Миграционный поток на Кубань сокращается в последние годы. Коллаж Дмитрия Горунова
Поделиться
По данным Единого ресурса застройщиков, первое место по объёмам строительства в данный момент в Краснодарском крае занимает компания Dogma с показателем 1,8 млн кв. м. На втором находится ГК «Точно» (бывшая «ЮгСтройИмпериал») — 1 млн кв. м. В первую пятёрку застройщиков входят также ГК «ССК» (960 тысяч кв. м), Ava Group (632 тысячи) и СК «Семья» (477 тысячи). Все они принадлежат к числу тридцати крупнейших девелоперов России.
Таким образом, тренд на постоянный рост объёма возводимого жилья в Краснодарском крае в 2022 году продолжился. Однако эксперты считают, что речь идет об инерции на рынке, и текущий уровень спроса уже не способствует таким масштабам строительства. Напротив, он сокращается из-за отказа от околонулевой ипотечной ставки и резкого снижения миграционного потока на Кубань из других регионов страны.
По данным Краснодарстата, в 2022 году общий прирост переехавших в Краснодарский край по сравнению с 2021-м упал в 4,3 раза — на 31,4 тысячи человек. Ранее снижение миграционных потоков если и происходило, то не было настолько существенным. В частности, в 2020 году, в период введённого в крае коронавирусного локдауна, оно составило лишь около 10%. Рекордным по количеству приезжих стал 2015 год, когда миграционный поток на Кубань составил 208 тысяч человек. Для сравнения — в 2022 году он оказался на уровне 153 тысяч, в 2021 году — 176 тысяч человек.
Предложение жилья давит на спрос
По мнению главы маркетингового агентства BeProduct Азамата Исянчурина, снижение миграционного потока в Краснодарский край в первую очередь связано с нестабильностью в экономике.«Кризисы люди предпочитают пережидать в знакомой среде и в домашних регионах. Безусловно, это сказалось на рынке недвижимости, поскольку в последние годы на приезжих приходилось до 60-70 процентов продаж жилья, что приводило к росту цены квадратного метра. А сейчас из-за падения спроса мы можем увидеть затоваривание рынка и снижение цен», — прокомментировал эксперт.
По его словам, цены в разных городах Краснодарского края сейчас сильно разнятся. В среднем по региону, по данным СберИндекс, медианная цена по объявлениям на первичном рынке в феврале 2022 года составляла 126,6 тысячи руб. За год она выросла до 132 тысяч, на 4%. Однако основной рост происходил до января 2023 года, после чего пошло снижение.
Поделиться
«Вторичка по объявлениям росла медленнее — с 121 до 127 тысяч рублей. А сейчас на этом рынке стагнация», — констатировал Азамат Исянчурин.Давление на цену в данный момент оказывают перевес предложения над спросом, высокая доля ипотеки на первичном рынке (84%), а также то, что большинство застройщиков в 2022 году не выполнили планы продаж, и остатки жилья перешли на 2023-й.
Как отмечает Исянчурин, всё это приводит к более жёсткой сегментации недвижимости на рынке: «Идёт разделение на эконом и на жильё бизнес , элит и премиум-класса в Краснодаре, Новороссийске и Сочи. И второй сегмент — это эконом и комфорт-класс. То есть жильё более массовое и доступное, но с небольшим метражом и расположением на окраинах или в местах сверхплотной застройки. Предложений со средним соотношением цены и качества становится крайне мало».
Также эксперт обратил внимание на то, средняя площадь недвижимости стремится к снижению: около 70% проданных квартир — это «однушки» или студии площадью до 40-45 кв. м. Другим трендом является то, что акцент всё больше смещается с квартир на ИЖС.
Руководитель агентства «Сок» Оксана Солдатова добавила, что сделок с вторичным жильём в данный момент совершается не очень много, прежде всего из-за высоких ипотечных ставок.
Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт отметила, что некоторые сложности в строительной отрасли края начались еще в первой половине 2022 года.
«В марте мы фиксировали заметное увеличение количества сделок. На фоне повышения ипотечных ставок клиенты пытались сохранить имеющиеся сбережения с помощью надежного и проверенного инструмента – вложения в недвижимость. Кроме того, покупатели, которым была одобрена ипотека по старым условиям, хотели быстрее приобрести квартиры. Начиная со второй половины апреля рынок замер на фоне роста ставок», - рассказала Ольга Нарт.
Летом 2022 года спрос начал расти, и тренд на сохранение количества сделок был заметен до декабря, хотя в конце сентября и октябре было отмечено снижение продаж из-за ситуации в стране.
Конец околонулевой ставки по ипотеке
Директор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко подчеркнул, что объём ввода жилья в эксплуатацию в 2022 году отражает не современные тенденции, а положение дел на рынке полтора-два года назад: «Недвижимость в объектах, которые были сданы в строй в 2022 году, была распродана в 2020-2021-м».Вторым фактором, по его мнению, является увеличение объёмов возведения индивидуального жилья. Если раньше соотношение на рынке Краснодарского края составляло 60% на 40% в пользу многоквартирных домов, то в 2022 году доля ИЖС оказалась выше. Что во многом и привело к большим цифрам по вводу в эксплуатацию по итогам года, считает Кутченко.
По его словам, в 2023 году спрос уже снизился примерно на 20%, и в первую очередь это связано с отказом застройщиков и банков от околонулевой ставки, которую Банк России счёл угрозой для отрасли. Ипотечные ставки выросли, и таких продаж, как в 2021-2022 годах, на рынке уже нет.
«Снижение миграционных потоков также повлияло, хотя в последние годы большая доля продаж приходилась на инвесторов, которые приобретают недвижимость не для проживания, а последующей перепродажи», — добавил Александр Кутченко.
«Запрос на качественное жильё остаётся»
Представители строительной отрасли оценивают ситуацию более оптимистично. По словам директора по маркетингу ГК «Точно» Евгении Тодоровой, динамика на рынке обнадеживающая: «Недвижимость была и остаётся базовой потребностью общества. Мы достаточно оптимистично смотрим на перспективы рынка, поскольку у наших покупателей есть запрос на качественное жильё, а динамика ипотечных ставок и комфортные кредитные условия позволяют выбрать наиболее выгодные предложения».При этом пока прогнозировать, достигнет ли спрос докризисных показателей, преждевременно. По мнению Тодоровой, в данный момент это зависит не только от девелоперов, но и от экономического состояния страны и региона, а также повестки Банка России относительно ключевой ставки и ипотеки.
«В связи с тем, что российский рынок недвижимости достаточно кредитозависимый — порядка 80-90 процентов сделок проходит с привлечением ипотечных средств, — любые трансформации, связанные с изменением ипотечного кредитования, оказывают существенное влияние на динамику сделок и на выбор потребителей», — считает Евгения Тодорова.
Ольга Нарт сообщила, что доля ипотеки в портфеле «Неометрии» в данный момент продолжает расти, и спрос сохраняется на достаточно высоком уровне.
«Наша компания фиксирует высокий спрос на квартиры в новостройках со стороны иногородних покупателей. Практически во всех городах присутствия, где компания реализует проекты, доля ипотеки превышает 80%. Отдельного внимания заслуживает Сочи, к которому традиционно высокое внимание со стороны инвесторов, использующих различные механизмы сделки, – не только ипотеку», - прокомментировала Ольга Нарт.
Согласно прогнозам экспертов, в 2023 году на рынке не стоит ждать существенного роста спроса. А объёмы продаж по большей части будут расти в сегменте индивидуального жилья.
«Основным фактором, влияющим на рынок, станет ключевая ставка Банка России, от которой зависят характер ипотечных продуктов и различные программы дисконта. Чем ниже ставка, тем больше будет продаж», — считает Оксана Солдатова.
Ольга Нарт также допускает, что в 2023 году интерес к рынку недвижимости Краснодарского края сохранится, а цены продолжат расти. По ее словам, в феврале 2023 года стоимость квадратного метра сегмента «комфорт» в Краснодаре фиксировалась на отметке 149 тыс. рублей, в Новороссийске – 144 тыс. рублей, в Сочи – 344 тыс. И уровень сделок на юге России остается достаточно высоким по сравнению с другими регионами РФ.
«На рынке наметилось несколько тенденций, которые, скорее всего, сохранятся до конца года. По итогам 2022 года значительно выросла доля ипотечных сделок, и сейчас ипотека является основным драйвером роста. Кроме того, разработан ряд адресных государственных программ, предлагаемых отдельным категориям покупателей. Среди них – ипотека для IT-специалистов, военная ипотека и т.д. Таким образом, все имеющиеся государственные ипотечные программы поддержат спрос на жилье и, как следствие, строительную отрасль в целом», - считает Ольга Нарт.
По ее мнению, недвижимость все еще считается надежным средством сохранения сбережений, так что интересные и ликвидные объекты будут пользоваться спросом.
