100 миллиардов в пойму Дона: ГК «Самолет» приземлится в Ростове

Федеральный девелопер из Подмосковья ГК «Самолет» построит новый микрорайон в левобережной части Ростова, рассказал в своем telegram-канале глава администрации Ростова Алексей Логвиненко. Микрорайон разместится со стороны южного въезда в город между Восточным шоссе и железной дорогой от границы с Батайском до ул. Пойменной. «Эксперт Юг» разбирался, как повлияет на Ростов появление игрока и проекта такого масштаба.

Что планирует создавать «Самолет»

«Мы очень редко выносим на обсуждение Совета по инвестициям проекты жилищного строительства, но это особый случай, — написал Алексей Логвиненко. — Территория в левобережной части города сложная, поэтому мы искали крупную компанию с огромным опытом в сфере строительства. И после экономического форума начали сотрудничество с федеральной корпорацией ПАО ГК “Самолет”».
Сам девелопер пока не комментирует проект. Сроки реализации неизвестны. Глава администрации не уточнил, сколько домов построит компания и какой будет их общая площадь, но сообщил, что «Самолет» передаст в муниципальную собственность 5% от общего объема построенного жилья. Это 32,5 тыс. кв.м. или 895 квартир. Нетрудно посчитать, что проектом предусмотрено создание около 17,9 тыс. квартир общей площадью 650 тыс. кв.м. Это в три раза больше, чем строит в этом районе «ЮгСтройИнвест», единственный на сегодняшний день крупный девелопер левобережья. ЮСИ заявлял, что его проект на левом берегу предполагает строительство 5893 квартир.

Проект ЮСИ «Левобережье» рассчитан на 5893 квартиры. Он в 3 раза меньше ЖК «Самолета» Фото: levoberezhe.ru

Помимо жилых домов, «Самолет» построит в новом микрорайоне три детских сада на 940 мест, школу на 2450 обучающихся, поликлинику на 400 посещений, пункт полиции, пожарную часть и храм. Количество парковочных мест составит около 8 тыс.

Площадь озеленения — более 75 Га. Проектом предусмотрено создание парковой зоны и бульвара протяженностью 4 км с озером и набережной. Плотность застройки – в 2 раза меньше, чем максимально допустимая норма для данной территории. При возведении будет использоваться переменная этажность.

Группа «Самолет» — лидер по строительству и продажам жилой и коммерческой недвижимости в Московской области и один из крупнейших российских девелоперов. Согласно данным Единого ресурса застройщиков, «Самолет» сегодня является лидером по объему возводимого жилья в России. По итогам 2023 года, компания заняла второе место среди российских девелоперов по вводу жилья с результатом почти 1,5 миллиона квадратных метров. «Самолет» сейчас строит 5,4 млн кв.м. Помимо Москвы и Московской области, компания реализует проекты в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Тюмени и Владивостоке.

Проект в Ростове — не первый заявленный «Самолетом» на Юге. В 2022 году в компании анонсировали строительство курортного города в Краснодарском крае. Предполагается создание университета, IT-парка, бизнес и медицинского кластеров, спортивного кластера, гольф-полей, природных и археологических парков, гостиниц на побережьях Динского залива и Азовского моря. Старт проекта намечен на 2024 год.

Риски строительства в пойме

Новый микрорайон расположится в пойме Дона — и выбор места стал главной проблемой, которую тут же увидели эксперты.

Как заявил Алексей Логвиненко, инвестор привлек научно-исследовательский институт НПП «Аквариус Аналитик», который рассчитал уровни вод от затоплений и подтоплений, а также маловероятный прорыв плотины Цимлянского водохранилища. Научные сотрудники изучили влияние застройки и проработали перечень инженерной защиты территории.

В действующем генплане города место, которое отдано под строительство, определено, как общественно-деловая и рекреационная зона. По словам завкафедрой градостроительства Академии архитектуры и искусств ЮФУ, бывшего главного архитектора Ростовской области Александра Бояринова ранее в генплане Ростова-на-Дону левобережье было исключено из перспектив жилищного строительства и определено как место рекреационно-спортивного назначения.

Как строительство в пойме скажется на территориях вокруг, прогнозировать сложно. Фото: telegram-канал Алексея Логвиненко

«Это пойменная территория время от времени подвергается 1% паводковому затоплению до 4,5-5 м. Многие ростовчане помнят бескрайнее море воды от Ростова до Батайска и Азовского моря», — говорит ученый.

Вторая причина отказа от строительства жилья, которая раньше фигурировала,— это место затапливается в случае аварийного сброса вод или прорыва плотины Цимлянского водохранилища при ЧС.

«Территория имеет сложный, до сих пор недостаточно изученный, гидрологический режим, в котором, как в пористом шоколаде, тесно связаны подземные потоки вод и линзы открытых водоемов с Доном. Это хорошо видно, когда в периоды сильных ветров (так называемых «верховок» и «низовок») уровни воды в Дону, гребном канале и озерах выравниваются в короткое время», — говорит Александр Бояринов.

Чтобы исключить негативные последствия строительства, нужно поднять уровень территории на 5-6 метров. Для этого потребуются миллионы кубометров песка, отвечающего определенным требованиям, а затем создание почвенного покрова для растительности. «Такие объемы песка передавливают и перенаправляют подземные водотоки, что уже привело к подтоплению территории и подвалов домов в Батайске», — рассказывает Александр Бояринов.

С ним согласен и директор научно-проектной организации «Южный градостроительный центр» Сергей Трухачев. Вполне реально сделать качественную гидроизоляцию для нового микрорайона и проблем у него не будет. Плохо станет территориям вокруг и в первую очередь Батайску, говорит эксперт.

«В информационном поле проблема освоения Левого берега обычно сводится к разговору про затопление — это когда вода во время паводка идет сверху, — объясняет Сергей Трухачев. — Расчеты возможного затопления давно проведены, поднять уровень земли не составит труда. Этот вопрос можно решить, дело только в цене. Говорить нужно не о затоплении, а о подтоплении грунтовыми водами. Сегодня Батайск топит. Это ни для кого не секрет. Уровень грунтовых вод в городе поднимается в тех районах, где их лет 20−30 назад вообще не было. Мы не знаем, чем это обернется. И я слабо верю, учитывая затопление Батайска, что все обойдется».

Прогнозировать, как скажется строительство в пойме достаточно тяжело, говорит эксперт. Для этого нужны обобщённые данные мониторинга инженерно-геологического состояния поймы за последние 30 лет, а их нет. В советское время исследования проводились фрагментарно. С конца нулевых годов современной России системный мониторинг инженерно-геологических условий в Ростове отсутствует.

«Мы живем во время климатических изменений и видим, как меняется водность Дона. Сегодня он маловодный, но все ученые говорят о том, что изменения цикличны, и с повышением водности повысится и объём стока, который проходит через грунт поймы. Если пойма будет перегорожена «Самолётами» и «Левобережьями», это может привести к весьма серьёзным последствиям», — отмечает Сергей Трухачев.

Отметим, что проекты «Самолета» и «ЮгСтройИнвеста» — не единственные, планируемые на левом берегу. Не так давно стало известно, что предприниматель Павел Шумеев разрабатывает проект застройки ивовой рощи рядом с заливом Ковш. Как сообщал портал 1rnd, разработка может вестись в интересах экс-депутата Законодательного собрания Ростовской области Асланбека Джиоева и владельца ФК «Ростов» Арташеса Арутюнянца. Информация о возможной застройке рощи в 2021 году вызывала протест ростовчан, тогда Алексей Логвиненко пообещал сделать там экопарк. Спустя некоторое время в городской администрации заявили, что на территории рощи планируется размещение жилой застройки, объектов инфраструктуры и рекреации.

Две недели назад СМИ сообщили, что Арташес Арутюнянц может быть связан и с ГК «Самолет». Компания «Лернако», которая принадлежит бизнесмену, приобрела 30% доли в ООО «Проект-С-24». До этого «Проект-С-24» полностью принадлежал ООО «Самолет-Регионы».

Что может быть построено на месте ивовой рощи. Фото: соцсети

«Самолет» в «парке» ростовских застройщиков

Проект вероятнее всего будет реализован не раньше 2030 года, поэтому говорить о том, как он повлияет на рынок, преждевременно, считает Сергей Трухачев. Учитывая сложную гидрологическую ситуацию на левом берегу, застройщику необходимо провести большую инженерную подготовку, подвести территорию к магистральным инженерным сетям, решить вопрос с водоснабжением и теплоснабжением будущего микрорайона.

Появление ГК «Самолет» не окажет влияния на региональный рынок и не повлияет на стоимость квартир, говорит Галина Пивоварова, заместитель директора по работе с партнерами агентства недвижимости «Дон-МТ». Основным драйвером первичного рынка жилья сегодня является ипотека. Около 90% сделок происходят с привлечением ипотечных средств. Программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2024 года. Цены на первичном рынке будут меняться в зависимости от того, какое решение относительно продления этой программы примет правительство.

«Да, федеральный игрок зайдет в Ростов, но никак не изменит рыночную ситуацию. Просто появится еще один застройщик со своим предложением и со своей локацией. Сегодня рынок определяют ипотечные программы и платежеспособность спроса», — считает Галина Пивоварова.

Первые дома, построенные ЮСИ на левом берегу Фото: telegram-канал компании

«Самолет» может предложить Ростову новые архитектурные и планировочные решения, показать пример благоустройства дворовых территорий, считает Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в недвижимость: «Проект похож на концепцию так называемых 15-минутных городов, когда все необходимые для жизни социальные и инфраструктурные объекты расположены в пределах одного большого жилого комплекса или микрорайона. Этот проект — один из немногих в городе, который будет реализован по принципу комплексного развития территории (КРТ)».

Конкуренция между девелоперами в Ростове-на-Дону сегодня высокая, но если анализировать строящиеся жилые комплексы массового сегмента, то можно заметить, что они мало чем отличаются друг от друга, говорит Евгений Ткачев:

«Застройщики по-прежнему продают квадратные метры, а не образ жизни, и рынок Ростова-на-Дону в таких реалиях чувствует себя комфортно. Альтернатив, новых интересных предложений в массовом сегменте нет. Если «Самолет» предложит что-то более интересное, это будет конкурентоспособный ЖК. Как только мы увидим новый качественный продукт, спрос автоматически уйдет в его сторону. Может, это станет толчком для трансформации рынка, которого все так давно ждут».