Объем нераспроданного жилья оценивается в среднем в 47% - за год он увеличился и в Ростове, и в Краснодаре // Фото: Минстрой России
Поделиться
При этом такой рост продаж происходит на фоне стабильно высоких объемов строительства в обоих регионах. Так, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, в Ростовской области в сентябре 2023 года строится 2,7 млн кв. м жилья (в сентябре 2022 – 2,7 млн), а в Краснодарском крае – 8,2 млн кв. м (год назад было 8,3 млн). В результате объемы непроданного жилья в строящихся объектах продолжают расти, и их доля в обоих южных регионах сегодня составляет 47%. В Краснодарском крае это 3,9 млн кв. м (рост за год 5%), а в Ростовской области – 1,3 млн (3%).
Опрошенные «Эксперт Юг» аналитики прогнозируют, что из-за повышения ключевой ставки Банка России и ограничения околонулевой ставки объемы продаж будут снижаться, а разрыв между объемами строительства и продаж - увеличиваться.
Ставка умерит спрос
Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько объясняет увеличение количества эскроу-счетов всплеском на девелоперском рынке в 2020-2021 годы.«В тот период спрос на недвижимость был на высоком уровне, что в конце концов привело к стремительному росту цен, пик которого пришелся на 2021 год. В 2022 году спрос также еще был высоким, однако сегодня мы фиксируем общее падение объемов сделок», — констатировал аналитик.
Цена квадратного метра, по мнению Ильи Володько, уже не будет существенно расти, но и ждать ее снижения также не стоит.
Директор краснодарского агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко связывает увеличение количества сделок с ажиотажем в преддверии ухудшения условий по ипотеке. Весной 2023 года Банк России уже ограничил возможность предоставления ипотечных кредитов по околонулевым ставкам от застройщика. В августе он поднял ключевую ставку до 12%, а в сентябре – до 13%.
«Возможно, это не последнее увеличение ставки со стороны регулятора. Кроме того, непонятны перспективы ипотеки с господдержкой – никто не поручится, что ее не отменят уже до конца 2023 года. Все это может сильно отразиться на балансе спроса и предложения в первом полугодии следующего года», — прокомментировал Александр Кутченко.
Однако, по его словам, выведенные в 2023 году на рынок Краснодарского края объемы недвижимости достаточно быстро распродаются, поэтому о проблемных остатках говорить не приходится.
Директор ростовского агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников обращает внимание на то, что некоторые объекты будут введены в строй даже не в ближайшие годы. И в данный момент они могут не оказывать серьезного давления на рынок.
«В Ростове-на-Дону в 2022 году мы увидели снижение продаж, связанное с близостью зоны боевых действий – до 12 тысяч квартир. Для сравнения – в прошлые годы в среднем покупали порядка 20-22 тыс. В 2023-ем, вероятно, продажи в городе возрастут до 18 тысяч квартир. Так что говорить о затоваривании еще рано», — считает Алексей Олейников.
Вторичный рынок перенасытится
Мнения девелоперов относительно ситуации на рынке разделились. В Краснодарском крае они не видят каких-либо тревожных тенденций, а в Ростовской области отмечают дисбаланс спроса и предложения.Как отметила генеральный директор федерального девелопера «Неометрия» (строит объекты в Краснодаре, Новороссийске, Сочи и Ростове-на-Дону) Марина Черненко, ситуация с предложением различна в разных городах Краснодарского края.
«Например, в Новороссийске в 2022 году объемы строительства снижались на 12%, и о каком-либо «затоваривании» речи не идет. В Краснодаре объектов, безусловно, больше, но и рынок недвижимости в краевом центре очень активен, так что жилье продается достаточно быстрыми темпами. По крайней мере, если мы говорим про качественные проекты от девелоперов, хорошо знающих рынок и своего покупателя», — считает Марина Черненко.
Руководитель офиса отдела продаж группы компаний «Альянс» (Ростов-на-Дону) Татьяна Богуш отмечает в Ростове переизбыток предложения, и в качестве причины называет запуск в регионе ряда крупных проектов.
«Выход один - стимулировать спрос. Он сегодня все еще поддерживается государственными программами по ипотеке, несмотря на рост ставок. Сдерживающим фактором остается увеличение стоимости квадратного метра, которое не подкрепляется ростом доходов населения. Вероятно, на государственном уровне это также понимают, поэтому, как мне кажется, ипотечные программы с господдержкой просуществуют еще долгое время», — резюмировала Татьяна Богуш.
Коммерческий директор ГК Dogma (объекты в Краснодаре и Московской области) Павел Петров рассказал, что объемы строительства жилья на Юге в 2022 и 2023 годах у группы компаний примерно совпадают. Но, если в прошлом году она ввела в строй 475 тыс. квадратных метров недвижимости, то в текущем планирует увеличить эту цифру в 1,5 раза.
Вице-президент корпорации «Девелопмент-Юг» (строит на Юге, в Перми, Екатеринбурге и Владивостоке) Алексей Востриков также сообщил о всплеске продаж в последние три месяца. Однако, по его прогнозу, из-за снижения доступности ипотеки в будущем спрос может снизиться.
«Не могу сказать, что это будет очень серьезная просадка, но то, что нужно будет делать корректировки в объемах строительства и продаж – это очевидно», — сказал Алексей Востриков.
