Инфраструктура краснодарской городской агломерации, показывающей сегодня устойчивый рост, пока не успевает развиваться. Для устойчивого развития кубанской столице необходимо заранее определить основные точки роста. Попытка осуществить этот план проглядывается в проекте развития северо-восточной части Краснодара. Такие проекты могут стать эффективным инструментом для привлечения инвестиций и развития государственно-частного партнёрства, считают участники круглого стола «Устойчивый город: каковы запросы к жилищной политике и градостроительства», который прошёл в рамках бизнес-форума, организованного аналитическим центром «Эксперт ЮГ».
В городах нет источников экономического роста
По словам генерального директора Института экономики города Александра Пузанова, Краснодар — типичная российская агломерация, в которой концентрация населения используется недостаточно эффективно из-за её «слабой внутренней связности».
«Беда наших крупнейших городов в том, что они не выступают стабилизирующим фактором экономики, то есть в периоды экономического роста города растут быстрее, а во время кризисов, наоборот, их темпы развития падают сильнее, чем экономика страны в целом», — утверждает Пузанов. Так было и в 2008-м, и в 2015-м. Это означает, что собственных источников экономического роста, которые в современной экономике представлены, например, креативными отраслями, недостаточно. При этом в 2020-м краснодарская агломерация прибавила 2% ВГП, что, в сравнении с другими городами, стало сюрпризом.
Александр Пузанов выделил ключевые риски устойчивого развития города, среди которых, например, дисбаланс инвестиций в новое жилищное строительство и в модернизацию старого фонда застройки. Есть многочисленные формулы расчёта, которые показывают, что это неравенство возрастает. В итоге город расползается, расходы на содержание инженерной инфраструктуры увеличиваются. Другим риском является несогласованность градостроительной политики в пределах агломераций: генпланы соседних муниципалитетов очень часто противоречат друг другу. В результате частная застройка соседствует с многоквартирными домами, что создаёт трудности, например, для транспорта. Нельзя не упомянуть и несбалансированность строительства жилых домов и строительства социальных, жилищно-коммунальных и транспортных объектов. Эти проблемы носят системный характер и являются серьёзной угрозой для устойчивого развития.
«Устойчивое развитие города невозможно без прозрачных и открытых взаимоотношений публичной власти, бизнеса, жилищно-коммунального сектора и общества», — резюмирует Александр Пузанов.
Высокие цены позволили создавать инфраструктуру
«В Краснодаре есть свежий генеральный план и утверждены правила землепользования и застройки, теперь эти документы соответствуют друг другу, — отметила заместитель директора краснодарского департамента архитектуры и градостроительства Наталья Машталир. — И юридических коллизий, которые возникали ранее, уже будет не так много, как ранее. Инвесторы прекрасно поняли, что дома с инфраструктурой продаются гораздо лучше, чем без нее. И мы понимаем, что появилась возможность создавать инфраструктуру, делать интересные архитектурные проекты с зелёными зонами».
Заместитель директора краснодарского департамента архитектуры и градостроительства Наталья Машталир//Фото «Эксперт Юг»
Также г-жа Машталир рассказала о взаимодействии власти, бизнеса и общественных институтов.
По словам вице-президента по коммерции AVA Group Ольги Нарт, Кубань — один из четырёх регионов, который прирастает населением с территории всей России: это Москва, Петербург, Краснодар и Калининград. Приток населения с территории всей страны создаёт запрос на формирование качественной, комфортной среды проживания. «Мы как застройщики хорошо знаем, что приезжающие сюда люди уже имеют определённый запрос и свой собственный бэкграунд, — говорит Ольга Нарт. — Зачастую они предлагают улучшенную практику, которую мы заимствуем у них. Долгое время Краснодар не мог закладывать большое количество функций в реализацию жилых комплексов, исходя из экономической ситуации, из стоимости квадратного метра.
Теперь мы перенимаем опыт Москвы, Петербурга, других городов-миллионников».
«Цены на жильё в Краснодаре, которые в течение последнего десятилетия балансировали на уровне 40-45 тысяч рублей за квадратный метр, не позволяли застройщикам создавать качественный продукт, — считает генеральный директор компании Macon Илья Володько. — Но с конца 2017 года цены начали расти, и девелоперы смогли реализовать интересные проекты, как с точки зрения организации пространства, так и социальной инфраструктуры».
Тем не менее, Володько отметил, что микрорайоны Краснодара по-прежнему не связаны друг с другом пешеходными и прогулочными зонами: «Новые микрорайоны закладываются с теми же ошибками и просчётами, что и ранее». В пример он привёл линии электропередач, которые до сих пор тянут по воздуху, вместо того, чтобы спрятать их под землю.
По мнению эксперта, к новым микрорайонам нужно выдвигать жёсткие требования. Власть пока не выполняет функции медиатора и не предоставляет площадки для того, чтобы соблюдать интересы разных групп населения. Например, нужно работать над выделением полос для общественного транспорта. И делать это нужно не через пять лет, а здесь и сейчас. Также не стоит откладывать в «долгий ящик» такие проекты развития, как «Семь улиц» в Краснодаре.
«Для создания агломерационного эффекта, о котором говорилось ранее, Краснодару нужен мегапроект, который бы привлёк в город большие инвестиции, в том числе и из федерального бюджета», — резюмировал Илья Володько.
Однако пока даже комплексное развитие территорий связано со сложностями законодательного характера.
С января в России в Градостроительном кодексе появилась глава о комплексном развитии территории, напоминает представитель СК «Неометрия» Константин Хорошевский. Теперь субъекты РФ должны разработать определённый порядок и внести изменения в региональные нормативные акты. Однако, по его словам, этого до сих пор не произошло, что существенно затрудняет ведение строительного бизнеса.
Жильё в Краснодаре вряд ли станет дешевле
Начальник отдела градостроительного развития территорий краевого департамента архитектуры и градостроительства Янис Анозов отметил, что краевая власть сейчас рассматривает крупные проекты застройщиков: «Мы пытаемся внедрять инструменты комплексного развития территорий. Есть много наработок. В частности, развитие северо-восточной части Краснодара может стать тем самым проектом, который придаст стимул развитию городской агломерации».
Ранее местные власти анонсировали проект развития северо-восточной части города. На площади 2,2 тысячи гектаров планируется построить новый микрорайон с социальными объектами и инфраструктурой для проживания порядка 187 тысяч человек. Здесь также будет построен передовой медицинский кластер, а в непосредственной близости от района — мультимодальный транспортный хаб, в который превратится аэропорт Краснодара.
Представители бизнеса отметили, что цены в Краснодаре повысились в основном из-за того, что власть спровоцировала дефицит жилья, не выдавая разрешения на строительство. Участники рынка уверены, что рост цен пошёл на пользу городу. В перспективе квадратный метр в кубанской столице вряд ли подешевеет, так как вся страна желает жить на Юге.
«Надеюсь, результатом этой работы станут чётко сформулированные правила для всех участников рынка. Появление новых регулятивных документов поможет строительным компаниям в сотрудничестве с краевой администрацией и руководством столицы Кубани сделать город более экологичным и комфортным для жизни людей, — отметил заместитель генерального директора по развитию СК “Семья” Денис Бражниченко. — Надеемся, что период хаотичной застройки Краснодара подошёл к концу. Новые жилые комплексы будут появляться только в районах, где есть необходимая инфраструктура для жизни. А застройщики с каждым годом будут создавать всё более качественные проекты».
«Сегодня мы вышли на новый уровень, когда застройщик не просто строит жилой комплекс: находясь в диалоге с властью, мы осознаём, что формируем новый облик городов, предлагаем современные решения. Это касается и инженерной инфраструктуры, и современных материалов, и архитектурных решений. Мы закладываем те сценарии жизни, которые актуальны сегодня», — говорит Ольга Нарт.
По её словам, до пандемии никто не думал, что квартира может стать одновременно офисом и домом. Исходя из этого, сегодня застройщик предлагает новую квартирограмму, которая бы удовлетворяла всем потребностям современного человека.
По мнению директора филиала компании «Балтийский лизинг» в Краснодаре Константина Хоружего, сегодня показывает существенный рост и коммерческий сегмент недвижимости, что влечёт за собой увеличение кредитования для строительных компаний, а также открывает новые возможности финансирования через лизинговую компанию: оформляется строительная техника, дорожно-строительное оборудование и т.д. По его словам, с начала года компания улучшила условия заключения сделок для клиентов: снижены авансы, увеличены возможные сроки договоров, добавлены сезонные графики, снижена процентная ставка.
Инфраструктурные вопросы выходят на первый план
Ещё одна проблема сбалансированного развития города, которую Александр Пузанов выделяет в отдельную категорию — энергоэффективность. По словам представителя компании Danfoss Виктора Грановского, по рейтингу энергозатрат Россия находится на 130-м месте. Затраты на оплату тепловой энергии гораздо выше, чем в развитых странах, но потенциал для экономии энергозатрат всё же есть. Он составляет около 45% от потребления энергии. Мероприятия по реализации этого потенциала помогают реализовать технологии и оборудование. В частности, их производит компания «Данфосс».
Эксперт также отмечает, что существующий жилой фонд, составляющий порядка 95% всей застройки РФ, «является энергопожирающим». «Что касается капитального ремонта, то тут мы видим проблемы с точки зрения энергоэффективности. Капремонт идёт без участия инструментов энергосбережения. Проблема неэффективного энергокапитального ремонта понятна, здесь свой вклад вносит такой фактор, как ветхость жилья. Но есть инструменты, разработанные, например, Европейским банком реконструкции и развития», — добавляет г-н Грановский.
По его словам, чтобы мероприятия были эффективны, нужен чёткий контроль за выполнением тех решений, которые требует законодательство: стройнадзор, контроль за проектированием и наличие высококвалифицированных кадров.
Партнеры сессии «Устойчивый город: каковы запросы к жилищной политике и градостроительству?»: компания «Данфосс», компания «КНАУФ». лизинговая компания «Балтийский лизинг»
