Именно ПЗЗ определяет, что можно строить на том или ином участке земли, а что нельзя. Чтобы правила работали на развитие города и могли решать такие типичные ростовские проблемы, как точечная застройка, распределение транспортных потоков, нужно выработать идеологию развития города и только потом нанизывать ее на градостроительные документы, считает Дмитрий Павленко.
— Почему для города важны новые ПЗЗ?
— ПЗЗ — это регламент развития территории, поэтому, чтобы город развивался контролируемо, а не стихийно, в ПЗЗ на каждый земельный участок закладываются разрешенные виды использования и ограничения. Простой пример — фонтан на площади Ленина, где инвестор хотел построить высотку в 25 этажей. Формально он имел на это право: ПЗЗ позволяли. Если бы изначально этот участок имел ограничения по строительству или некоммерческую функциональность, властям не пришлось бы сейчас судиться с застройщиком, чтобы избежать этой градостроительной ошибки. Но чтобы создать такой документ, нужна идеология, философия развития.
— А какие сейчас основные контуры пространственного развития Ростова-на-Дону?
— Первое: развитие агломерации «Большой Ростов». Город больше не воспринимается как обособленный от смежных территорий. Второе: Ростов же включился в борьбу за звание третьего мегаполиса в стране, мы претендуем быть точкой притяжения на юге России. Я думаю, идеологически на уровне области мы одни из первых начали смотреть на город шире, его границ. Теперь под эту идеологию нужно подтягивать нормативы. Когда, например, на улице Орбитальной строим школу, по городским нормативам мы должны строить её для ростовских детей, а в реальности мы понимаем, что рядом расположен поселок Темерницкий, и что если уже выделяется миллиард рублей на строительство, нужно строить школу и для этих детей.
Эта проблема начала решаться за счёт синхронизации действий глав муниципалитетов.
— Каким может быть механизм разработки идеологии города?
— Город может определить приоритетные территории, требующие новых решений, и наделить их специальным статусом, чтобы выиграть время для глубокой разработки стратегического видения этой территории, обсуждения со всеми стейкхолдерами. Например, КБ «Стрелка» совместно с «ДОМ.РФ» работала в Краснодаре. Они очень хорошо исследовали сложившуюся застройку, опросили большое количество людей: что они считают комфортной городской средой, и выяснили, что идеал краснодарца — это малоэтажная и среднеэтажная застройка, трансформация классического южного частного сектора в современную среду. Это правильный путь.
— Какие территории в Ростове-на-Дону в первую очередь нужно рассматривать?
— Однозначно это исторический центр Ростова-на-Дону, территория старого аэропорта и т. д. К примеру, исторический центр у нас очень неоднородный. Мы должны сохранить ту архитектуру, которая отражает эпоху, которая привлекает туристов. Туристы к нам приезжают и удивляются, что у нас исторический центр, как в Париже. Но есть и территории с ветхой, малоценной застройкой, требующие реновации. И здесь нельзя просто пройтись катком, нужно искать сценарии, которые могли бы наполнить эти территории новым смыслом. Театральный спуск — такая территория. А потом постепенно запускать подобную дискуссию по каждому району города.
— Что нужно, чтобы город взял это на вооружение?
— Городские власти уже сделали первый шаг. Они ограничили высотную застройку в исторической части города в старой редакции ПЗЗ. С разработчиками новой редакции ПЗЗ мы тоже ведем диалог и видим, что они заинтересованы в качественном документе.
Второй момент — федеральные стандарты и рекомендации. В российских городах привыкли принимать их без оглядки. Федеральные власти готовят матричные решения, создают вилки возможностей и ограничений, и городам нужно самим думать, какие сценарии им интересны, а не использовать их формально.
— А кто должен быть ответственным за идеологию в городе? Чиновники, девелоперы?
— Девелоперы должны участвовать в таких дискуссиях, но точно не на правах главных стейкхолдеров. Бизнес мыслит категориями сегодняшней эффективности. Ему важно выжимать экономику. Но город не может себе позволить такой подход. Это не долгосрочная стратегия. Этим должно заниматься профессиональное сообщество архитекторов, проектировщиков, урбанистов.
— В Ростове есть такие ресурсы?
— У нас есть региональный институт градостроительства, подведомственный областному Минстрою. Он несёт ответственность за стратегическое развитие региона. Есть Академия архитектуры ЮФУ. Нам только свежего взгляда со стороны не хватает. И здесь можно приглашать ту же «Стрелку».
— У главного архитектора Ростовской области Алексея Полянского была идея конкурса проектов по левобережью, что мешает делать такие проекты?
— Ничего не мешает, наверное, политической задачи нет. В последние годы все ресурсы были брошены на обеспечение мегастроек к ЧМ-2018. Чемпионат прошёл, и сейчас для Ростова хороший момент, чтобы заняться стратегическим планированием.
— Как должны меняться нормативы для проектировщиков жилых комплексов, чтобы менять городскую среду?
— Должен быть приоритет комплексного освоения территории, взгляд не только на отдельный земельный участок, но и на смежные территории. Сейчас по нормативам земельный участок — это автономный город, в котором должны быть все функции. Например, вместо того чтобы использовать общую парковку с соседним гипермаркетом, мы строим свою, значительно увеличивая себестоимость. А вместо того чтобы построить один большой парк с полноценной детской площадкой для разных возрастов, спортивными зонами на несколько домов, оставив за дворами приватное пространство, нам приходится размазывать этот парк по дворам. Пока возможности смотреть на соседние участки не было. Но сейчас позиция Минстроя РФ меняется. Мы видим, что они дают возможность сделать компактный двор, но обязывают построить парк рядом. Тогда у нас появляется больше инструментов все это увязывать и создавать более современное пространство.
— КБ «Стрелка» сейчас разрабатывает новые стандарты застройки для российских городов?
— На самом деле те стандарты, которые сейчас внедряет «Стрелка», мы начали осваивать интуитивно несколько лет назад. Это среднеэтажная плотная застройка в 7–14 этажей, квартальная застройка, разнообразные архитектурные решения, закрытые дворы — когда внутренний двор используется для тихого отдыха, а не для парковок, — сквозные подъезды, первые этажи, приспособленные изначально под коммерческую функцию: высокие потолки, витрины, отдельные коммуникации. Именно такие решения формируют улицу, и вы, допустим, получаете свою Большую Садовую внутри жилого комплекса с развитым малым бизнесом.
Если вы приедете в пятый микрорайон Левенцовки, то увидите строящийся по этим стандартам среднеэтажный комплекс. Мы именно так его и спроектировали. О новых стандартах профессиональное сообщество говорило давно. Сейчас «Стрелка» совместно с Минстроем РФ систематизирует эти стандарты и формализует их в реальные нормативы.
— А технологически как выглядит переход к новым стандартам жилья?
— Мы понимали, что деньги подорожают из-за отказа от средств дольщиков и стандарты изменятся, поэтому скорость стройки нужно обеспечивать новыми технологиями. Монолит считался новой технологией, но у него есть одна большая проблема — сроки и контроль качества в непостоянных погодных условиях. Это ручная работа; много людей, процессов и ресурсов завязано на этой технологии. Монолит позволяет создавать любые планировки, но требует огромного количества ресурсов и сверхконтроля. Индустриальное домостроение позволяет добиться высокого качества, так как все процессы происходят на заводе и не зависят от погодных условий, они куда более контролируемы. Но сборочные дома не дают свободы в планировках. Нужно что-то среднее между монолитом и сборником. Мы работали над этой задачей совместно с проектной компанией из Дании «Рамболь». Выбрали её, потому что Копенгаген со сходными резкими перепадами погоды построен из микса монолита со сборочными технологиями, в том числе при реконструкции исторических зданий. Вместе мы разработали новый продукт — серию домов РБ-Юг, в которых несущие стены выпускаются на комбинате, а перекрытия делаются из монолита. Мы уже построили первый дом, до конца следующего года будет три дома. А сама компания «ИНТЕКО» еще с 2008 года начала модернизацию своего завода под идеологию разнообразного компактного жилья. Они понимали, что панельный сборочный дом не должен быть типовым.
— Многие застройщики говорят, что при тех стандартах, которые разрабатывает «Стрелка», невозможно быть экономически эффективными.
— Да, рынок привык выжимать из участка земли максимум, а 25-этажные высотки позволяли это делать. Но они же создавали огромные разрывы на территории. Если ты ставишь высотные дома, ты и расстояния делаешь большие. Когда мы начали готовить среднеэтажку, у нас были опасения, что из-за искусственных нормативных ограничений — нормативов по инсоляции, необходимости размещения всего функционала на одном земельном участке и т. д. — мы не наберём экономику.
Но с третьего-четвертого подхода мы в пятом микрорайоне обеспечили выход площадей примерно такой же, как при 18 этажах, за счет того, что дома сделали более эффективными. И среда получилась комфортная, и экономика сохранилась. Если ещё нормативы будут пересмотрены, а также сняты противоречия в различных документах, то мы точно можем сказать, что среднеэтажная застройка экономически эффективна и комфортна.
