В I квартале 2019 года департамент архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону выдал только одно новое разрешение на строительство, причём не компании, а частному лицу. Речь идёт о трёхэтажном доме площадью всего 1,3 тысячи кв. м. Данные о выданных разрешениях на строительство опубликованы на сайте городской администрации. Остальные документы, которые выпускал в это время департамент, касались корректировки или продления ранее выданных разрешений.
Это нетипичная ситуация, когда в городе-миллионнике с ежегодным вводом более 1 млн кв. м жилья не заявляются новые жилые проекты. Как правило, департамент выдает 10-15 новых разрешений за квартал юрлицам и частным лицам. Так, в I квартале 2018 года было выдано 11 новых разрешений на строительство со средней площадью домов 10-12 тысяч кв. м. Самый крупный проект — у компании «Монолит-Экспо» (50 тысяч кв. м). А в IV квартале 2018 года департамент выдал больше 30 новых разрешений на строительство, где есть проекты по 50-100 тысяч кв. м.
И застройщики, и чиновники называют две причины возникновения аномалии: застройщики с запасом получили разрешения на строительство в 2018 году, так как надеялись избежать перехода на проектное финансирование. Вторая причина — сейчас приняты поправки в Градостроительный кодекс РФ, которые обязывают установить зоны с особыми условиями в городах (ЗОУИТ) и работать в них с Госэкспертизой. Переходный период нового закона — до 2022 года, но в Ростове-на-Дону уже есть прецедент, когда прокуратура оспорила выданное разрешение на строительство на территории будущей ЗОУИТ.
Причина первая: надежды на дольщиков не оправдались
С 1 июля 2019 года в России отменяется долевое финансирование жилых проектов. Это значит, что застройщики больше не смогут строить за счёт средств дольщиков и будут вынуждены переходить на банковское финансирование. При этом все 2000-е годы до 80% застройки велось за счёт средств дольщиков, игроки рынка практически не имеют даже технического опыта работы с банками. Сейчас они говорят, что рынок ожидает подорожание жилья на 10-15% из-за отмены долевого строительства. В 2018 году застройщики надеялись, что в закон внесут поправки, которые позволят строить за счёт долевого финансирования по разрешениям на строительство, выданным в 2018 году. Но этого не произошло.
«Многие застройщики получили разрешение на строительство в 2018 году в надежде, что они смогут строить по старым правилам, то есть за счёт денег дольщиков, а не проектного финансирования. По многим этим разрешениям работы ещё не начинались, — объясняет генеральный директор СК “Галактика” Арутюн Сурмалян. — При этом воспользоваться возможностью строить по старым правилам они всё равно не смогут. Не так давно Минстрой РФ определил, что по старым правилам после 1 июля 2019 года могут достраиваться объекты с готовностью не менее 30 процентов, в которых продано не менее 10 процентов квартир». По словам г-на Сурмаляна, сейчас на рынке затишье, новые законодательные условия выдержат не все строительные компании, поэтому застройщики ставят перед собой задачу достроить объекты и не начинать новые. «Себестоимость строительства растёт из-за изменений в 214-ФЗ, а на рынке мы цену поднимать не можем, потому что рынок уже перегретый и перенасыщенный. Многие застройщики просто не впишутся в себестоимость и уйдут с рынка», — добавляет собеседник «Эксперта ЮГ».
По словам генерального директора MACON Realty Group Ильи Володько, в целом по России в зависимости от города число выданных разрешений на строительство выросло на 15-35% в 2018 году. Но это не должно было привести к заморозке выдачи разрешений на строительство в 2019 году. «Вряд ли городские власти специально ограничивают выдачу разрешений на строительство. Видимо, так стихийно сложилось, что действительно многие застройщики пытались получить как можно больше разрешений, чтобы строить по старым правилам. Поскольку объём капитального строительства в Ростове-на-Дону невелик, застройщики все новые проекты успели запустить, — говорит г-н Володько. — Но мы не должны говорить о статистике за первый квартал как о тенденции. Вполне вероятно, что в последующих кварталах этот спад будет компенсирован».
«Выдача разрешений на строительство носит заявительный характер, мы обязаны рассмотреть документы в течение семи дней, — комментирует замглавы администрации Ростова-на-Дону по строительству и архитектуры Андрей Дикун. — В первом квартале 2019 года заявлений о разрешении на строительство оказалось немного, тогда как в 2018 году был шквал таких заявлений. Мы связываем это с переходом на проектное финансирование».
Причина вторая: зоны с ограничениями
Но есть и вторая причина, по которой застройщики и чиновники притормозили работу с новые проектами. В 2018 году в Градостроительный кодекс России были внесены поправки, которые меняют правила работы в зонах с особыми условиями использования территорий.
ЗОУИТ — это специальные зоны с ограничениями по строительству (определенный вид разрешённого строительства, высота зданий и другие ограничения). К ним относятся зоны охраны объектов культурного наследия, защитные зоны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергии, железных дорог, придорожных полос, трубопроводов и так далее — всего 28 видов. Застройщикам будет запрещено строить в этих зонах без оценки влияния на них объекта. Государство обязывает застройщиков заказывать только государственную экспертизу проектов, если они строят в ЗОУИТ, а не коммерческую.
Поправки в Градкодекс в части ЗОУИТ вызвали дискуссии по всей России, так как они фактически создают государственную монополию в области технической экспертизы. По словам директора Единого центра строительства Ирины Блохинцевой, в 2018 году негосударственной экспертизой было выдано практически 50% заключений по всей России. Таких организаций было 842. После вступления в силу поправок в Градкодекс РФ половина компаний, занимавшихся негосударственной экспертизой, ушли с рынка. Сейчас их 410.
Хотя закон окончательно вступит в силу с 2022 года, в Ростове-на-Дону уже складывается практика, когда надзорные органы заставляют игроков рынка идти в государственную экспертизу. Так, прокуратура Ростова-на-Дону попыталась оспорить выданное разрешение на строительство 9-этажного дома в Ворошиловском районе. По словам заместителя директора департамента архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону Глеба Мельникова, письма Минстроя РФ, где есть разъяснение о разрешении строительства с негосударственной экспертизой в переходный период, на прокуратуру не производят впечатления. «Если мы сможем выиграть дело в трёх инстанциях, то закрепим прецедент и направим его в Минстрой РФ. Но пока мы не видим перспектив», — комментировал он на круглом столе Торгово-промышленной палаты Ростовской области. В первой инстанции городские власти выиграли дело, но прокуратура подала апелляцию.
«Есть разногласия между застройщиками, департаментом архитектуры и градостроительства города и надзорными органами в части трактовки использования ЗОУИТ, — говорит директор ООО “Донтехзаказчик” Игорь Далаксакуашвили. — Застройщики и город считают, что обращаться к Госэкспертизе можно, если эти зоны зарегистрированы в кадастре. А пока не все зоны определены, застройщики могут пользоваться коммерческой экспертизой. Но надзорные органы уже сейчас требуют только государственной экспертизы. И минстрой Ростовской области, и городской департамент архитектуры направили письма в Минстрой РФ с просьбой разъяснить положение данного закона. Надеемся, что эти объяснения появятся».
По словам г-на Далаксакуашвили, необходимость еще раз проходить экспертизу после негосударственной — это время и затраты. Застройщик считает, что остановка выдачи разрешений на строительство может привести к росту цен. «Есть чёткая схема и понимание рыночного замещения убывающих проектов, которые вводятся в эксплуатацию. Ведь ценовые предложения формируются на рынке из этого потока — на котловане купить квартиру дешевле. Из-за приостановки выдачи разрешений может произойти вымывание проектов на начальной стадии, что приведёт к росту цен. Происходит это на фоне сложностей переходного периода на проектное финансирование с счетами эскроу и усугубляет проблему, не давая застройщикам возможности начинать работу с банками», — добавляет он.
О том, что городская прокуратура требует государственной экспертизы, говорила и.о. главного архитектора Ростова-на-Дону Елена Гавриленко. При этом не все работы по определению ЗОУИТ проведены. Эти изменения будут внесены в Правила землепользования и застройки города во второй половине 2019 года.
«В качестве иных причин отсутствия разрешений на строительство можно назвать изменение законодательства (342-ФЗ) в части ЗОУИТ, — подтверждает Глеб Мельников. — Из-за этого закона у застройщиков возникает необходимость переработки ряда проектных решений, часто достаточно существенной переработки. Мы ожидаем, что поток разрешений на строительство возобновится во второй половине 2019 года. Сейчас администрация принимает все меры, чтобы разъяснить застройщикам, как работать с новым законодательством».
«В Ростове сейчас такая ситуация, когда одни законодательные ограничения наложились на другие — и поправки в Градкодекс РФ, и поправки в 214-ФЗ. Все они ведут к удорожанию и усложнению строительства, поэтому рынок пока ещё не понимает, как работать в новых законодательных условиях, и не спешит набирать новые разрешения на строительство», — заключает генеральный директор «ЮИТ-Дон» Андрей Шумеев.
