Ипотека не даст пропасть
№35-38(375-378)

209
9 минут
Ипотека не даст пропасть

Людмила Шаповалова

Несмотря на стремительное падение рынка ипотеки, списывать этот кредитный продукт со счетов не стоит: эксперты говорят, что в ближайшем будущем это единственный вероятный драйвер роста банковской розницы. Многие региональные банки, которые выдают кредиты на покупку жилья, по итогам 2 полугодия рассчитывают на положительные результаты по этому направлению

За 1 полугодие российский рынок ипотечного кредитования рухнул на 41% в денежном выражении — и это даже после того, как обвал удалось несколько скорректировать программой субсидирования кредитов на жильё в новостройках. Однако на региональном уровне не всё так плохо: крупнейшие местные банки, выдающие ипотечные кредиты, видят сохранение своих позиций на рынке розницы именно в этом сегменте. К примеру, ростовский «Центр-инвест», работающий в четырёх регионах Юга, увеличил свой ипотечный портфель на 2%. Рост символический, но только если не знать результатов по стране в целом. Местные банкиры убеждены, что даже при существующих ставках они могут предложить покупателям жилья востребованный конкурентный продукт; их федеральные коллеги, поддержанные субсидиями, тоже видят в ипотеке опорный пункт развития.

Пора отвыкать от двузначного роста

Провал на рынке жилья в ключевых регионах ЮФО пока не слишком заметен: здесь давно копился потребительский спрос, только в последние годы стало формироваться предложение адекватного объёма, и даже после резкого падения экономики и снижения доходов населения люди не перестали покупать квартиры. Значительную роль играет и внешний спрос — в том же Краснодаре, по оценкам девелоперов, на покупателей из других регионов приходится примерно 30% продаж в новостройках.

Однако, судя по статистике рынка ипотеки, цифры прошлогодних продаж, вышедшие на пик в момент резкой девальвации рубля, ещё долго будут для застройщиков желанным ориентиром. Если к концу прошлого года объёмы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30% в сравнении с 2013 годом, то по состоянию на 1 полугодие нынешнего года они сократились примерно на эту же величину. Больше всего потеряли самые крупные игроки. Например, в пресс-службе банка ВТБ24 сообщают, что уровень выдачи за этот период ниже 1 полугодия прошлого года как по числу выданных кредитов, так и по объёму. В Сбербанке весной говорили о 50-процентном падении ипотечного сегмента по России. На Юге по итогам полугодия ипотечный портфель составил 14,7 млрд рублей, что на 29% ниже, чем по итогам полугодия в 2014 году.

В новой экономической парадигме двузначного роста в рознице быть попросту не может, поэтому выход даже на однозначный, но положительный результат по итогам года может считаться достижением. «Да, ждать ставшего привычным за последние несколько лет тридцатипроцентного роста продаж не приходится, — констатируют в ВТБ24, — но потенциал рынка ипотечного кредитования по-прежнему значителен, и говорить о том, что спрос исчерпан, неверно».

В региональных банках, всегда работавших в условиях плотнейшей конкуренции, итоги 1 полугодия подводят с оптимизмом, поскольку некоторым местным игрокам удалось нарастить ипотечные портфели даже в существующих условиях. По большому счёту, они смогли добиться положительных результатов во многом силой воли, просто не уйдя с ипотечного рынка после того, как Центробанк поднял ключевую ставку до шокирующих 17%. «Когда в ноябре-декабре прошлого года начались сложности, многие кредитные учреждения просто перестали выдавать ипотечные кредиты. Мы же не останавливали кредитование ни на один день, — вспоминает Николай Парамонов , начальник управления розничного кредитования банка “Центр-инвест”. — Безусловно, в декабре цена ресурсов в экономике выросла очень сильно, однако мы по праву гордимся тем, что сохранили без изменения ставки по действующим кредитам, и предлагаем комфортные ставки по новым. Да, процентные ставки по ним стали выше, но всего на один-два процента. Именно поэтому количество заявок у нас постоянно растёт и по сравнению с прошлым годом увеличилось в несколько раз».

В другом ведущем региональном банке, «Кубань Кредите», фиксируют почти двукратное снижение динамики ипотечного портфеля: в 1 полугодии банк выдал 293 ипотечных кредита на сумму 350,1 млн рублей, а за аналогичный период 2014 года было выдано 622 кредита на сумму 786,3 млн рублей. Однако в банке считают, что во 2 полугодии вполне по силам удвоить показатели первого и выправить ситуацию по итогам года. С тем, что условия для улучшения статистики сегодня есть, соглашаются и в «Центр-инвесте». «Первое полугодие традиционно хуже второго, поскольку сказывается влияние января и мая с большим числом выходных дней, да и в целом после нового года активность невысока, — говорит Николай Парамонов. — А вот во втором полугодии рынок оживает — особенно это касается недвижимости: наибольшее число сделок приходится на конец года».

Новостройки спасут крупнейших

Крупнейшие игроки ипотечного рынка не унывают, поскольку в России быстро заработала программа субсидирования процентной ставки по кредиту на покупку жилья в новостройках. По признанию и банкиров, и строителей, именно она стала спасательным кругом во время шторма. Так, в ВТБ24 сообщают, что каждый третий кредит, выданный банком в 1полугодии в ЮФО и СКФО, приходится на новостройку. А во II квартале доля выдачи кредитов в рамках государственной программы поддержки ипотечного кредитования превысила в банке 20%.

Дмитрий Шахметов , директор регионального центра «Южный» Райффайзенбанка, говорит, что порядка 60% от всех выдаваемых банком кредитов сейчас приходится на покупку жилья на первичном рынке, поэтому банк, присоединившийся к госпрограмме в апреле 2015 года, связывает с ней определённые позитивные ожидания. «Госпрограмма будет действовать до весны 2016 года. Сейчас она продолжает положительно влиять на развитие рынка ипотеки и стимулирует как работу самих застройщиков, так и рост спроса на жильё со стороны заёмщиков», — описывает ситуацию г-н Шахметов. Поддержать эффективность госпрограммы субсидирования на том же уровне позволит корректировка её условий с учётом конъюнктуры рынка. «Например, увеличение максимальной суммы кредита даст банкам возможность охватить дополнительные сегменты клиентов, а снижение порога по ежемесячным выдачам сделает программу доступной для более широкого круга кредитных организаций», — рассуждает представитель Райффайзенбанка.

Действительно, нынешние условия участия в программе не дают даже крупнейшим региональным кредитным организациям шансов как следует пожать плоды господдержки. По словам Николая Парамонова, в программе существует определённое ограничение: необходимо ежемесячно выдавать кредиты на покупку жилья в новостройках в сумме не менее 300 млн рублей в месяц.

В «Центр-инвесте» быстро поняли, что не смогут выдавать такие деньги на «первичку», так как бóльшая часть ипотечных кредитов в банке приходится на покупку жилья на вторичном рынке, строительство домов, покупку земельных участков. Однако документы на участие в госпрограмме ростовский банк всё же подал, но вместе с информацией о готовности участвовать попросил уменьшить сумму ежемесячных обязательств до 150 млн рублей на покупку жилья на первичном рынке. Впрочем, пока на подобные призывы государство не откликнулось.

В результате под программу субсидирования кредитов на покупку жилья в новостройках смог попасть только один банк с южной пропиской — «Кубань Кредит», давно работающий в партнёрстве с рядом крупных застройщиков. Но и здесь программа действовала всего четыре месяца. В пресс-службе краснодарского банка поясняют, что решение выйти из неё было принято потому, что ставки на покупку жилья в новостройках вернулись на докризисный уровень: «После начала действия этой программы мы ощутили рост количества принятых заявок, при этом и собственные программы нашего банка востребованы в связи с их яркой выраженной социальной направленностью, — комментирует руководитель департамента розничного бизнеса Александр Пышной. — Учитывая улучшение ситуации на финансовом рынке, в июне мы снизили ставки по собственным программам ипотечного кредитования на приобретение жилья в новостройках до 11,9 процента и закрыли программу “Ипотека с господдержкой”. Кроме этого, у нас есть предложение по ипотеке с более низкими процентными ставками на покупку жилья в отдельных объектах строительства наших партнёров-застройщиков».

Обеспеченные риски

Несмотря на привлекательность ипотеки для банков, определённые риски у этого сегмента, безусловно, есть: эксперты напоминают, что доходы населения падают, поэтому круг качественных заёмщиков сужается. Тимур Нигматуллин , аналитик инвестхолдинга «Финам», отмечает, что по состоянию на 1 июня рост просроченных платежей по ипотеке на 90 дней и более составил 33%, хотя, скорее всего, это в значительной мере обусловлено просрочкой по валютной ипотеке. Другой риск заключается в том, что цены на недвижимость, в том числе на первичном рынке, поддерживаемом государством, не хотят падать, несмотря на то, что покупатели этого с нетерпением ждут. По словам Тимура Нигматуллина, согласно официальной статистике, в I квартале 2014 года средняя цена 1 кв. м общей площади типовых квартир на первичном рынке жилья в России составляла 47,7 тысячи рублей против 50,9 тысячи рублей на вторичном, а спустя год «первичка» в среднем стоила уже 51,6 тысячи рублей против 54,6 тысячи рублей за «квадрат» на вторичном рынке. Если же застройщики начнут демпинговать, пытаясь любой ценой сбыть построенные площади, то появляется риск массового неисполнения обязательств по сдаче жилья, проданного на стадии котлована.

Тем не менее, несмотря на смутную угрозу ценовой неадекватности, ипотека однозначно считается главной надеждой розницы: по всем показателям она лучше любого другого сегмента кредитования. Особенно это касается юга России, где, как отмечает старший аналитик компании «Альпари» Анна Бодрова , средняя ставка по ипотечному кредиту чуть ниже общероссийской, а усреднённый объём ипотечного кредита выше, чем по стране в целом: соответственно, около 2 млн рублей по ЮФО и 1,6 млн рублей по России.

Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков напоминает, что, в отличие от необеспеченных видов кредитов (потребительских кредитов, кредитных карт, кредитов наличными), ипотечные кредиты обеспечены залогом приобретаемой недвижимости и в целом являются хотя и сложным, но менее рискованным банковским продуктом. «Потенциал ипотечного кредитования в России оценивается нами как высокий, так как, согласно нашим исследованиям, суммарный долг по кредитам российского заёмщика не превышает 50 процентов его годового дохода. Это действительно низкий показатель, говорящий об относительно небольшой зависимости российских домохозяйств от кредитных ресурсов», — говорит г-н Волков.

Многие банкиры тоже убеждены, что ипотека сегодня — самый качественный сегмент розничного кредитования. «По сравнению с потребительским кредитованием ипотечные заёмщики более дисциплинированны, и, конечно, данные кредиты обеспечены залогами», — отмечает Дмитрий Шахметов. О высокой платёжной дисциплине ипотечных заёмщиков говорит и статистика.

У региональных банков на развитие ипотечного кредитования сегодня вполне хватает ликвидности, причем многим из них идёт на руку уход с ипотечного рынка — или вообще с регионального — ряда федеральных игроков, решивших свернуть свою деятельность или же лишившихся лицензии. Местные банки, активно работающие на рынке ипотеки, это обстоятельство уже вполне почувствовали. Так, Николай Парамонов говорит, что если в прошлом году в пиковые месяцы розничное направление (все виды потребительских кредитов) получало порядка 2 тысяч заявок на кредиты в неделю, то сегодня среднее число заявок в неделю — 1,7 тысячи. Иными словами, разница с прошлым годом почти отсутствует, поэтому в «Центр-инвесте» рассчитывают на пятипроцентный рост ипотеки по итогам года. А в «Кубань Кредите» сообщают, что планируют удвоить объёмы выдачи во 2 полугодии.

  • Комментарии
Загрузка комментариев...