Девелоперы Юга взялись за апартаменты

Растет спрос на арендное жилье

Спрос на аренду апартаментов может увеличиться на фоне завершения широкой льготной ипотечной программы, прогнозирует консалтинговая компания в сфере недвижимости CORE.XP.

Сворачивание льготной ипотеки ведет к заметному росту ипотечных платежей, уровень которых в столице уже превышает среднюю заработную плату. В результате спрос на новостройки в ипотеку может сократиться, в то время как потребность в арендном жилье, в частности в апартаментах, будет увеличиваться, отмечают аналитики компании.

Рост арендных ставок уже бьет все рекорды и в столице, и в регионах, в частности на Юге. Например, в Ростове-на-Дону средняя арендная ставка однокомнатной квартиры в августе 2024 года составила 32,1 тыс. руб. Это на 12,2% больше показателя в июле и на 28% больше уровня 2023 года, следует из данных «Циан.Аналитики».

Темпы роста ставок аренды на жилье в августе обогнали инфляцию, которая в этом же периоде составила 9,1% год к году, замечает директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев.

Во втором полугодии можно ожидать расширения спроса на арендное жилье на фоне повышения рыночных ипотечных ставок. Это может способствовать и удорожанию стоимости аренды апартаментов.

«В ожидании роста арендного потока инвесторы могут обратить внимание на этот сегмент коммерческой недвижимости», — считают в CORE.XP.

Первые апартаменты в Ростове-на-Дону

Жилых комплексов с апартаментами, которые уже находятся в стадии строительства, крайне мало. СК10 — один из немногих игроков в Ростове-на-Дону, который развивает такой проект в городе. Компания строит ЖК «Космос», в котором апартаменты займут отдельное 15-этажное здание бизнес-класса. Покупатель сможет выбрать там объекты как для проживания, так и для ведения бизнеса. Площадь помещений составит от 28 до 75 кв.м. Как заявляют в компании, это первый подобный проект в городе.

«Апартаменты - новый продукт для рынка Ростова, но те, кто уже имел дело с этим видом недвижимости на юге страны и в городах-миллионниках, понимают выгоду такой покупки. Апарты, как правило, стоят дешевле, нежели квартиры или коммерческие помещения, поэтому клиенты охотно отдают предпочтение таким объектам», — говорит заместитель коммерческого директора СК10 Дарья Боковня.

Проект ЖК «Космос», строящегося в Ростове-на-Дону, одно из зданий будут занимать апартаменты // Фото: пресс-служба СК10

Руководитель компании поддерживает мнение о том, что отмена льготной ипотеки способна вызвать повышенный интерес к аренде недвижимости, в том числе апартаментов, и рост ее стоимости:

«У многих людей просто нет возможности взять ипотеку с действующей процентной ставкой. В связи с этим инвестиционное приобретение апартаментов для последующей сдачи становится еще более привлекательным».

По прогнозам Дарьи Боковни, в перспективе апартаменты займут свою нишу на рынке, как это уже произошло во многих субъектах России.

Бизнес-класс уже осваивает тему

О проектах в сегменте апартаментов «бизнес-класса», как можно заметить, говорят многие девелоперы. 

«Нам очень интересны новые локационные территории, нам очень интересен Крым и весь Юг России. Конечно, мы планирует строительство апартаментов. Будем предлагать гостиничные, сервисные и жилые апартаменты в зависимости от выбранной локации и того, какие объекты там нужны и востребованы», — говорит коммерческий директор ГК «Лендекс» Евгения Мезинцева. — Чем хороши апартаменты — к ним меньшие требований, например, по количеству парковочных мест и световых решений, можно делать различные планировки, от самых маленьких (15 кв.м.) и до самых больших.

В последний год, как показывает, например, Сочи, динамика спроса на апартаменты очень хорошая. Одна из причин — покупатели перестали бояться того, что в апартаментах нельзя прописаться, считает Евгения Мезинцева.

По ее словам, достаточно хорошим спросом сегодня пользуются премиальные апартаменты, хотя их очень мало. Активно строятся сегмент «бизнес» и «комфорт», а «стандарта» обычно не хватает.

При этом отмена льготной ипотеки вряд ли может стать драйвером роста рынка апартаментов, считает представитель «Лендекс». Льготная ипотека на этот вид недвижимости не распространялась, поэтому и ее отмена не окажет существенного влияния, говорит эксперт.

В пресс-службе девелопера ГК «Точно» сообщили, что тоже сейчас разрабатывают проекты по строительству апартаментов. Компания планирует развивать на Юге апартаменты как повышенного класса (комфорт и комфорт+), так и бизнес-класса.

«Мы внимательно анализируем рынок и рассматривает возможность развития этого направления. Считаем, что юг России имеет как свои преимущества, так и недостатки. Одним из аргументов развития апартаментов, например, в Краснодарском крае и Крыму, являются благоприятные климатические условия и наличие соответствующих точек притяжения», — говорит директор департамента коммерческих проектов ГК «Точно» Азат Назмеев.

По его словам, интерес к покупке и аренде жилых апартаментов стандарт и комфорт-класса формируется при условии их расположения в локациях с ярко выраженными точками притяжения: море, горы и другие знаковые места.

«При реализации апартаментов в регионе, не отличающимся подобными природными особенностями, основной акцент необходимо делать на стоимости. Она должна быть ниже, чем в классическом многоквартирном жилом доме», — считает Азат Назмеев.

Почему застройщики не спешат на рынок апартаментов

Южные девелоперы, однако, не очень охотно идут на рынок жилых апартаментов. Целый ряд крупных региональных и федеральных застройщиков, работающих в Краснодарском крае, Адыгее, Крыму и Ростовской области ответили на запрос «Эксперта Юг», что не реализуют проекты в сегменте апартаментов и не стали комментировать вопросы о перспективах развития в этом направлении.

Часть застройщиков находятся в раздумьях. Присматривается к апартаментам, изучает рынок, но пока очень осторожно делает заявки на проекты в будущем, не называя сроки, объемы строительства и инвестиций.

«Девелоперы могут предпочитать проекты жилых комплексов с квартирами, поскольку потребителю более интересен этот продукт, нежели апартаменты, обладающие статусом нежилой недвижимости», — объясняет Василий Григорьев.

Потребителя по-прежнему больше интересуют квартиры из-за их понятного статуса, говорит директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев

Сейчас апартаменты имеют статус нежилых помещений. В них нельзя получить постоянную регистрацию, а налоги и коммунальные платежи в них выше, чем в обычных квартирах. За счет этого стоят они на 15–20% дешевле квартир, что дает им существенное ценовое преимущество. Важно также и то, что требования к строительству апартов мягче, чем нормы строительства жилья. Тем не менее апартаменты оборудованы всеми коммуникациями, а отсутствие понятного статуса у помещения не мешает части покупателей приобретать апартаменты для жизни. Такая практика особенно развита в Москве, однако практически отсутствует в регионах Юга.