87 93 12

Максимально социальный: в Сочи до конца года примут новый генплан

ЭКСПЕРТ ЮГ №1-2 2024
1967
6 минут

Разработка генплана Сочи вышла на финишный этап. Проект прошел общественные слушания и согласован всеми профильными министерствами и ведомствами. За оставшуюся неделю года его примет Городское собрание, а затем подпишет мэр. После этого документ будет считаться действующим.

«Эксперт Юг» разобрался в том, чем отличается новый генплан от предыдущих, какие возможности он предоставит бизнесу и за что проект критикуют.

Максимально социальный: в Сочи до конца года примут новый генплан

Фото: Администрация города Сочи
Поделиться
Новый генплан называют максимально социальным. Новых высотных микрорайонов к нем не предусмотрено, кроме территорий, на которые будут расселять граждан из ветхого и аварийного жилья. Зато запланировано необыкновенно большое количество социальных объектов. Например, к 2044 году в городе-курорте обещают построить 170 одних только детсадов, тогда как сейчас, по данным Минобра Краснодарского края, их 77.

Уже утверждены местные нормативы градостроительного проектирования, которые ограничивают высотность и уменьшают плотность застройки. Действующие санаторно-курортные организации запрещено перепрофилировать в гостиницу или апартаменты, площадь озелененной территории многоквартирной жилой застройки должна составлять не менее 6 кв. м на человека.

Новое понятие – социальный кластер

Генпланом более 770 га зарезервировано под строительство школ, детсадов, объектов дополнительного образования, спорта, культуры и здравоохранения. К 2044 году планируется построить 536 социальных объектов, из них почти 200 учреждений образования, более 90 зданий для сферы здравоохранения, 80 клубов и библиотек, 53 спортзала и 17 бассейнов.

«Впервые генплан вводит понятие “социальный кластер”. В связи с отсутствием свободных муниципальных земельных участков проектом определено несколько социальных кластеров. В них будут сосредоточены необходимые горожанам социально-бытовые учреждения, созданы точки научно-технического роста, – рассказала Юлия Лариошина, и.о. директора департамента архитектуры и градостроительства города Сочи. – Огромное внимание генеральным планом уделено спортивной инфраструктуре. Для сочинцев появятся новые бассейны, ледовые арены, центры регби, летних и зимних видов спорта, тенниса. Во всех четырех внутригородских районах зарезервировали места для новых стадионов, а в 12 сельских округах – для универсальных спортзалов. Ну и практически в каждом микрорайоне предусмотрены площадки с плоскостными сооружениями и воркаут».

Лариошина.jpg
Поделиться
Юлия Лариошина, и.о. директора департамента архитектуры и градостроительства города Сочи. Фото: администрация города Сочи

Также в 2023 году утвержден и интегрирован в проект генерального плана предмет охраны исторического поселения регионального значения. На площади 792 га расположен 101 объект культурного наследия и 216 исторически ценных зданий и сооружений. В исторической части города нельзя будет строить объекты выше 8–20 м в зависимости от зоны.

Генплан поможет привлечь кадры

Инвесторам и девелоперам проект предусматривает возможности для опережающего развития Лазаревского района, санаторно-курортного строительства, создания новых рекреационных объектов, развития сельских курортов на глубинных предгорных территориях.

28 из действующих 48 инвестиционных проектов планируется реализовать именно в санаторно-курортной и туристической сферах. Ожидается, что номерной фонд уже к 2032 году увеличится более чем на 19 тысяч номеров, а к 2044 году – на 77 тысяч.

Проект.jpg
Поделиться
Один из новых проектов в санаторно-курортной сфере, представленный рабочей группе по улучшению инвестклимата. Фото: официальный телеграм-канал главы города Сочи

По расчетам составителей генплана, строительство новых гостиниц и реконструкция старых – таких как санаторий «Волна», пансионат «Кристалл», санаторно-курортный комплекс «Медвежий угол» – позволит создать тысячи дополнительных рабочих мест. Однако уже сейчас отрасль страдает от кадрового голода – персонала не хватает и в действующих гостиницах. По мнению некоторых отельеров, генплан может способствовать решению этой проблемы как раз за счет своей социальной направленности.

«Хотя мы занимаемся коммерческой недвижимостью, как жители и предприниматели города Сочи мы заинтересованы в том, чтобы у нас строились не только отели, но и жилой фонд. Наши сотрудники, в основном, люди приезжие. Им нужно доступное жилье, школы и детские сады. Если генплан начнет действовать, у наших застройщиков не будет выбора, они начнут строить в соответствии с этим планом, что сделает Сочи более привлекательным местом для проживания и работы. Мы сможем привлекать более квалифицированных сотрудников, потому что сейчас из-за кадрового голода берем чуть ли не всех подряд», – говорит управляющий партнер отельного оператора ADAMAND Resort Антон Бодокия.

Бадокия.jpg
Поделиться
Управляющий партнер отельного оператора ADAMAND Resort Антон Бодокия. Фото: Ассоциация Отельеров АМОС

Критика общественников и границы «Сириуса»

В марте этого года проект генплана вынесли на общественные слушания. Каждый седьмой житель Сочи внес свои замечания и предложения в проект Генплана онлайн и очно, 6 000 замечаний приняты и учтены в итоговом документе.

«В основном, люди приходили узнать, в какую зону попадает их собственный участок. Много было вопросов по дачам, что находится в городской черте, а что нет. В целом же работа над генеральным планом выявила много застарелых и неучтенных проблем. Главная задача, которая стояла перед разработчиками документа – найти место для размещения социальных объектов и зеленых зон, поэтому они проанализировали буквально каждый клочок земли и обнаружили много ошибок или махинаций, которые годами не имели разрешения», – поделилась мнением архитектор Наталья Захарова, которая до 2023 года была председателем Союза архитекторов Сочи и членом градсовета, а сейчас является главным редактором сайта «Архитектура Сочи».

Захарова.jpg
Поделиться
Архитектор Наталья Захарова. Фото из архива собеседника

Однако новый генеральный план нравится не всем. Активисты общественного гражданского движения «За Сочи» считают его непродуманным и далеким от реальности. Основные замечания, опубликованные на сайте движения, – отсутствие связи с проектом Стратегии социально-экономического развития Сочи до 2035 года, которая пока не принята, формальное отношение к проекту со стороны некоторых согласующих министерств и ведомств, а также неверная оценка фактической и планируемой численности населения.

Спешное принятие генплана общественников связывают с возможным изменением границ охранных зон:

«14 декабря 2023 года в широком доступе появилась следующая информация: “Елена Шмелева предложила создать глобальный геопарк ЮНЕСКО на Черноморском побережье”. Полагаю, что именно этот факт и заставил ускориться наших чиновников в части принятия генерального плана Сочи, поскольку на следующий год, скорее всего, будут изменены границы Сочинского национального парка (в сторону увеличения). Минприроды РФ уже установило поворотные точки границ, ну и вишенкой на торте: Сочинский национальный парк и Кавказский заповедник перейдут к “Сириусу”. Может, это и к лучшему», – говорится на сайте общественного движения.

Слушания.jpg
Поделиться
В начале года с предварительной версией Генплана смогли ознакомиться жители всех районов города. Фото: администрация города Сочи

Действительно, разговоры о расширении федеральной территории «Сириус», которая расположена у южной границы сочинского муниципалитета, ведутся давно. Законопроект об изменении границ был внесен в Государственную думу в 2022 году, однако далее поставлен на паузу.

Своего генплана у «Сириуса» нет. Порядок подготовки документа Правительство утвердило в 2021 году, а в 2023 году объявили, что на федеральной территории создадут единый документ, объединяющий генеральный план и правила землепользования и застройки. Впрочем, к концу года новостей о генплане не появилось.

«Я бы на месте Президента не допустила разрастания “Сириуса”, пока он не определится с градостроительной политикой того, что уже имеет. Сейчас он не может существовать без Сочи. Насколько я слышала, была даже надежда на разработку совместного плана Сочи и “Сириуса”, но пока никаких документов о развитии территории не представлено», – считает Наталья Захарова.

Важно не принять, а исполнять

Следующий этап после утверждения генплана, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ – программы комплексного развития социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. Вносятся изменения в Правила землепользования и застройки: например, зарезервированы земельные участки для социальных объектов и регламентирована высота зданий в зависимости от близости к морю для формирования архитектурного облика прибрежных территорий.

«По сути, уже сформирован законодательный щит в градостроительной политике для обеспечения устойчивого развития, сохранения исторического наследия, значительного расширения социальной инфраструктуры», – утверждает и.о. директора департамента архитектуры и градостроительства города Сочи.

Сочинские архитекторы и урбанисты считают, что важно не только то, насколько хорош генплан, но и то, как он будет исполняться. Генеральный план Сочи 2009 года был рассчитан на срок до 2032 года, однако всего за 10–12 лет реальная застройка настолько разошлась с нарисованной, что понадобился новый план. Будет ли новый генплан исполняться строго или, как в прежние годы, застройщики смогут лоббировать изменение правил землепользования в своих интересах, зависит от политической воли руководства города.
0
2
0
0
0
Подпишитесь на каналы «Эксперта Юг», в которых Вам удобнее нас находить и проще общаться: наше сообщество ВКонтакте, каналы в Telegram и на YouTube, наша группа в Одноклассниках .