Максимально социальный: в Сочи до конца года примут новый генплан

Новый генплан называют максимально социальным. Новых высотных микрорайонов к нем не предусмотрено, кроме территорий, на которые будут расселять граждан из ветхого и аварийного жилья. Зато запланировано необыкновенно большое количество социальных объектов. Например, к 2044 году в городе-курорте обещают построить 170 одних только детсадов, тогда как сейчас, по данным Минобра Краснодарского края, их 77.

Уже утверждены местные нормативы градостроительного проектирования, которые ограничивают высотность и уменьшают плотность застройки. Действующие санаторно-курортные организации запрещено перепрофилировать в гостиницу или апартаменты, площадь озелененной территории многоквартирной жилой застройки должна составлять не менее 6 кв. м на человека.

Новое понятие – социальный кластер

Генпланом более 770 га зарезервировано под строительство школ, детсадов, объектов дополнительного образования, спорта, культуры и здравоохранения. К 2044 году планируется построить 536 социальных объектов, из них почти 200 учреждений образования, более 90 зданий для сферы здравоохранения, 80 клубов и библиотек, 53 спортзала и 17 бассейнов.

«Впервые генплан вводит понятие “социальный кластер”. В связи с отсутствием свободных муниципальных земельных участков проектом определено несколько социальных кластеров. В них будут сосредоточены необходимые горожанам социально-бытовые учреждения, созданы точки научно-технического роста, – рассказала Юлия Лариошина, и.о. директора департамента архитектуры и градостроительства города Сочи. – Огромное внимание генеральным планом уделено спортивной инфраструктуре. Для сочинцев появятся новые бассейны, ледовые арены, центры регби, летних и зимних видов спорта, тенниса. Во всех четырех внутригородских районах зарезервировали места для новых стадионов, а в 12 сельских округах – для универсальных спортзалов. Ну и практически в каждом микрорайоне предусмотрены площадки с плоскостными сооружениями и воркаут».

Юлия Лариошина, и.о. директора департамента архитектуры и градостроительства города Сочи. Фото: администрация города Сочи

Также в 2023 году утвержден и интегрирован в проект генерального плана предмет охраны исторического поселения регионального значения. На площади 792 га расположен 101 объект культурного наследия и 216 исторически ценных зданий и сооружений. В исторической части города нельзя будет строить объекты выше 8–20 м в зависимости от зоны.

Генплан поможет привлечь кадры

Инвесторам и девелоперам проект предусматривает возможности для опережающего развития Лазаревского района, санаторно-курортного строительства, создания новых рекреационных объектов, развития сельских курортов на глубинных предгорных территориях.

28 из действующих 48 инвестиционных проектов планируется реализовать именно в санаторно-курортной и туристической сферах. Ожидается, что номерной фонд уже к 2032 году увеличится более чем на 19 тысяч номеров, а к 2044 году – на 77 тысяч.

Один из новых проектов в санаторно-курортной сфере, представленный рабочей группе по улучшению инвестклимата. Фото: официальный телеграм-канал главы города Сочи

По расчетам составителей генплана, строительство новых гостиниц и реконструкция старых – таких как санаторий «Волна», пансионат «Кристалл», санаторно-курортный комплекс «Медвежий угол» – позволит создать тысячи дополнительных рабочих мест. Однако уже сейчас отрасль страдает от кадрового голода – персонала не хватает и в действующих гостиницах. По мнению некоторых отельеров, генплан может способствовать решению этой проблемы как раз за счет своей социальной направленности.

«Хотя мы занимаемся коммерческой недвижимостью, как жители и предприниматели города Сочи мы заинтересованы в том, чтобы у нас строились не только отели, но и жилой фонд. Наши сотрудники, в основном, люди приезжие. Им нужно доступное жилье, школы и детские сады. Если генплан начнет действовать, у наших застройщиков не будет выбора, они начнут строить в соответствии с этим планом, что сделает Сочи более привлекательным местом для проживания и работы. Мы сможем привлекать более квалифицированных сотрудников, потому что сейчас из-за кадрового голода берем чуть ли не всех подряд», – говорит управляющий партнер отельного оператора ADAMAND Resort Антон Бодокия.

Управляющий партнер отельного оператора ADAMAND Resort Антон Бодокия. Фото: Ассоциация Отельеров АМОС

Критика общественников и границы «Сириуса»

В марте этого года проект генплана вынесли на общественные слушания. Каждый седьмой житель Сочи внес свои замечания и предложения в проект Генплана онлайн и очно, 6 000 замечаний приняты и учтены в итоговом документе.

«В основном, люди приходили узнать, в какую зону попадает их собственный участок. Много было вопросов по дачам, что находится в городской черте, а что нет. В целом же работа над генеральным планом выявила много застарелых и неучтенных проблем. Главная задача, которая стояла перед разработчиками документа – найти место для размещения социальных объектов и зеленых зон, поэтому они проанализировали буквально каждый клочок земли и обнаружили много ошибок или махинаций, которые годами не имели разрешения», – поделилась мнением архитектор Наталья Захарова, которая до 2023 года была председателем Союза архитекторов Сочи и членом градсовета, а сейчас является главным редактором сайта «Архитектура Сочи».

Архитектор Наталья Захарова. Фото из архива собеседника

Однако новый генеральный план нравится не всем. Активисты общественного гражданского движения «За Сочи» считают его непродуманным и далеким от реальности. Основные замечания, опубликованные на сайте движения, – отсутствие связи с проектом Стратегии социально-экономического развития Сочи до 2035 года, которая пока не принята, формальное отношение к проекту со стороны некоторых согласующих министерств и ведомств, а также неверная оценка фактической и планируемой численности населения.

Спешное принятие генплана общественников связывают с возможным изменением границ охранных зон:

«14 декабря 2023 года в широком доступе появилась следующая информация: “Елена Шмелева предложила создать глобальный геопарк ЮНЕСКО на Черноморском побережье”. Полагаю, что именно этот факт и заставил ускориться наших чиновников в части принятия генерального плана Сочи, поскольку на следующий год, скорее всего, будут изменены границы Сочинского национального парка (в сторону увеличения). Минприроды РФ уже установило поворотные точки границ, ну и вишенкой на торте: Сочинский национальный парк и Кавказский заповедник перейдут к “Сириусу”. Может, это и к лучшему», – говорится на сайте общественного движения.

В начале года с предварительной версией Генплана смогли ознакомиться жители всех районов города. Фото: администрация города Сочи

Действительно, разговоры о расширении федеральной территории «Сириус», которая расположена у южной границы сочинского муниципалитета, ведутся давно. Законопроект об изменении границ был внесен в Государственную думу в 2022 году, однако далее поставлен на паузу.

Своего генплана у «Сириуса» нет. Порядок подготовки документа Правительство утвердило в 2021 году, а в 2023 году объявили, что на федеральной территории создадут единый документ, объединяющий генеральный план и правила землепользования и застройки. Впрочем, к концу года новостей о генплане не появилось.

«Я бы на месте Президента не допустила разрастания “Сириуса”, пока он не определится с градостроительной политикой того, что уже имеет. Сейчас он не может существовать без Сочи. Насколько я слышала, была даже надежда на разработку совместного плана Сочи и “Сириуса”, но пока никаких документов о развитии территории не представлено», – считает Наталья Захарова.

Важно не принять, а исполнять

Следующий этап после утверждения генплана, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ – программы комплексного развития социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. Вносятся изменения в Правила землепользования и застройки: например, зарезервированы земельные участки для социальных объектов и регламентирована высота зданий в зависимости от близости к морю для формирования архитектурного облика прибрежных территорий.

«По сути, уже сформирован законодательный щит в градостроительной политике для обеспечения устойчивого развития, сохранения исторического наследия, значительного расширения социальной инфраструктуры», – утверждает и.о. директора департамента архитектуры и градостроительства города Сочи.

Сочинские архитекторы и урбанисты считают, что важно не только то, насколько хорош генплан, но и то, как он будет исполняться. Генеральный план Сочи 2009 года был рассчитан на срок до 2032 года, однако всего за 10–12 лет реальная застройка настолько разошлась с нарисованной, что понадобился новый план. Будет ли новый генплан исполняться строго или, как в прежние годы, застройщики смогут лоббировать изменение правил землепользования в своих интересах, зависит от политической воли руководства города.