Фото с сайта rostov-gorod.ru
В первом квартале 2019 года ростовские власти выдали всего одно разрешение на строительство. Это трехэтажный дом площадью 1,3 тыс. кв. м. Как правило, в квартал выдается 10-15 новых разрешений для больших жилых комплексов. Застройщики считают, что такая заморозка связана с новыми законами в отрасли, по которым пока сложно работать как чиновникам, так и застройщикам.
В первом квартале 2019 года департамент архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону выдал всего одно новое разрешение на строительство. Это трехэтажный дом площадью всего 1,3 тыс. кв. м, следует из отчета департамента. При этом разрешение выдано не компании, а частному лицу. Остальные документы департамента касались корректировки или продления ранее выданных разрешений на строительство. Это нетипичная ситуация. Как правило, департамент выдает 10-15 новых разрешений за квартал юрлицам и частным лицам. Так, в первом квартале 2018 года было выдано 11 разрешений на строительство со средней площадью домов 10-12 тыс. кв. м. Самый крупный проект – у компании «Монолит-Экспо» (50 тыс. кв. м.). А в четвертом квартале 2018 года департамент выдал больше 30 новых разрешений на строительство, где есть проекты по 100-50 тыс. кв. м.
Застройщики считают, что такая заморозка выдачи разрешений на строительство связана с двумя трендами на рынке. Первое, в конце 2018 годы многие строительные компании хотели успеть набрать как можно больше разрешений на строительство, чтобы избежать поправок в 214-ФЗ (закон о дольщиках), который запрещает брать деньги дольщиков и заставляет кредитоваться. Второе, сейчас приняты поправки в Градкодекс РФ, которые обязывают установить зоны с особыми условиями в городах (ЗОУИТ) и работать в них с Государственной экспертизой. Трактовка этих поправок расплывчата, и чиновники не рискуют выдать разрешения на строительство, пока не будет разъяснений Минстроя РФ. В администрации Ростова-на-Дону на запрос «Эксперта Юг» пока не успели ответить.
«Многие застройщики получили разрешение на строительство в 2018 году в надежде, что они смогут строить по старым правилам, то есть за счет денег дольщиков, а не проектного финансирования. По многим этим разрешениям работы еще не начинались, – объясняет генеральный директор СК «Галактика» Арутюн Сурмалян. – При этом воспользоваться возможностью строить по старым правилам они все равно не смогут. Не так давно Минстрой РФ определил, что по старым правилам после 1 июля 2019 года могут достраиваться объекты с готовностью не менее 30% и где проданы не менее 10% квартир». По его словам, сейчас на рынке затишье, так как новые законодательные условия выдержат не все строительные компании, и застройщики ставят перед собой задачу достроить объекты и не начинать новые. «Себестоимость строительства растет из-за изменений в 214-ФЗ, а на рынке мы цену поднимать не можем, потому что рынок уже перегретый и перенасыщенный. Многие застройщики просто не впишутся в себестоимость и уйдут с рынка», – добавляет он.
Директор ООО «Донтехзаказчик» Игорь Далаксакуашвили считает, что дело не только в том, что застройщики набрали разрешений на строительство в 2018 году. Не все застройщики это делали, и рынок все равно бы создавал поток новых проектов. Дело в том, что в 2018 году вступили в силу еще одни важные поправки на федеральном уровне – это то, что в так называемых зонах с особыми условиями (ЗОУИТ) теперь можно будет строить только с Государственной экспертизой.
К этим поправкам оказались не готовы ни застройщики, ни чиновники. Последним легче не выдавать разрешения на строительство, чем рисковать трактовкой Градкодекса РФ.
ЗОУИТ – это специальные зоны с ограничениями по строительству (определенный вид разрешенного строительства, высота зданий и другие ограничения). В такие зоны входят: зоны охраны объектов культурного наследия, защитные зоны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергии, железных дорог, придорожных полос, трубопроводов и др., приаэродромные территории, военные и природные охраняемые зоны, санитарные зоны, прибрежные полосы и т. д. – всего 28 видов. В Ростове-на-Дону таких зон много. Поправки в закон запрещают отдавать проектные документы в негосударственные компании строительной экспертизы, если проект будет реализовываться в ЗОУИТ. «Эксперт Юг» подробно разбирал, почему из-за поправок в ЗОУИТ сейчас практически невозможно строить.
«Есть разногласия между застройщиками, департаментом архитектуры и градостроительства города и надзорными органами в части трактовки использования ЗОУИТ. Застройщики и город считают, что обращаться к Госэкспертизе можно, если эти зоны зарегистрированы в кадастре. А пока не все зоны определены, застройщики могут пользоваться коммерческой экспертизой. Но надзорные органы уже сейчас требуют только государственной экспертизы. И Минстрой Ростовской области, и городской департамент архитектуры направили письма в минстрой РФ с просьбой разъяснить положение данного закона. Надеемся, что эти объяснения будут», – говорит Игорь Далаксакуашвили.
По его словам, необходимость еще раз проходить экспертизу после не государственной - это время и затраты. Застройщик считает, что остановка выдачи разрешений на строительство может привести к росту цен. «Есть четкая схема и понимание рыночного замещения убывающих проектов, которые вводятся в эксплуатацию. Ведь ценовые предложения формируются на рынке из этого потока – на котловане купить квартиру дешевле. Из-за приостановки выдачи разрешений может произойти вымывание проектов на начальной стадии и , соответственно рост цен. Происходит это на фоне сложностей переходного периода на проектное финансирование с счетами эскроу и усугубляет проблему, не давая застройщикам возможности начинать работу с банками», – добавляет он.
«Госэкспертиза ведет к удорожанию проекта и к тому, что документы могут рассматриваться по 1,5-2 года, – согласен Арутюн Сурмалян. – И сейчас многие застройщики не готовы туда обращаться. Если будет действовать нормальный переходный период, то рынок выстроится, а сейчас применять эти поправки – значит, останавливать проекты».
«В Ростове сейчас такая ситуация, когда одни законодательные ограничения наложились на другие – и поправки в Градкодекс РФ, и поправки в 214-ФЗ. Все они ведут к удорожанию и усложнению строительства, поэтому рынок пока еще не понимает, как работать в новых законодательных условиях», – заключает генеральный директор «ЮИТ-ДОН» Андрей Шумеев.
