Спрос на жилье в новостройках снова оживает, благодаря банкам//Фото: magistrat-don.ru
Высоким остается спрос жителей Ростовской области на льготные программы жилищного кредитования. Плюс ставки по коммерческой ипотеке наконец отодвигаются от «заградительные показателей», что позволяет рассчитывать на некоторое оживление вторичного рынка недвижимости.
Фокус на новостройках
Если вспомнить первый квартал этого года, то резкое повышение ключевой ставки Банка России значительно повлияло на привлекательность большинства базовых ипотечных предложений. Однако на фоне действия льготной госпрограммы, отмечался даже ажиотажный спрос ростовчан на ипотеку. И вектор предсказуемо сдвинулся в сторону выбора заемщиками квартир в новостройках.
Самым «горячим» стал март, когда еще сохранялись прошлогодние ценовые параметры ипотеки с господдержкой. По данным Центробанка, в Ростовской области в первый месяц весны было оформлено немногим больше 3,9 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму свыше 11,3 млрд рублей. По итогам квартала число ипотечных заемщиков в регионе превысило 9,6 тыс. человек, что сопоставимо с аналогичными показателями годом ранее.
За январь-апрель 2022 года ипотечные заемщики ВТБ оформили в Ростовской области 2 тыс. кредитов на 6,5 млрд рублей, что на 20% превышает результат аналогичного периода прошлого года.
«Из-за резкого роста ключевой ставки и изменения ценовых параметров кредитов на рынке фокус внимания клиентов сместился в сторону программ с господдержкой», — говорит управляющий ВТБ в Ростовской области Юрий Авдеев. — Доля таких сделок в общем объеме продаж ВТБ в Ростовской области выросла с 54% в январе до 81% в апреле. Основной объем выдач за первых четыре месяца пришелся как раз на ипотеку с господдержкой для новостроек. В рамках этой программы ВТБ выдал в донском регионе свыше 850 кредитов на 2,1 млрд рублей. В ближайшей перспективе при стабилизации ситуации на финансовом рынке и смягчения денежно-кредитной политики мы также ожидаем сохранения высокого интереса на новостройки. Есть очевидные признаки возвращения активности и в сегменте вторичного жилья».
В период так называемых заградительных тарифов по стандартным банковским предложениям в регионе сформировался отложенный спрос, уточняет Юрий Авдеев. Теперь курс регулятора на снижение ключевой ставки ожидаемо отражается и на общей стоимости розничных кредитов.
Майское сокращение ключевой ставки до 11% позволяет сделать вывод о дальнейшем изменении параметров по ипотечным кредитам. Как следует из официальных заявлений ряда отечественных банков, ставки по ним хоть и будут пока оставаться двузначными, но станут намного ближе к значениям начала этого года.
Потенциальных клиентов становится больше
Однако если оживление вторичного рынка – вопрос ближайшего будущего. На рынке строящегося жилья высокие темпы продаж поддерживаются субсидированной ипотекой, где действуют однозначные ставки. Недавняя модернизация госпрограммы была направлена не только на адаптацию льготных условий, но и расширение лимита кредитования – максимальная сумма для жителей Ростовской области теперь составляет 6 млн рублей. Кроме того, появились новые механизмы, например, ипотека для IT-специалистов. В итоге круг потенциальных заемщиков стал шире.
В рамках льготной госпрограммы на новостройки к установленной Правительством РФ ставке 9% и семейной ипотеке под 6%, заемщикам, готовым к минимизации рисков по сделке за счет использования цифровых сервисов, лидеры регионального рынка предлагают дополнительные дисконты. К примеру, ВТБ предоставляет скидку 0,3 п.п. Таким образом, итоговая ставка получается даже ниже - 8,7% и 5,7% соответственно.
Строители идут навстречу
Впрочем, в силу многих объективных причин остается ряд факторов, сдерживающих спрос на недвижимость и ипотечные кредиты. Наряду со снижением уровня доходов населения, застройщик ЖК 5 Элемент в мкр. Левенцовский («СЗ ККПД-ИНВЕСТ») указывает на рост стоимости квартир вследствие значительного подорожания стройматериалов и логистических издержек.«В связи со сложившейся ситуацией на рынке было принято решение о необходимости снижения кредитной нагрузки на клиента за счет программы субсидирования ипотечной ставки застройщиком. Одним из примеров является проект, запущенный нами с ВТБ, – программа позволяет предложить для клиента ставку 0,1% на весь срок кредита сроком до 30 лет при минимальном первоначальном взносе 15% от стоимости квартиры, – рассказывает директор филиала «Магистрат-Дон» застройщика «СЗ ККПД-ИНВЕСТ» Алексей Зорькин. – В рамках этого происходит некоторое увеличение стоимости квартиры, но в целом для клиента эта схема покупки недвижимости является наиболее выгодной на ипотечном рынке. Уже сейчас, в мае, 33% сделок у нас прошли по программам субсидирования ипотечной ставки застройщиком, так как по факту она позволяет покупателю существенно сократить ежемесячный платеж по ипотеке и предоставляет комфортные условия оплаты квартиры в новостройке».
Также застройщики привлекают покупателей щедрыми акционными предложениями, предусматривающих скидки до нескольких сотен тысяч рублей, продажу квартир с предчистовой и полной отделкой, бесплатные парковочные места за покупку недвижимости и т.д.
Добавим также, что ростовский рынок недвижимости справляется с текущим спросом, продолжая наращивать емкость. Так, областные власти рассчитывают на сохранение темпов жилищного строительства.
Последние несколько лет регион стабильно входил в десятку субъектов-лидеров страны по объему вводимого жилья. Текущее положение донского стройкомплекса позволяет в целом оптимистично оценивать ближайшие перспективы. В 2022 году в области намечается ввести в эксплуатацию не менее 2,7 млн квадратных метров жилья – то есть не меньше уровня прошлого года.
Основной объем должен приходиться на крупные проекты жилищного строительства в Ростове-на-Дону. В активе строителей остается застройка больших массивов в нескольких развивающихся районах региональной столицы. Проекты по преимуществу реализуют крупные компании, у которых в сравнении с мелкими игроками больше возможностей для нивелирования рисков. Это и способность привлекать банковские средства в необходимом объеме, и сотрудничество с широким пулом поставщиков стройматериалов, а зачастую и наличие собственных производств.
