Как раскодировать Ростов-на-Дону: историческому центру нужна единая концепция

На заседании Клуба градостроителей, совместного проекта федерального девелопера «Неометрия» и медиа «Эксперт Юг», более 40 профессионалов из строительной сферы обсудили вопросы интеграции девелоперских проектов в историческую ткань города, лучшие практики и ошибки строительства в городском центре, а также экономические и социальные факторы, влияющие на эту сферу. Самый горячий вопрос — влияние только что принятой схемы объединённой охранной зоны на освоение исторического центра Ростова-на-Дону.

В этом разговоре есть важная предпосылка: всем сообществом центр Ростова признаётся уникальным активом города, особенно в сравнении с городами-соседями — Волгоградом, Краснодаром. Ростовский центр отличается большой территорией, транспортным каркасом, большой концентрацией объектов культурного наследия, что создаёт предпосылки для развития туризма. Но подход к развитию центра город пока так и не нашёл. Шагом в этом направлении была схема объединённой охранной зоны, но итог работы над нею вызвал разочарование городского сообщества. Большинство специалистов сошлось во мнении, что сохранение и развитие центра Ростова-на-Дону невозможно без разработки единой и стройной концепции или мастер-плана отдельно взятой исторической части города. Без такого документа будет сложно победить очаговую застройку и привлекать бизнес к реконструкции исторических памятников и объектов культурного значения.

«Наихудший вариант проекта охранных зон»

В конце 2023 года была утверждена схема объединённой охранной зоны центра Ростова-на-Дону. «Эксперт Юг» писал и о дискуссиях вокруг документа, и о том, что предыдущий разработчик схемы был отстранён от работы правительством Ростовской области. Новым подрядчиком стала компания «Аграф» из Нижнего Новгорода.

Как сообщала вице-спикер Законодательного собрания Ростовской области Светлана Мананкина, в проекте учли замечания общественников и архитекторов, например, значительно увеличено количество объектов культурного наследия и объектов историко-градостроительной среды. Учтены также пожелания по высоте новостроек — максимально допустимая высота новых зданий в центре снижена — она составляла от 18 до 30 метров в зависимости от зоны, а в итоге утверждена в интервале от 10 до 24 метров. Общее количество зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности выросло с трёх до пяти. И всё же, несмотря на то, что работа над документом велась в несколько этапов на протяжении нескольких лет, принятый вариант городская общественность оценивает весьма жёстко.

«Это наихудший вариант из всех проектов объединённой зоны охраны, которые я видел, — заявил Александр Ломтев, член Союза архитекторов России и комиссии по сохранению исторического архитектурного облика города Ростова-на-Дону. — Для меня удивительно, что на финальном этапе предложили выбросить из проекта 60 кварталов Нахичевани, которые отображают характер исторической застройки района. Удивительно, что разрешили застраивать скверы и пешеходную часть набережной объектами до 10 метров высотой, чего не позволял себе никто из предыдущих разработчиков. При этом в документе используются юридически безграмотные термины. Например, на набережной в районе Парамоновских складов можно строить некие объекты, не нарушающие восприятие объектов культурного наследия. Я подчёркиваю: здесь либо в спешке, либо сознательно пропущено слово “визуальное”, которое было в федеральном законодательстве. Это юридическая формулировка, которая позволяет делать всё что угодно, ведь восприятие может быть каким угодно, например, обонятельным».

Александр Ломтев считает, что бизнесу будет сложно однозначно трактовать нормы регламентов проекта объединённой зоны охраны Ростова. Фото: «Эксперт Юг»

По словам Ломтева, ещё весной к проекту были написаны многостраничные замечания. На часть замечаний разработчики отреагировали, часть — проигнорировали, а ещё ряд решений, которые оказались в итоговом документе, вообще не обсуждались. По мнению архитектора, бизнесу будет сложно однозначно трактовать нормы регламентов и понимать, что можно, а чего нельзя делать. Например, по этим нормам нельзя использовать в отделке фасадов цвета максимальной насыщенности, но не объясняется, что имеется в виду. К тому же, если первоначально предполагалось, что на некоторых участках охранной зоны можно будет создавать объекты в разных стилях, то по окончательному варианту застройщики окажутся вынуждены имитировать исторический стиль, превращая Ростов в музей дореволюционной архитектуры.

Главная же претензия к схеме охранной зоны состоит в том, что она оставляет без гарантий полной защиты половину дореволюционного фонда Ростова-на-Дону, признавая ценными только 682 старинных особняка. Ситуацию усугубляет отсутствие в документе понятия «исторически ценные градоформирующие объекты» и охранного статуса таких зданий. Если будет признано, что старинный дом находится в аварийном состоянии, его можно будет снести с последующим воссозданием.

Запись круглого стола Клуба градостроителей «Девелопмент в исторической застройке: как интегрировать проекты»


Худшим из вариантов считает принятую схему и Александр Кожин, руководитель Ростовского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, так как она позволяет на законных основаниях застраивать исторический центр, но при этом не определяет чёткие правила такой застройки.

«Ещё в проекте охранных зон 1993 года говорилось, что до Большой Садовой должна быть заповедная зона — Солдатская слобода, — говорит Александр Кожин. — Сейчас туристические маршруты сокращаются: кто там будет ходить, когда снесут старые дома? А можно было по улице Станиславского не строить многоэтажки, а дать богатым людям выкупить эти дома и жить в подворьях, как жили раньше на первой и главной улице Ростова. Нужно кардинально дорабатывать этот документ. Донести до губернатора, что архитектуру заповедного центра надо сохранить».

По словам Александра Ломтева, замечания к схеме охранных зон были отправлены в прокуратуру — он надеется, что правоохранительные органы оценят «десятки возможностей для правовой неопределённости».

Архитектор, профессор Академии архитектуры и искусств ЮФУ Сергей Алексеев считает, что в настоящий момент единственный выход для сохранения Солдатской слободы — консервация исторической застройки. Реставрировать памятники сейчас не на что, нужно ждать, когда бизнес будет к этому готов.

По мнению Сергея Алексеева, сохранить Солдатскую слободу можно лишь с помощью консервации исторической застройки. Фото: «Эксперт Юг»

 «Ценность Солдатской слободы — не в отдельных зданиях и не в эклектике, а в так называемой тканевой структуре, которая способна выживать в длительных исторических периодах, — поясняет Алексеев. — А это значит, что участки должны быть измельчёнными. Их надо не продавать как целое для большого строительства, нужны законодательные ограничения по территории участка и соблюдению тканевого характера застройки, только это приведёт к выживанию старого центра. Но я не верю, что в ближайшие пять лет возможна реализация этого принципа, и предлагаю на данном этапе консервацию до тех пор, пока не изменятся экономические условия и не станет выгодно работать в центре».

У проблемы есть и чисто рыночное измерение. «Если мы говорим о памятниках культурного наследия, то это для специалистов они памятники, а для людей и для бизнеса, который инвестирует в жильё, простите меня, это просто обшарпанные здания, — говорит Галина Пивоварова, заместитель директора по работе с клиентами агентства недвижимости “Дон-МТ”. — В центре можно построить бизнес-класс, но окружение там не то, которое люди ждут в бизнес-классе. Поэтому вопрос с памятниками культурного наследия действительно стоит остро. Если мы хотим строить в центре, то цена должна быть высокая. Но для этого центр надо приводить в порядок — это большой вопрос, к которому нужно подходить комплексно».

Культурный код для Ростова-на-Дону

Критика схемы охранной зоны отсылает к более масштабной проблеме — отсутствию единой концепции центра, которая увязывала бы между собой пространство, экономику и культуру.

Как считает Григорий Алексеев-Малахов, заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития — главный архитектор Ростовской области, для гармоничного развития не хватает анализа и определения кода центра города. Такой код, по мнению эксперта, состоит из нескольких слоёв. Первый — каркас пешеходных и общественных пространств, в который входят и туристические маршруты. Следующие слои включают транспортную инфраструктуру, функционально-экономическое зонирование и так далее. Причём бизнес в таком зонировании должен принимать непосредственное участие. «Дизайн-код, охранные зоны, архитектурно-строительный облик, правила землепользования и застройки — это инструментарий, который выстраивается после того, как определена концепция», — говорит Алексеев-Малахов.

Григорий Алексеев-Малахов уверен, что Ростову не хватает определения кода центра города. Фото: «Эксперт Юг»

С кодом города, поиском айдентики в Ростове уже поработал федеральный девелопер «Неометрия». Компания подходит к проектированию в разных городах через их раскодировку. «Код города — это его уникальность, которая воплощена в самом городском пространстве и в коллективном сознании жителей. Это комплекс социальных и культурных норм, практик и стереотипов, верных для города в данный исторический период, — резюмировала руководитель группы аналитики затрат по продукту “Неометрии” Оксана Кудряшова. — Раскодирование — это процесс понимания города, выявление его идентичности, смыслов и амбиций. Сами жители не могут сформулировать код города. Он неявно присутствует в их сознании, скрыт в городской среде, истории и культуре, практиках жизни. Мы отыскиваем, собираем и восстанавливаем целостное знание о городе, изучая обе части жизни человека — онлайн и офлайн, проводя интервью с городскими экспертами и при необходимости приглашая к участию урбанистов и антропологов».

Например, код Ростова-на-Дону — это амбиции второй столицы в сочетании с казачьим наследием и традициями. Эта ключевая идея влияет на многочисленные составляющие проекта — в данном случае речь идёт о новом проекте комплекса «1799», который «Неометрия» реализует в начале улицы Пушкинской, то есть в самом центре Ростова.

Оксана Кудряшова считает, что код города — это его уникальность, которая воплощена в самом городском пространстве. Фото: «Эксперт Юг»

От охранной зоны — к мастер-плану

Главный архитектор Ростова-на-Дону, и. о. директора департамента архитектуры и градостроительства Дарья Борисова отметила, что в 2025 году будут внесены изменения в генеральный план, в том числе в блок по развитию исторического центра. К рассмотрению предпроектных предложений привлекут общественные организации и архитектурное сообщество. Закрепить единую концепцию развития центра Ростова-на-Дону, по словам эксперта, могли бы помочь мастер-планы отдельных районов города.

«Мне вспоминается предложение одного молодого ростовского бизнесмена: взять пилотный проект — улицу или квартал, где есть объекты, нуждающиеся в восстановлении. Затем выявить его экономический потенциал, составить бизнес-план, определить дальнейшую жизнь исторических объектов и проблемы законодательного характера, которые могут этому помешать, — сказала Борисова. — Похоже, что мы можем классифицировать такую деятельность как разработку мастер-плана для отдельной территории города».

Администрация Ростова-на-Дону в 2022 году попыталась предложить мастер-план для Ростова, только техзадание для него составило 39 страниц. Но Дом.рф отказал в финансировании этого проекта, а за бюджетные деньги разработать документ такого рода не представляется возможным, так как понятия «мастер-план» до сих пор нет в законодательстве.

Андрей Дойницын, руководитель архитектурного бюро ООО «Новая Р.А.С.А.», член Союза архитекторов России, считает, что отсутствие единой концепции развития приводит к появлению в исторических районах проектов, не соответствующих окружению.

По словам Андрея Дойницына, необходим макет всего центра города, основанный на мастер-плане. Фото: «Эксперт Юг»

«Мы все с вами видели тёмное здание на Пушкинской, которое построил крупный застройщик — это беда для Ростова. Но такого могло бы и не быть, если бы существовал макет всего центра, основанный на мастер-плане, — рассуждает Дойницын. — Никто не показывает бизнесу, как город будет развиваться. И, кстати, денег в городе на реконструкцию старых памятников нет и не будет. Деньги можно взять только у бизнеса».

Архитектор Дмитрий Лабусов обращает внимание на то, что участвовавшие в беседе застройщики говорили о философии земельного участка, которая может обеспечить его комплексное развитие, а не точечную застройку: «Сейчас можно обозначить отсутствие промежуточного звена между политикой города и политикой застройщика. У одних есть философия земельного участка, у других — нормы и никакой философии. Трудно ответить на вопрос, кто окажется таким промежуточным звеном. Давайте скажем, что это будет городской проектный институт, но кто его станет финансировать, никто не знает».

Николай Бритвин, председатель совета директоров АО «Ростовское», предложил сообществу добиваться организации работы по разработке единой концепции исторической части города на базе одного из действующих в городе институтов — например, института градостроительства (ГАУ РО «РНИИПИ градостроительства»)

Мастер-планирование городов и даже целых регионов в последние годы серьёзно обсуждается на федеральном уровне. Так, «Эксперт Юг» писал, что в 2023 году мастер-планы разработаны для Дербента, Кисловодска, Таганрога, а в 2024 году такой документ будет создан для Чеченской Республики. Вполне реально появление мастер-плана и для Ростова-на-Дону. Причём разрабатываться он должен в сотрудничестве власти и бизнеса.

Николай Бритвин предложил разработать единую концепцию исторической части города на базе института градостроительства. Фото: «Эксперт Юг»

«Один архитектор — в поле не воин, должен быть комплексный подход. Было поручение губернатора сделать мастер-план Ростова, но как-то не встроились мы в правовую программу, — подытоживает Григорий Алексеев-Малахов. — Сейчас снова есть надежда, потому что была стратегическая сессия с президентом, где он вслух озвучил, что мастер-план надо закреплять на законодательном уровне. Ждём, в каком формате это всё будет сделано».