Николай Проценко
Очередной круглый стол, проведенный «Экспертом ЮГ» в рамках проекта «Главные стройки Юга», был посвящен рынку жилья в Ростове-на-Дону. Участники дискуссии – руководители ряда ведущих строительных компаний и агентств недвижимости Ростовской области – констатировали, что, в отличие от кризиса 2008-2009 годов, паники на рынке не наблюдается, но предпосылок для роста в отрасли сейчас значительно меньше, чем тогда. Основные причины этого – недостаточная господдержка отрасли, недоверие банковского сектора к строительным компаниям и неадекватная тарифная политика монополистов.
Судя по статистике ввода нового жилья с начала этого года, Ростовская область пока движется по инерции, набранной в прошлом году, который оказался рекордным для всего строительного комплекса страны. По данным Росстата, в первом полугодии в донском регионе было введено 1,089 млн кв. м жилья, или 103,7% к тому же периоду прошлого года.
Похожая ситуация – в региональном центре. Как сообщил, открывая круглый стол, представитель департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону Владимир Диденко, за восемь месяцев этого года показатели строительства и ввода жилья сохраняются на прошлогоднем уровне, а по итогам года ожидается ввод 1,1 млн кв. м жилья. Однако в то же время он предупредил, что на рынке уже сложилась ситуация, когда спрос превышает предложение.
С этой оценкой согласились практически все представители строительного и риэлторского бизнеса, которые участвовали в дискуссии. По словам генерального директора ООО «Плюс-К» Александра Перельмана, навес предложения над спросом неизбежен и возникнет быстро, поскольку спрос на недвижимость в Ростове уже снизился в целом на 40%. В то же время, заметил г-н Перельман, этот навес не будет таким большим, как в соседнем Краснодаре, где стройкомплекс последние лет пять существовал в режиме бума.
«Ситуация со спросом осложняется тем, что еще год назад погоду на первичном рынке делали «ленивые» инвесторы, которые выкупали квартиры крупными партиями – теперь же они просто ушли с рынка», - полагает директор агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель. Несмотря на это, по его мнению, в Ростове сохраняется относительно высокий спрос, поэтому в ростовский рынок по-прежнему верят застройщики из других регионов, активно заявляющие о новых проектах. Однако предлагают они в основном весьма специфический продукт: квартиры-студии площадью в среднем 20 кв. м.
С этой точки зрения, нынешний кризис весьма напоминает предыдущий, когда основной фокус спроса на первичном рынке также сместился в сегмент самого недорогого жилья. «Структура спроса сейчас снизилась на одну ступень, основной спрос сосредоточен в сегменте однокомнатных квартир стоимостью 1,5-1,6 миллиона рублей», - отмечает Елена Королева, директор по продажам ООО «Феникс-Инвест».
По мнению директора агентства недвижимости «Зодчий» Алексея Щенникова, такое изменение структуры спроса закладывает под рынок бомбу замедленного действия:собственники студий столкнутся с проблемой их продажи в тот момент, когда им будет необходимо улучшить жилищные условия. А это, в свою очередь, связано с еще одним важным фактором нынешнего вялого спроса – отсутствием государственного субсидирования процентных ставок по ипотечным сделкам на вторичном рынке. «Рынок будет падать и дальше из-за половинчатости господдержки ипотеки: субсидируется только ипотека по первичному жилью, а продажи на вторичном рынке стоят, и вряд ли правила игры будут меняться», - констатирует генеральный директор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов.
Еще один фактор, препятствующий существенному оживлению спроса, - отсутствие у застройщиков эффективных механизмов снижения цены. Практически все руководители строительных компаний, принявшие участие в круглом столе, подчеркивали: снижения цен на жилье в Ростове не будет – а повышение более чем возможно. «Сейчас наблюдается определенный рост продаж в связи с накоплением отложенного спроса, но против этого играет катастрофическое повышение цен на стройматериалы. Из-за этого спрогнозировать цены на недвижимость в 2016 году не получается», - говорит Станислав Цвиренко, председатель правления АСО «Комстрой».
По мнению Александр Батурин, директор строительной компании «Проспект», возможности внутреннего снижения издержек в отрасли исчерпаны (над этим застройщики как следует поработали в период между двумя кризисами), но надо работать с внешними издержками, где резервы достаточно велики. В первую очередь они заложены в стоимости подключения к инфраструктурным сетям, которые, по единодушному мнению строителей, серьезно завышены. Реально потребляется не более 30% ресурсов, заложенных в проект, полагает Станислав Цвиренко.
«За последние шесть лет стоимость присоединения к сетям выросла в среднем на 60-70 процентов, а к теплосетям – в 8 раз. Себестоимость строительства может быть в районе 30 тысяч рублей за квадратный метр, но к этому еще добавляется 8-10 тысяч рублей за подключение к сетям», - констатировал Сергей Анискин, генеральный директор ЕРД «Патриот Девелопмент ЮГ». Его коллеги не жалели эпитетов в адрес сетевиков, называя их политику по присоединению мощностей «беспределом».
Еще одна насущная проблема ростовского строительного комплекса – слабый уровень взаимодействия с банками, которые опасаются кредитовать застройщиков. «Все банкиры говорят, что строительство – самая проблемная отрасль, отсюда и высокие ставки по кредитам», - говорит Александр Батурин. Правда, и здесь есть свои исключения – например, Константин Швалев, генеральный директор Азово-Донской девелоперской компании, сообщил, что его организация используем механизмы проектного финансирования, которые позволяют не снижать темпы строительства. Однако АДДК работает в сегменте дорогой недвижимости, спрос на которую в нынешний кризис, как и в прошлый, продолжает сохраняться на прежнем уровне. В целом же по рынку ситуация куда хуже: «Я не знаю ни одной компании в Ростове, у которой есть рост продаж», - признался г-н Швалев.
Негативные тенденции на рынке логичным образом должны привести застройщиков к объединению усилий, тем более что возможный уход с рынка ряда компаний прогнозировали почти все участники дискуссии. Площадка для совместного обсуждения проблем рынка на сегодняшний день организована в Торгово-промышленной палате Ростовской области, ее работой руководит президент концерна «Нирлан», председатель комитета ТПП РО по градостроительной деятельности Геннадий Наумов. На базе этой площадки может быть проведен один из следующих круглых столов «Эксперта ЮГ», посвященных строительному рынку в Ростовской области.
