Строители верят в лучшее

Журнал "Эксперт ЮГ" совместно с краснодарской консалтинговой компанией Macon Realty Group провел комплексное исследование рынков строительной отрасли южных регионов России к крупнейшему отраслевому событию юга - выставке "YugBuild". Целью исследования является выявление перспективных ниш для развития бизнеса в строительстве. Expertsouth.ru приводит часть мнений, полученных в ходе общения с нашими экспертами. Полная версия исследования будет представлена в ходе межрегиональной конференции «Строительная отрасль Юга: где перспективные ниши?»

1. Строительные компании

Игорь Далаксакуашвили, генеральный директор ЗАО Патриот: «В Ростове есть проблемы с земельными участками под застройку».

- В последние несколько лет основными тенденциями отрасли в Ростовской области были заметный дисбаланс спроса и предложения (в сторону спроса) и острый дефицит площадок под строительство, что породило дефицит в сегменте жилья эконом-класса и спровоцировало рост цен на такое жилье.

При этом в 2013 году за счет появления новых игроков и их проектов дефицит предложения заметно сократился, что позволило стабилизировать рост цен. Кроме того, в минувшем году начала улучшатся ситуация с площадками под жилищное строительство. Например, в конце года ростовские власти провели аукцион по двум микрорайонам Левенцовки. По его результатам мы получили право на застройку восьмого микрорайона площадью 23,7 га, на котором можно построить до 250 тыс. кв. метров жилья.

Также к положительным тенденциям минувшего года можно отнести рост объемов ипотечного кредитования, и что особенно важно – на первичном рынке.

Традиционные сложности отрасли в регионе в значительной мере связаны с инженерной инфраструктурой – возможности для ее подключения сегодня практически исчерпаны даже на головных сооружениях.

Следующая проблема, как мне кажется, - законодательное регулирование комплексного освоения территорий (КОТ). Оно еще не совершенно и требует дальнейшей проработки, поскольку целый ряд градостроительных и строительных нормативов противоречит именно проектам КОТ, когда, например, техусловия выдаются на три года, а проект реализуется в течение десяти лет. И таких противоречий встречается очень много.

Сложности также возникают, когда к арендной плате за участок начинают применяться некие повышающие коэффициенты, что разительно меняет всю экономику проекта. Причем эти коэффициенты начинают применяться уже через год после получения инвестиционных прав на земельный участок, а сроки реализации проекта могут доходить до десяти лет.

И, конечно же, трудности вносит существующая система утверждения проектов планировок и договоров на размежёванные территории, которая занимает в среднем два года. Собственно, на разработку самого проекта планировки уходит три месяца, еще девять - на согласование, но на этом все не заканчивается. Еще нужно провести целый ряд действий, связанных с получением договоров на уже размежёванные участки: их нужно несколько раз согласовать, поставить на кадастровый учет, неоднократно зарегистрировать в ФРС. Это сильно задерживает сроки реализации проекта. Но мы должны понимать, что КОТ – это всегда масштабный проект, поэтому длительная процедура согласования для него может быть оправдана, но необходима разумная оптимизация.

Хочу отметить, что в Ростове у нас все проходит достаточно организованно и быстро, мы действуем в рамках регламентов, и нас никто не задерживает. Однако само количество процедур и требования регламентов таковы, что все это растягивается на два года.

Также стоит рассказать про нехватку свободных земельных участков в Ростове, несмотря на существующий план по реализации правительством Ростовской области на аукционах 780 земельных участков для строительства жилья общей площадью 309 га.

Этот план может дать толчок к росту объемов жилищного строительства, однако важно понимать, где именно расположены эти участки, в том числе с точки зрения возможности их инженерной подготовки, подвода коммуникаций и т.п. И поскольку большая часть многоквартирных домов строится в Ростове-на-Дону и крупных городах области, где действительно сегодня наблюдается дефицит свободных площадок под жилищное строительство, важно чтобы эти участки находились именно там.

При этом решение проблемы с нехваткой земельных участков я вижу не только в аукционах, но и в реновации промышленных территорий, а также в реконструкции территорий, застроенных ветхим малоценным жильём. Ведь территории промзон – это фактически нефункционирующие заводы и фабрики, которые расположены в черте крупных городов (порой в весьма неплохих районах), и, как правило, уже располагают всеми необходимыми коммуникациями. Поэтому от их редевелопмента хорошо и городу, который очищается и преображается, и людям, которые могут решить свои жилищные проблемы, и девелоперу, который получает хорошо подготовленную площадку для строительства.

Андрей Кияшко, генеральный директор СК "Развитие" (Ростов-на-Дону): «Банки должны уметь отличать рискованные проекты от тех, которые вообще нельзя кредитовать»:

- Банки не готовы кредитовать строительный рынок - в их группах риска строители находятся примерно там же, где наркотики и проституция. У банков есть свои представления о том, что хорошо и что плохо. Розница – это хорошо, а когда есть несколько компаний в одной отрасли – это повышенные риски и резервы, банки этого боятся. Поэтому уже несколько лет банки говорят, что в строительный бизнес они не идут – лучше продавать потребительские кредиты, несмотря на 10 процентов невозврата, или карточки, которые стоят 25-30 годовых. Доходы от потребительского бума перекрывает все банковские риски, поэтому банкам нет смысла идти в реальный сектор, особенно в строительство, потому что они могут выдать кредит строителям, а стройка будет идти не полтора-два года, а три-четыре, и здесь это действительно зона риска. Конечно, плохо, что в Ростовской области, в отличие от Краснодарского края, нет такого банка, который заявил бы: я понимаю строительную отрасль, я готов создать фонды взаимного страхования, взять на себя определенные риски и поучаствовать в девелоперской деятельности как партнер с финансовой стороны.

Получить банковское финансирование под новый проект очень сложно. Вернее, сложно- когда деньги особенно нужны, на начальном этапе– на выкуп земельного участка, проектирование, первоначальный этап строительства, изыскания, строительство нулевых. Зато банки с удовольствием вкладывают деньги, когда есть два построенных этажа и разрешение на строительство, когда вложены собственные средства в размере 30 процентов, то есть когда основные препятствия преодолены – но в этот момент строителю деньги уже не нужны.

Я думаю, банки должны уметь отличать рискованные проекты от тех, которые вообще нельзя кредитовать. По идее, банки, особенно с госучастием, должны знать строительную отрасль, представлять ее риски, уметь преодолевать их и вместе с серьезными страховыми компаниями заниматься проектным финансированием, которое сегодня вообще вымерло. Хотелось бы, чтобы крупные банки повернулись лицом к строительству.

Именно поэтому сейчас застройщики стали активнее искать возможности для альтернативного финансирования. Мы, к примеру, используем средства дольщиков и партнеров, которые верят в наши проекты. Помогает ипотека – половина покупателей идут за ней в банк. Когда объект на хорошей стадии, банки кредитуют покупателей, и это приносит деньги строителям. В этом смысле банки, конечно, участвуют в строительной отрасли. Но ипотека для банков – это даже не непрофильный бизнес, это специфический социальный эксперимент, который банку особо не нужен. На ипотеке банк зарабатывает полтора-два процента, и то с кучей головной боли, по своей воле банки в ипотеку вряд ли пойдут.

Андрей Шумеев, генеральный директор ЗАО «ЮИТ ДОН» (Ростов-на-Дону): «Мало кто может позволить себе осваивать по 100 или 250 га»

За последние годы конкуренция в жилищном строительстве в Ростовена-Дону выросла. Связано это с тем, что на местный рынок вышли крупные московские и межрегиональные строительные компании, обладающие большей финансовой мощностью по сравнению со значительной частью местных игроков.

Думаю, что конкуренция будет снижаться. Дело в том, что город взял направление на комплексное освоение территорий, провоцируя монополизацию рынка жилья крупными строительными компаниями. К сожалению, мало кто из ростовских застройщиков готов развивать большие территории.

Алексей Трушин, генеральный директор УК "Европа-Инжиниринг" (Краснодар): «Рост стройкомплекса Краснодарского края связан с благоприятной экономической ситуацией и хорошими климатическими условиями»

- В последние три года строительная отрасль развивается очень активно. Это видно по объемам и динамике строительства жилья на душу населения в сравнении со средними российскими показателями. Основные города – Краснодар, Сочи, Новороссийск, Анапа, Геленджик. Связано это с популяризацией Краснодарского края, активным привлечением инвестиций в край в т.ч. в рамках федеральных проектов, благоприятной экономической ситуацией и хорошими климатическими условиями.

При этом нужно понимать, что строительный бизнес неоднороден. Его необходимо разделять на строительство жилья и коммерческих объектов и строительство инфраструктурных и промышленных объектов. Первая группа более рыночная, в ней доходность снижается из-за появления избытка предложения и давления на цену. Вторая группа менее рыночная, в ней доходность формируется несколько иначе, соответственно достаточно сложно ее оценить.

2. Производители стройматериалов

Муса Шуайпов, генеральный директор ООО «Каббалкгипс», ТМ Gipsell (Кабардино-Балкария): «У нас есть преимущества локального производителя»

СКФО строительная отрасль в последние годы наиболее динамично росла в Чеченской республике: там застраивались Грозный, Аргун, Гудермес. Сегодня строительство оживилось в Ингушетии. Стабильно увеличивается потребление строительных материалов в Дагестане. По моим сведениям, именно этот регион находится на первом месте по темпам роста строительства и потребления стройматериалов. В Чечне бум строительства прошёл -он пришёлся на 2009-2011 гг. В Кабардино-Балкарии и Северной Осетии уровень спроса на стройматериалы находится на стабильно невысоком уровне. В Ставропольском крае активно идёт строительство объектов, финансируемых из федерального бюджета: объекты для военных ведомств и других федеральных структур.

Если говорить конкретно о нашем рынке, то 2 основных игрока на нем – это Knauf и Волма. Они производят продукцию на достаточно высоком уровне. Перед нами стояла задача производить продукцию не хуже, чем у них, и я считаю, мы достигли этой планки.

А вот по схемам реализации мы от немецкого производителя отстаём: нам будет трудно завоевать 60% рынка. Зато у нас есть преимущество локального производителя: в стройматериалах есть масса параметров, которые должны учитываться- усадка, необходимое количество материала на определённую площадь, и так далее. Мы моментально можем предоставить информацию об этих параметрах и, что более важно, отреагировать на запрос об их изменении.

Если оценивать перспективное развитие рынка, то есть надежда, что производство стройматериалов, абсолютно всех, снижаться не будет. Это касается не только гипса, но и кирпича, и цемента и т.д. Кроме того, сегодня есть новая технология – производство пенобетона. Мы надеемся даже на сотрудничество с этой отраслью, так как у нас в производстве есть общие компоненты.

Алексей Калинов, генеральный директор ООО «Глубокинский кирпич» (Ростовская область): «На рынке стройматериалов наблюдается стагнация цен»

До апреля 2013 г. лидером по количеству строительных пятен и введенных в эксплуатацию объектов среди этих регионов был г.Краснодар. Городские власти теперь ставят перед собой задачу развивать инфраструктуру города, соответственно, в ближайшем будущем темпы жилищного строительства увеличивать не будут. Стоит также отметить г.Анапа, Ейский, Темрюкский и Славянский районы Краснодарского края, которые продемонстрировали весьма положительную динамику по потреблению облицовочного кирпича. Наблюдается стремительное развитие строительного сектора городов Липецка, Воронежа, Астрахани, Ставрополья. Они продемонстрировали весьма высокие темпы строительства, исходя из потребления ими в т.ч. и крупноформатных известково-песчаных блоков. Это связано с увеличением материального достатка индивидуальных застройщиков и доступностью ипотечного и потребительского кредитования. В Ростовской области заметно набирает обороты строительство детских садов, школ, спортивных учреждений, поликлиник, под которые заранее бронируются конкретные земельные места и выделяются крупные бюджетные суммы.

Последние 5-6 лет многие производители стремились на юг, т.к. темпы ввода жилья выше, велось строительство олимпийских объектов. Приоритеты изменяются. Скоро в Ростовской области стартуют стратегически важные объекты. Регионы ЦФО планируют увеличивать строительство жилья. Соответственно, сферы интересов производителей поменяют вектор направления.

До августа 2013 г. наблюдался стабильный рост цен на строительные материалы. Далее наметилась некоторая стабилизация. Произошла парадоксальная ситуация: производители керамического кирпича, конкурируя между собой, начали сбрасывать цены, отдавая свою продукцию практически по себестоимости, тем самым переполнив свои склады. Нам –производителю известково-песчаных (силикатных) изделий, это позволило увеличить свою динамику продаж при изменении прайса в большую сторону. Что касается сухих строительных смесей, бетонных плит, арматуры, щебня – крайне незначительное подорожание в период с 2011 по 2012 гг., в 2013 г наблюдалась стагнация.

Алексей Брагинский, заместитель коммерческого директора по кровельным системам ГК «Металл Профиль» (Краснодар): «Покупатель становится более разборчивым»

За последние три года динамика наблюдается положительная, и что касается нашей сферы, то потребность на рынке постоянно растет, либо в некоторых регионах остается на прежнем уровне. Почему рынок больше переориентируется на металл: простота монтажа, транспортировки, хранения, сроков производства, постоянно растущий ассортимент продукции. Эти все плюсы вызывают переориентацию клиента.

Наиболее активными регионами-строителями являются, конечно, Ростовская область и Краснодарский край. Что касается регионов, где не развита строительная индустрия, то на них наблюдается тоже положительная динамика из-за того, что там только начальная стадия, и наша отрасль прирастает с каждым годом.

Что касается стоимости продукта, то за последние 3 года цена повысилась незначительно, в соответствии с нормальной инфляцией. Здесь можно отметить хорошее качество работы и рост доли премьер- и премиум- продукта, т.к. зачастую застройщики, дорожащие своей репутацией, начинают использовать материалы более высокого качества. С чем это связанно? Опять же покупатель становится более разборчивым, и пыль в его глаза уже становиться пускать сложнее.

3. Дистрибьюторы стройматериалов

Вячеслав Антонов, руководитель направления по работе с региональными поставщиками «Леруа Мерлен» (Ростов-на-Дону): «Соотношение продаж в ЮФО сейчас в пользу корпоративных клиентов»

Строительная отрасль развивается в последние три года во всем ЮФО, объемы стабильно растут. В разных регионах это связано с разными причинами. В Краснодарском крае много инвестиций было направлено на строительство, На Ставрополье и в Ростовской области идёт активное частное строительство. На данном этапе в 2014 году падений продаж не ожидается.

В 2013 году стоимость стройматериалов оставалась стабильной, что нельзя сказать о 2012 годе, когда стоимость строительных материалов выросла на 21%. Наибольшее повышение было на сухие смеси, практически все производители поднимали цены на эти материалы. Сейчас же рост незначителен, в рамках инфляции. Не будем забывать, что на их себестоимость больше всего влияет два основных фактора: логистика и энергоносители.

При таком уровне конкуренции производителей, которые наблюдается сейчас, проблем завышения или дефицита быть не может. Компании могут по-разному позиционировать себя на рынке и формировать ценовую политику, но искусственного завышения цен на юге России нет. С другой стороны, есть определенные сложности с поставками, так как приходится ориентироваться на особенности логистики, инфраструктуру южных регионов.

Соотношение продаж в ЮФО сейчас примерно 60/40 в пользу корпоративных клиентов, но в ближайшее время это соотношение будет меняться в пользу частного сектора.

Рустам Тамбиев, начальник отдела металлопроката ООО «Промхим» (г.Черкесск): «Корпоративные клиенты сейчас более активны»:

«Наши представительства есть в трех регионах: Ставропольский край, Карачаево-Черкесская республика, Кабардино-Балкарская республика, поэтому именно в них мы можем оценивать ситуацию на строительном рынке наиболее точно и комплексно.

Ставропольский край всегда был активен в этой сфере и не утратил свое лидирующее положение в СКФО и в настоящем. В перспективе рост продолжится.

Сложная внутриполитическая обстановка в последние годы в КБР прямым образом сказывалось на инвестиционном климате в регионе. Финансирование некоторых объектов затянулось на годы. Учитывая этот факт, не приходилось рассчитывать на высокие показатели продаж. При улучшении общей ситуации и поддержке государства в финансировании крупных инфраструктурных проектов можно надеяться на рост деловой активности в регионе.

Строительство в Карачаево-Черкессии всесезонного горного курорта «Архыз», одного из самых крупных проектов в республике, позволило говорить о возросшем спросе на товары общестроительного назначения. Продолжается газификация республики, действует программа «Чистая вода» (межпоселковое водоснабжение). У строительного сектора республики есть большой потенциал роста , так как в предыдущие годы темпы строительства не удовлетворяли спрос.

Рынок стройматериалов достаточно стабилен с 2008 года, что я, в первую очередь, связываю с локализацией на юге целого ряда производств. Любое повышение цен носило кратковременный период, вызванный порой созданием искусственного дефицита.

Открытие новых производств позволило говорить даже о снижении цен на ряд продукции строительного назначения и о стремлении этих производителей расширить свою долю рынка.

Конкуренция на рынке торговли стройматериалами с каждым годом усиливается, на рынок заходят новые компании, открываются новые склады. Рынок растет, приходят новые игроки. Есть в том числе и мелкие компании, которые в связи с более низкими издержками, имеют определённое преимущество, но ассортимент и сервис играют большую роль, поэтому крупные строительные торговые центры находятся в более выигрышном положении.

Конкуренция будет в ближайшие годы усиливаться постоянно. Сейчас ведётся строительство торговых центров, этот формат начинает быть более привлекательным. Компании будут пытаться усиливать свои конкурентные преимущества. Если даже отдельные компании будут уходить, на их место будут приходить другие, так что конкурентная борьба будет острой. Компании будут вынуждены совершенствовать свои бизнес, вносить коррективы в связи меняющей ситуацией, более остро станет вопрос клиенториентированности компании.

Наиболее важными факторами конкурентоспособности вне видятся, во-первых, выявление благоприятных возможностей рынка, помогающих организации использовать свои сильные стороны, нейтрализовать слабые. Во-вторых, занятие определенной ниши за счет уникальности своих продуктов, мы говорим о товаре как таковом и сопровождающем его сервисе. В-третьих, профессиональная компетентная команда, которая своевременно реагирует на вызовы рынка.