В мартовском номере журнала «Эксперт Юг» выходит расследование проблем «обманутых дольщиков», влиянии на эти процессы городских властей, а также причинах массовых арестов архитекторов, чиновников и застройщиков в Ростовской области и Краснодарском крае. Предваряя этот материал, публикуем самое важное про обстоятельства и предпосылки арестов главных архитекторов. Главный архитектор – единственная публичная фигура в строительной отрасли и из-за этого самая уязвимая. При этом полномочия главного архитектора в последние годы постоянно ограничивали и они были вынуждены принимать все больше формальных решений. Законодательно функции согласования строительства и контроля разделены, но логика следствия по всем уголовным делам против архитекторов не видит этого разделения. Уголовные дела против архитекторов не изменят сложившиеся практики принятия решений.
12 февраля 2018 года, в день заседания Госсовета с участием президента России Владимира Путина в Казани по улучшению жилищных условий населения, где обсуждалась в том числе проблема с обманутыми дольщиками, в Ростове-на-Дону прошли массовые обыски и аресты архитекторов, застройщиков, чиновников от строительного надзора и судебных приставов. Прокуратура ЮФО заявила о возбуждении 39 уголовных дел, но СМИ назвали имена только трёх архитекторов — главного архитектора Ростова-на-Дону Романа Илюгина, главного архитектора Ростовской области Алексея Полянского, который в день ареста стал бывшим, и главного архитектора Мартыновского района Ростовской области Александра Корчигу. Все они обвиняются по одной уголовной статье — превышение полномочий, из-за которых появились обманутые дольщики.
За два месяца до арестов, в декабре 2018 года, в Ростове-на-Дону прошла встреча заместителя Генерального прокурора Андрея Кикотя (курирует ЮФО) с обманутыми дольщиками, куда позвали всех силовиков, застройщиков, чиновников.
Почти год назад, в апреле 2018 года, по такому же сценарию прошли массовые аресты застройщиков и чиновников в Сочи и Краснодаре. Встреча с Андреем Кикотем — через пару месяцев масштабная операция в двух городах, с арестом половины администрации Сочи. В Краснодаре тогда арестовали главного архитектора города Игоря Мазурка. «Дело расследуется больше года, доводы защиты, что архитектор не уполномочен контролировать застройщиков, игнорируются. Уголовные дела самих застройщиков, направлены в суды. Следствием доказано: застройщики присвоили деньги, не построив дома. Следователь отказывается допросить застройщиков и дольщиков по уголовному делу Мазурка. Расследование эпизодов, связанных с культурными объектами, установило: участки не учтены в кадастре, границы не определены,нет ограничений землепользования. Но и здесь доводы защиты не учитываются. Защита уверена, что следствие ведется с единственной целью - списать на Мазурка беспредел на строительном рынке города», - говорит адвокат Музурка Николай Гнедых.
Логика уголовного преследования главных архитекторов во всех случаях одна. Фактически любое выданное разрешение на строительство при появлении обманутых дольщиков, следуя этой логике, можно объявить незаконным.
Полномочия главных архитекторов ограничены
Законодательно функции выдачи разрешения на строительство и функции контроля над застройщиками разделены. За первые отвечают муниципальные власти, как правило, более публичные. За вторые — региональные ведомства Государственного строительного надзора. Обманутые дольщики появляются на этапе строительства зданий. Отслеживание целевого расходования средств дольщиков поднадзорно Госстройнадзору.
При этом ведомство контролирует только строительство многоквартирных домов. Частный сектор – вне контроля. Ему даже не требуются полноценный проект и серьёзная экспертиза. Таким образом, самострои на землях ИЖС (дело Романа Илюгина), которые также плодят обманутых дольщиков, могут вообще не попадать в поле контроля долгое время.
Любые градостроительные проблемы в городе принято ассоциировать именно с главными архитекторами – точечную застройку, микрорайоны-муравейники, вырубки деревьев. Но полномочия главного архитектора в современной России сильно отличаются от публичных ожиданий. «Горожане считают, что архитектор — это некая фигура, которая должна обеспечивать городу комфортную городскую среду и качество архитектуры, — говорит главный архитектор Азова Наида Исматулаева. — А есть роль, которая отведена градостроительным кодексом. Мы смотрим на документы, которые подает застройщик. Если они в порядке, то у меня нет права не выдать разрешение на строительство. Застройщик может оспорить этот отказ как неправомерный».
«Фактически роль главного архитектора сведена к подписыванию проектов по формальным основаниям. Его подпись последняя в документах, что делает фигуру главного архитектора очень уязвимой», — говорит председатель правления ростовского отделения Союза архитекторов России Сергей Алексеев.
У главного архитектора должно быть больше полномочий
Публичная роль главного архитектора несопоставима с его реальными полномочиями в несовершенной системе: в результате большой роли в развитии города он реально не играет, зато должность превращается в расстрельную.
«Я думаю, что решения, которые принимали архитекторы, часто исходно недостаточно продуманные, потому что в большинстве российских городов нет хорошо проработанных публичных документов. Сейчас нужно возвращаться к основным публичным градостроительным документам, которые снизят роль чиновников в отдельных решениях генерального плана и Правил землепользования и застройки», — считает исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди.
Директор Южного градостроительного центра Сергей Трухачёв считает, что нужно усиливать те институты градостроительства, которые не носят публичный характер, но должны обеспечивать качество проектов. До 2004 года градостроительная документация должна была проходить государственную экспертизу. Потом эту процедуру упростили и «отдали на откуп рынку».
По словам Наиды Исматулаевой, Градостроительный кодекс РФ, по которому работают архитекторы, в своё время больше подчинили Земельному кодексу РФ в части реализации свободных земель. И поэтому городу не хватает полномочий в решении проблем, связанных с появлением высоток-одиночек в малоэтажной застройке и т. д. Для решения этих проблем должен быть разработан Архитектурный кодекс РФ, в котором были бы прописаны принципы архитектурной политики, считает Исматулаева.
«Союз архитекторов России несколько лет подряд бьётся за принятие закона об архитектуре, который усилил бы роль главного архитектора в городе, но пока рыночные отношения побеждают», — добавляет Сергей Алексеев.
