

— Во-первых, нужно было убрать часть точечных изменений, потому что любое такое изменение предполагает нарушение баланса. Если мы берем локальный кусок и меняем одну зону на другую, мы оказываем влияние на соседние зоны. Если это игнорировать, то постепенно накапливается дисбаланс функций. Мы к этому тоже жестко подошли. По сути, запретили в общественно-деловых зонах возможность даже в условно разрешенных видах предусматривать жилье. Не все были с этим согласны. Но я объяснял: когда вы вместо офисов строите жилой дом, вы просто подменяете понятия и накапливаете дисбаланс, потому что под этот дом изначально не заложено ни общественных зон, ни социалки, ни инженерки.

— Получается, новые генпланы — это попытка найти идею сбалансированного города в том, что на практике сложилось?

— Задача генпланов — сбалансировать застройку. Потому что численность жителей у нас в Краснодаре чуть ли не в два раза выросла, а инженерная инфраструктура в два раза не выросла.

Почему КРТ развивается не везде

— Но девелоперы часто говорят, когда речь заходит о комплексной застройке, что экономика не складывается. Как на такое отвечать?

— Экономика не складывается там, где ее не складывают. У нас девелоперы сильно роптали в начале, но все сошлись на том, что, если условия на рынке будут одинаковые для всех, не будет исключений, то экономика выравнивается. А сейчас мы вовсе работаем по схеме КРТ, когда договор согласовывают шесть органов на уровне субъекта. У нас правилами землепользования и застройки ограничена возможность строительства жилья вне рамок КРТ.

— Сколько сейчас объектов в крае строится по схеме КРТ?

— 23 заключенных договора примерно на 5 миллионов квадратных метров жилья.

— На Юге Кубань лидер по количеству таких объектов. От кого больше зависит появление такого рода проектов — от активности бизнеса или от готовности власти все это оформлять?

— Вы знаете, любая стройка — это симбиоз бизнеса и власти. Бизнес хочет строить, он под это заточен. Крупный бизнес даже не имеет права этого не делать, потому что любая остановка для него критична и может привести к банкротству, так как объекты обслуживаются кредитами, кредиты обслуживаются через новые продажи — эту машину нельзя останавливать. А власть должна создать условия, объяснить застройщику, что он должен сделать, чтобы реализовать свои желания. КРТ — это взаимоувязка шагов власти и бизнеса внутри конкретного проекта. Бизнес сначала формирует концепцию и проект договора, идет в администрацию. Администрация на это смотрит и говорит: вот наша нормативная база обеспечения ваших объемов инфраструктурой, выполните ее, пожалуйста. А мы как субъект смотрим сверху, чтобы случайно у кого-то не возникло желания кому-то слишком пойти навстречу.

— Почему в одних регионах эта тема развивается очень быстро, а в других нет?

— Мы были изначально заточены на комплексное развитие, механизм КРТ просто помог реализовать наши желания. Раньше приходилось использовать костыли в виде документов, которые для этого не предназначены, а сейчас есть законодательные акты субъекта, которые описывают и объем концепции, и объем материалов, и перечень согласующих органов. Кто-то подошел, может, к этому более формально, акты создал, но ими не пользуется, к кому-то просто строить не идут. У нас таких проблем нет, наши компании занимают лидирующие позиции в рейтингах по стране. Будучи обладателями огромного земельного банка, огромных кредитных обязательств, огромных команд, они не могут сказать: знаете, этот механизм нас не устраивает, мы подождем, когда власть поменяется или экономика страны по-другому заработает — тогда и будем строить. Таких нет. Они, встав на рельсы, должны ехать, а мы предоставляем такую возможность, но при определенных условиях.

— Судя по тому, что вы описали, вы уже реализовали задачи, которые ставили перед собой — а дальше какой фокус?

— Мы пока только внесли изменения и создали институции — сами трансформации еще не произошли. И следующий фокус — крупные проекты краевого значения в сфере градостроительства.
Новый деловой район Краснодара – проект лет на двадцать

— Планируется создание нового делового района Краснодара — как аргументируется эта идея и на каком она этапе?

— Эта идея витает в воздухе довольно давно. В городе осталась единственная крупная, свободная от застройки территория. Она находится недалеко от аэропорта, простирается от одного района до другого, 7,5 на 2,5 километра, занимает около 1,5 тысяч гектаров. Посередине ее пересекает трасса «М4 Дон», которая идет на Москву и Сочи. Недавно Российская Федерация свою часть этих земель передала Краснодару, и теперь почти всё принадлежит городу. Хотя первые цели заключались в том, чтобы выровнять баланс по социалке, инженерке и так далее, мы поняли, что нам бы не хотелось получить столь большой спальный район. Здесь нельзя просто настроить домов, школ и детских садов — потому что в такие территории не ездит никто, это из них ездят на работу, на отдых в центр. Там нужны какие-то городские аттракторы, а это означает, по сути, создать второй центр Краснодара, потому что существующий исторический центр довольно загружен.

Мы проработали детальную концепцию, где создали новый транспортный каркас. Он имеет два тяжелых решения. Например, трасса М4 «Дон», которая сейчас фактически попала в центр Краснодара, должна превратиться из трассы во внутреннюю городскую улицу, чтобы там можно было делать нормальные регулируемые перекрестки. А поток, который сейчас является трассой М4 и перемешивается с внутренним городским транспортом, нужно выводить на эстакаду от развязки улицы Уральской до развязки возле поселка Лорис — эстакадой обеспечить транзит мимо этой территории.

— Для этого надо попасть в какую-то федеральную программу?

— Мы писали в федеральные органы, сейчас проработка ведется. Понятно, что это дорогое решение — семь километров почти эстакады. Но без этого решения мы получим очередной транспортный коллапс.

— Получается от того, удастся ли привлечь деньги в создание транспортной инфраструктуры, зависит привлекательность проекта комплексного освоения этой территории для инвесторов?

— Безусловно. Работа у нас идет. Началось строительство улицы Тихорецкой. Это одна из основных транспортных осей этой территории, и там сороковой коллектор проходит, магистральный газопровод, поэтому сначала инженерная подготовка, проработка ключевых решений, понимание возможностей их реализации, а потом начало стройки. Это проект в любом случае лет на двадцать.

— Вы считали приблизительный бюджет проекта?

— Бюджет внушительный — порядка 280 миллиардов рублей, не считая жилья. Значительная часть проекта будет реализована за счет инвесторов, которые не просто нам жилье построят. Пытаясь создать не еще один спальный район, а полноценную городскую среду, мы на жилую функцию выделили всего 35−40 процентов от территории. Все остальное — это инфраструктурные объекты, городские аттракторы. Например, там у нас и второй крупный экспоцентр, и большой аквапарк, три театра, музей, концертное здание, крупные спортивные объекты, два больших парка, сеть бульваров, связывающих все это пространство. Там много объектов, которых Краснодару не хватает — они не строились много лет. Это шанс для Краснодара, возможность реабилитации.

— Это мегапроект для Краснодара.

— Если растянуть на 20 лет, и часть построить за счет частных инвестиций, то вполне реально.

— Следующие три шага какие по этому проекту?

— До того, как заказать проект, нужно решить вопрос с трассой. Я думаю, если этот проект поддержат, «Росавтодор» будет этим заниматься, поскольку трасса федеральная. Возможно, это будет не сейчас — сейчас время непростое для мегапроектов.

Новый город, ИТ-кластер, курорты – анализ новых проектов

— Можно рассказать про проект группы «Самолет», которая заявила чуть ли не новый город в крае — на каком он этапе?

— Это довольно спорный проект, потому что территория была выбрана «Самолетом» самостоятельно — они просто купили под 3000 гектаров на Таманском полуострове, причем в тупике — и решили построить новый город. Но пока это земли сельхозназначения, на них в принципе нельзя строить жилую недвижимость. Для этого нужно изменить назначение земли, включить границы. Включаешь границы — встает вопрос об инфраструктуре для обеспечения этой территории — где ее взять? При этом на 3 тысячах гектаров под 500 тысяч жителей можно поселить — где мы создадим рабочие места для них? Вот поэтому этот проект пока не реализуется. Но землями «Самолет» владеет. Я не знаю, какие были истинные цели покупки, но мы с опаской смотрим на такие территории, потому что для нас, как правило, такой объем жилья всегда становится проблемой.

— Что такое проект ИТ-кластера в Сочи? Это частная инициатива AVA Group, или край тоже участвует в проекте?

— Это большая тема для Сочи. Цель — завести несколько якорных операторов, таких, как Яндекс, Сбер, которые вокруг себя начнут собирать более мелкие компании. Задача — создать среду, комфортную для развития IT в нашей стране. Айтишники любят Сочи: рядом Красная Поляна, они катаются на лыжах, они неплохо зарабатывают, им нужны просто комфортные условия для жизни и ряд специфических услуг. Сложность этого проекта в том, что можно построить классное здание, которое не будет работать. Очень сложно понять настоящие желания целевой аудитории, они нечеткие.


Илья Поздняков уверен, что любая стройка — это симбиоз бизнеса и власти. // Фото предоставлено собеседником

Задача края — сохранить контроль над управлением этой территорией. Возможно, появится совместная компания, которая будет постоянно генерировать какие-то форумы, события, то есть привлекать туда людей. В этом задача.

— Мы видим большой бум инвестиций в курортную недвижимость. Оценивается, что за последние пять лет объем заявленных инвестиций в эту сферу вырос в крае в 30 раз...

— Да, с 25 миллиардов рублей до 750. Это тоже, кстати, эффект одного из градостроительных решений, поддерживаемых губернатором. Мы отодвинули зону строительства жилья от побережья минимум на 500 метров. Был принят краевой закон, который рекомендовал в ПЗЗ и генпланах не допускать строительства жилых объектов на ближе 500 метров к морю. Соответственно, создавалась полоса для гостиничной инфраструктуры. А вся земля, к слову, принадлежала застройщикам, которые планировали там построить жилье. Сейчас они либо нашли себе партнеров в виде туроператоров и инвестируют деньги в гостиничную инфраструктуру, либо просто продали эти участки. В итоге по экспоненте выросли инвестиции в курортную сферу.

— Однако генпланы, которые вводили эти изменения, вызвали волнения. Волновались, прежде всего, люди, которые владели жильем в районе пятисотметровой зоны?

— Я думаю, что часть этих волнений были организованы. Если мы строим жилой дом на берегу Чёрного моря, стоимость продажи квартиры начинается от миллиона за квадратный метр. А объем инфраструктуры, который мы для него должны возвести, кратно меньше. Конечно, застройщики боролись за такую возможность, и они понимали, что они теряют большой объем средств в результате появления новых правил.

— Но что-то успели построить, в том числе многоэтажные объекты прямо у берега. Что делать с такими?

— Если они построены и введены в эксплуатацию, то с большинством ничего нельзя сделать. Это градостроительные ошибки, можно так их назвать. Но после того, как мы ввели ограничения на строительство жилья и увидели, что увеличился объем инвестиций в туристическую отрасль, мы начали регулировать и застройщиков, потому что некоторые начали строить отели примерно так же, как они до этого строили дома. Мы ввели, например, такое понятие, как плотность номерного фонда, минимальный объем территории общего пользования. То есть, если строишь отель, значит строй и инфраструктуру отельную, чтобы не менее 35% от общего объема занимали бассейны, рестораны, большие холлы. Иначе человек в таком отеле будет просто жить, а все остальное искать в городе.

— Заявленные инвестиции — это уже качественно новая городская среда, или еще надо будет позаботиться, чтобы ее создать?

— Это отели более высокого уровня и класса, с новыми подходами. Что касается городской среды, то здесь сложнее, потому что она, как правило, уже сформирована, а трансформация городской среды — это процесс сложный. Он затрагивает ряд частных интересов и происходит болезненно. Это, наверное, один из основных вызовов наших городов — параллельно с большими инвестициями создавать общегородскую инфраструктуру необходимого уровня. Сейчас, например, в Геленджике у нас за счет субъекта реализуется проект городской набережной, идет разработка проекта планировки.