Южная ипотека до февраля этого года росла опережающими темпами//Фото:"Эксперт Юг"
Согласно данным аналитического центра Дом.РФ, российский рынок ипотеки завершил 2021 год ростом на 28% и составил 5,7 трлн рублей. Южная ипотека росла опережающими темпами — в Южном федеральном округе (ЮФО) рынок вырос на 36% по сравнению с предыдущим годом и составил 428 млрд рублей. По оценке аналитика центра Дом.РФ Юрия Ачкасова, лидерами по выдаче ипотечных кредитов в ЮФО стали Краснодарский край и Ростовская область — на их долю пришлось 66% всей ипотеки региона. Рынок активно рос до февраля 2022 года.
Рынок ипотеки после 24 февраля
28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20%. На рынке ипотеки произошёл краткосрочный всплеск, основанный на факторе отложенного спроса. Те, кто планировал в ближайшем будущем улучшить жилищные условия, форсировали сроки, чтобы вложить уже собранные средства в покупку недвижимости и оформить займы до роста процентных ставок в банках.
В сентябре ЦБ в шестой раз за год снизил ключевую ставку — до 7,5% годовых//Фото: legalinsurence.ru
Но уже с 1 апреля процентная ставка по ипотеке с господдержкой вместо ранее предусмотренных 7% (такой уровень ставки был обещан льготникам правительством до 1 июля 2022 года) выросла до 12%. Ставки по кредитам без господдержки подскочили до 19%-25%. Согласно аналитической записке ЦБ РФ, продажи банков в ипотечном сегменте, по сравнению с цифрами марта, снизились в 3,2 раза или на 70,7% по сравнению с апрелем 2021 года — 49,6 тысячи кредитов на сумму 161,9 млрд рублей. Май выглядел ещё печальнее — 36,8 тысячи кредитов на 140,1 млрд рублей.
В мае ЦБ снизил ключевую ставку до 14%, затем — до 11% и продолжил «играть на понижение». И уже в июне вектор движения рынка ипотеки изменился, ставки по ипотечным кредитам снизились до уровня «доковидного» 2019 года, рынок пошел в рост. Благоприятная ситуация в конце июня дала основания замминистра финансов Алексею Моисееву говорить, что Минфин рассчитывает на объём ипотеки по итогам года не меньший, чем в 2021 году — тогда показатель составлял 1,9 млн ипотечных кредитов на 5,7 трлн рублей.
В сентябре ЦБ в шестой раз за год снизил ключевую ставку — до 7,5% годовых.
За месяц было выдано 125,99 тысячи ипотечных кредитов на 468,92 млрд рублей. Из регионов ЮФО в пятёрку лидеров (на четвёртом месте) вошёл Краснодарский край с показателем 4,24 тысячи договоров на 17,65 млрд рублей. В Ростовской области за месяц было выдано 2,8 тысячи кредитов на общую сумму 8,7 млрд рублей (11 место в общероссийском рейтинге).
| Регионы-лидеры по выдаче ипотечных кредитов в сентябре 2022 года | |||
| Регион | Количество кредитов, тыс. | Объём выдачи, млрд руб. | |
| Москва | 9,19 | 67,64 | |
| Московская область | 7,34 | 42,37 | |
| Санкт-Петербург | 5,25 | 31,24 | |
| Краснодарский край | 4,24 | 17,65 | |
| Татарстан | 4,29 | 15,46 | |
Всего, по статистике ОКБ, за 9 месяцев 2022 года банки выдали 848,18 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 3 трлн рублей. Общее количество новых ипотечных кредитов по отношению к результатам аналогичного периода 2021 года снизилось на 37%, а общая сумма выданных кредитов — на 23%.
Итогов октября ещё не подведено, но эксперты отмечают, что политические новости конца сентября не способствовали росту рынка. Выводы о состоянии рынка ипотеки осенью можно будет делать после обнародования цифр, но пока, по опосредованным признакам, активности ожидать не стоит. Согласно аналитической записке ЦБ, потребительская активность населения в последней декаде сентября-октябре была низкой, россияне стали чаще покупать товары более низкого ценового сегмента, отказывались от крупных покупок.
В этой ситуации ежемесячные взносы по ипотечным кредитам для многих семей могут стать непосильными. По прогнозам ЦБ, спрос на жильё и ипотеку будет менее активным в условиях общей неопределённости.
Роль ипотеки с господдержкой
В условиях экономической неопределённости надежды на рост рынка эксперты связывают с программами ипотеки с господдержкой. Так, по мнению заместителя генерального директора Дом.РФ Алексея Ниденса, сегодня программы с господдержкой играют определяющую роль на рынке ипотеки. «Мы наблюдаем перераспределение спроса в пользу госпрограмм, существенный рост выдач по ним», — отмечает эксперт, поясняя, что в первые четыре месяца именно на ипотеку с господдержкой пришлось около 60% всех сделок по покупке жилья в новостройках.
«Льготные ипотечные программы, такие как “Льготная ипотека”, “Семейная ипотека” очень популярны у жителей Юга России и СКФО, — рассказывает Лариса Безделева, заместитель председателя Юго-Западного банка Сбербанка. — Интересна заёмщикам и новая отраслевая госпрограмма в Сбере “IT-ипотека”. Жильё с помощью этой программы уже приобрели в Краснодарском крае, Ростовской области, на Ставрополье и в Северной Осетии-Алании. В среднем размер такого займа у ИТ-специалистов юга России и Северного Кавказа почти в три раза выше средней южной ипотеки. С 15 сентября Сбер начал получать заявки по программе “Сельская ипотека” по ставке от 2,7 процента».
Представители банков отмечают, что после расширения возможностей программы «Льготная ипотека» в I квартале (увеличение суммы кредита для основных регионов присутствия банка, снижение процентной ставки) она стала более доступной и привлекательной для заёмщиков. «Теперь потенциальные клиенты при выборе жилья могут рассматривать объекты с большей площадью или варианты на Черноморском побережье, где стоимость недвижимости выше, — говорит Ксения Соболева, руководитель ипотечного направления КБ “Кубань Кредит”. — В настоящее время в банке реализуется ряд ипотечных программ с государственной поддержкой. Помимо “Льготной ипотеки”, это “Ипотека по-семейному” (для семей с детьми, родившимися после 1 января 2018 года), “IT-ипотека” (для специалистов ИТ-компаний) и “Сельская ипотека” (для приобретения или строительства жилья в сельской местности). На сегодняшний день лидерами по объёмам кредитования среди ипотечных программ с господдержкой являются “Ипотека по-семейному” и “Льготная ипотека”, на которые приходится порядка 70 процентов выдач ипотечных кредитов».
В то же время представители банков отмечают, что в ЮФО (кроме Краснодарского края, где доля кредитов, выданных по этой программе, составляет 4,2% от общего объёма) программа «Сельская ипотека» пока остаётся недооценённой.
Согласно исследованиям Дом.РФ, по итогам года доля субсидируемых ипотечных кредитов в общем объеме может составить более 35%. Алексей Ниденс считает, что в России по программам с господдержкой за 2022 год может быть выдано более 500 тысяч кредитов на 2,9 трлн рублей. Самой популярной, по данным компании, является программа «Льготная ипотека» — на неё приходится 55% выданных с начала года ипотечных кредитов по госпрограммам. Свою роль играют смягчение условий кредитования и отсутствие ограничений по возрасту и семейному положению. На втором месте находится «Семейная ипотека» (38%). А вот на «IT-ипотеку», согласно исследованиям, сегодня приходится всего 1% от числа выданных кредитов с господдержкой. В России и без учёта специфики ситуации IT-специалистов было немного (недостаточно, чтобы «сделать погоду» на ипотечном рынке). Весной же начался их отток за рубеж. Поэтому программа «IT-ипотека» скорее будет «программой лояльности» для профильных специалистов, чем финансово значимым сегментом ипотеки с господдержкой.
Льготная ипотека от банков
Минстрой РФ отмечает, что благодаря мерам правительства по поддержке ипотеки удалось поддержать и рынок новостроек. Вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил в докладе правительству РФ, что за девять месяцев 2022 года было выдано 295 тысяч жилищных кредитов на строящееся жильё — это всего лишь на 13% меньше, чем за девять месяцев 2021 года, а объём — 1,5 трлн, что на 11% больше, чем за девять месяцев 2021 года.
Алексей Ниденс добавляет, что на ипотеку с господдержкой пришлось около 60% всех сделок по покупке жилья в новостройках.
Объединившись с застройщиками, банки предлагают собственные льготные программы
для потенциальных заёмщиков, не подпадающих под условия получения ипотеки с господдержкой. «Кубань Кредит» много лет сотрудничает с одним из крупнейших застройщиков юга страны — объединением «ВКБ-Новостройки». «В мае банк и партнёры запустили совместную акцию “Субсидированная ипотека”, — говорит Ксения Соболева. — Её уникальность заключается в том, что часть процентной ставки по ипотеке субсидирует застройщик. За счёт этого для клиента снижаются стоимость кредита и размер ежемесячных платежей. Предложение пользуется большим спросом у заёмщиков».
Ещё один способ сделать ипотеку привлекательнее для заёмщика — снизить сумму единовременного платежа за счёт увеличения частоты выплат. «В сегодняшних условиях особую актуальность приобретают программы, позволяющие уменьшить расходы по ипотеке, — считает руководитель кредитно-кассового офиса “Росбанк Дом” в Ростове-на-Дону Ольга Сербуленко. — Среди наиболее востребованных — программа “Платёж 1 раз в 14 дней” и опция “Назначь свою ставку”. На стандартных условиях клиент делает 12 взносов ежегодно, а выбирая данную программу — 26 (по половине ежемесячной суммы). Так за год заёмщик снижает размер переплаты и быстрее погашает ипотеку. А опция “Назначь свою ставку” фиксирует удобные условия на всё время кредита. Для этого нужно внести разовый платеж: чем он выше, тем больше будет скидка. Так, при уплате 1 процента от суммы кредита процент сократится на 0,5 процента, при внесении 2,5 процента — на 1 процент, при выплате 4 процента — на 1,5 процента. Как результат — сокращение переплаты и оптимизация ежемесячных платежей».
Логично продлить льготные программы
«В ныyешних условиях сложно спрогнозировать, как будет развиваться ипотечный рынок, — поясняет Ксения Соболева. — “Кубань Кредит” продолжит следить за изменениями и адаптировать программы кредитования в зависимости от ситуации. В то же время банк будет поддерживать интерес к ипотеке за счёт проведения различных акций и внедрения специальных предложений, основываясь на возможностях клиентов».
В Дом.РФ считают, что итоги 2022 года в сфере ипотечного кредитования будут сопоставимы с уровнем 2019 года. Руководитель Аналитического центра при правительстве РФ Михаил Гольдберг полагает, что всего в 2022 году может быть выдано около 1,2 млн ипотечных кредитов на 4,4-4,5 трлн рублей, причём господдержка будет играть большую роль в стабилизации рынка.
Участники рынка надеются на продление действия льготных программ. И первый шаг в этом направлении уже сделан: в октябре правительство продлило действие семейной ипотеки. На неё теперь могут претендовать семьи, в которых ребёнок родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Ранее этот период заканчивался 31 декабря 2022 года. Срок заключения кредитного договора также продлевается на год вперёд — до 1 июля 2024 года.
Генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько считает, что продление льготных программ необходимо как рынку ипотеки, так и рынку жилищного строительства:
«Государство на протяжении семи лет предпринимало усилия, чтобы не позволить “прогнуться” строительству — локомотиву экономики. Поэтому со стороны власти будет логично продлить льготные программы».
Эксперт отмечает, что рынок жилищного строительства накопил достаточный запас прочности, на юге России представлены крупные строительные компании, которые могут позволить себе продолжать работу в условиях снижения спроса, а он, по оценкам Володько, может снизиться на 40%. Илья Володько считает, что говорить о полном восстановлении рынка ипотечного кредитования в обозримом будущем не стоит. Однако тот факт, что ипотека довольно благополучно пережила за девять месяцев два шока, говорит о её устойчивости.
