«Свободных площадей нет»: что вызвало дефицит на рынке складов в Ростове

Доля вакантных площадей в Ростовской области составляет менее 1% от общего объема предложений на рынке. Арендовать свободные помещения в складах класса А будет большой удачей — они заняты в полном объеме. Найти можно только объекты класса B, говорят эксперты и логистические операторы.

Растет влияние Дона, как логистического хаба, связывающего новые территории с остальной частью России. Спрос подстегивает также галопирующий рост рынка электронной торговли. Маркетплейсы и традиционные ритейлеры являются одними из основных драйверов развития складских мощностей в регионе.

Крупнейшие игроки в условиях дефицита предпочитают строить собственные распределительные центры. Остальной бизнес все же старается арендовать помещения, однако пока объем ввода новых складов отстаёт от количества запросов. «Эксперт Юг» разбирался, что сейчас происходит на рынке и в чем причины сумасшедшего спроса.

Большой спрос при дефиците площадей

Ростов-на-Дону занял четвертую строчку в рейтинге городов России с высокой востребованностью складов, пропустив вперед лишь Пермь, Омск и Красноярск.

Спрос на аренду складских помещений в Ростове за 2023 год вырос на 31%, а интерес к покупке — на 68%. Одновременно с этим предложение в сегменте продаж сократилось на 16%, а количество доступных для аренды объектов — на 5%. Рейтинг составили эксперты «Авито Недвижимость», сравнив показатели февраля 2023 года и февраля 2024 года.

Складские мощности в южных регионах страны продолжают пользоваться повышенным спросом и в этом году, отмечает региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко:

«Общий объем заключенных сделок в качественных складских объектах на территории Ростова и Ростовской области в первом квартале 2024 года составил 80 тыс. кв. м. Это в 2 раза превышает значения за весь 2023 год».

По оценкам NF Group, совокупный объем запросов на размещение в регионе в 2023–2025 годах может составить не менее 400 тыс. кв. м. При этом максимальный объем ввода складских помещений в Ростове-на-Дону в этом году ожидается на уровне значительно ниже требуемого — 152 тыс. кв. м., сообщает консалтинговое агентство Nikoiers.

Эксперты в один голос говорят о сформировавшемся остром дефиците на донском рынке складских помещений.

«Как и для большинства региональных рынков, для Ростова-на-Дону характерен дефицит качественного доступного предложения. На текущий момент свободные площади в складах класса А отсутствуют», — говорит старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

По данным агентства Nikoliers, дефицит вакантных готовых складских площадей составляет около 18 тыс. кв. м. При этом свободны только помещения в объектах класса B.

Доля вакантных площадей на Дону составляет менее 1% от общего объема предложения на рынке, констатирует Константин Фомиченко:

«Показатель резко сократился в конце 2023 года относительно прежних значений 2021–2022 годов. Этому способствовали одновременно высокий спрос и снизившиеся объемы ввода качественных спекулятивных объектов. Например, за 2023 год в регионе было введено всего 21 тыс. кв. м складской недвижимости. Это в 4 раза ниже уровня ввода за 2022 год».

Складские комплексы класса А заполнены в полном объемы, говорят участники рынка // Фото:freepik

Представитель одного из крупнейших в мире логистических операторов — французской FM Logistic, построившей в Ростовской области складской комплекс класса «А», рассказал «Эксперту Юг», что площади компании зарезервированы под клиентов в полном объеме.

«Оба складских блока А класса в Ростовской области суммарной площадью более 36 тысяч квадратных метров заполнены товарами клиентов, — резюмировал руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России Артем Хомышин, при этом подчеркнув, что компания ведет постоянную работу над операционной эффективностью и поиском новых оптимизационных решений для удовлетворения растущего спроса действующих и новых клиентов.

По словам Артема Хомышина, сейчас растет спрос на комплексный сервис, который включает полное обеспечение всей логистической цепи клиента:

«Взаимодействие склада и транспорта в рамках одного провайдера позволяет минимизировать административную нагрузку на клиента, повысить скорость и точность всей цепочки, снизить риски простоев и ошибок и повысить безопасность».

По словам логистического оператора, растет также спрос на parcel-доставку нескольких поставщиков в адрес одной торговой сети, организацию перевозок из Юго-Восточной Азии, услуги таможенных складов для нанесения кодов маркировки перед таможенным оформлением, услуги складов ответственного хранения, в особенности, обработка мелкоштучной продукции для дальнейшей отправки в рамках заказов маркетплейсов.

Что спровоцировало ажиотаж на рынке

Эксперты и логистические операторы говорят, что причиной бума стали сразу несколько факторов.

Во-первых, рост и без того высокого спроса подстегнуло соседство Ростовской области с новыми регионами.

«Ростовская область традиционно является одним из крупнейших хабов для снабжения всего юга страны, включающего также Краснодарский край, Кавказ и Ставрополье. Сейчас можно добавить и новые территории, увеличившие общий спрос. Кроме того, Ростовский регион славится высокими объемами производства, что в свою очередь тоже влияет на загруженность складской инфраструктуры», — говорит Артем Хомышин.

Регион стал транспортным и логистическим хабом и активно прирастает все новыми транспортными артериями, подтвердил «Эксперту Юг» первый заместитель губернатора Ростовской области Александр Скрябин:

«Продолжается реализация масштабного инфраструктурного проекта Ростовское транспортное кольцо. Общая его протяженность составит более 110 км. Активно строится транспортный объект «Западная хорда». Новая дорога создаст условия для транспортного сообщения с новыми субъектами страны. Ведутся работы по восстановлению железной дороги, идущей из Ростовской области через Донбасс и Новороссию в направлении Крыма. Запуск этой дороги наладит логистику между новыми регионами, Крымом и остальной частью России. И в первую очередь пойдут грузы с товарами, которые необходимы для жителей Новороссии - стройматериалы для восстановления зданий».

Во-вторых, после ухода с российского рынка некоторых иностранных компаний, их нишу устремились занять новые игроки и ранее присутствовавшие конкуренты. Они стали увеличивать объемы продаж и свою долю рынка. Таким компаниям важно, чтобы в процессе поставок из-за операционных проблем со складами не образовывалось «бутылочное горлышко», поэтому заботу о логистике они, как правило, отдают профессиональному оператору, отмечает представитель FM Logistic.

В-третьих, на спрос влияет изменившаяся международная логистика.

«Цепочки стали более длинными и комплексными, что увеличило сроки поставок и создало вероятность их перебоев, в том числе из-за регулярно обновляющихся санкций. Таким образом, поставщики продукции выбрали верную тактику увеличения товарных запасов на складах для обеспечения бесперебойных поставок своим клиентам», — считает Артем Хомышин.
Актуальность складов во всем ЮФО обостряет развитие международного транспортного коридора «Север-Юг», востребованного на фоне санкций, изменения в логистических цепочках и сложностей в импорте и экспорте товаров, отмечают в Nikoliers.

Четвертым фактором стал продолжающийся галопирующий рост рынка e-commerce. Наибольший интерес к складским помещениям проявляют компании из сферы электронной торговли и традиционного ритейла. За последние 3 года на них пришлось 66% и 28% от общего числа закрытых сделок в регионе соответственно, рассказывает Константин Фомиченко.

Логистический центр Ozon, открытый в Ростовской области в 2020 году // Фото: «Эксперт Юг»

Драйверами складского рынка являются также производители продуктов питания, дистрибьюторы и поставщик сельскохозяйственного оборудования, говорят эксперты.

То, что именно онлайн-ритейлеры являются основными формирователями спроса на рынке складского хранения подтверждают и показатели потребительской активности на маркетплейсах.

За первые 5 месяцев 2024 года общая сумма заказов на Wildberries по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 98%, а количество проданных товаров в штуках увеличилось на 74%. Число поставщиков (селлеров) в регионе выросло на 41%, сообщил «Эксперту Юг» представитель Wildberries Дмитрий Борщевский.

Склады ритейлеров — в числе крупнейших инвестпроектов

Большинство крупнейших на сегодня донских инвестпроектов в сфере складского хранения реализуются под потребности гигантов российского рынка, в том числе онлайн- и офлайн-ритейлеров и рестораторов — Wildberries, X5 Group и «Вкусно и точка».

Wildberries анонсировал строительство распределительного центра в Ростовской области еще зимой 2023 года. На минувшей неделе в ходе ПМЭФ гендиректор Wildberries Татьяна Бакальчук и губернатор Ростовской области Василий Голубев подписали соглашение о сотрудничестве в его реализации. Запустить распредцентр планируют в третьем квартале 2026 года. Компания вложит в его строительство 11,5 млрд рублей и создаст на Дону 7 тыс. рабочих мест.

Гендиректор Wildberries Татьяна Бакальчук и губернатор Ростовской области Василий Голубев на ПМЭФ Фото: donland.ru

Недалеко от объекта Wildberries ООО «РЦ Ростов» строит мультитемпературный распределительный центр для крупной логистической компании – ООО «Рулог». Она является эксклюзивным дистрибьютором сети «Вкусно — и точка». Центр предназначен для хранения и обработки товаров, его мощность составит 8 тыс. паллетомест. Объем инвестиций в проект — 1 млрд руб. Возведение завершат в 2025 году.

Известно, что этот же инвестор, фирма «РЦ Ростов», готовит на Дону складские мощности для продуктового дискаунтера «Чижик», входящего в X5Group.

Продолжается расширение распределительного центра «АГРО МОЛЛ» стоимостью 2,5 млрд рублей. Его первую очередь уже запустили, в планах — увеличение площадей. Отметим, что проект хоть и носит статус распрдцентра, но работает в формате рынка, оборудованного складскими и торговыми помещениями. Туда переехали предприниматели с закрытых в 2021 году аксайских рынков. Завершение работ намечено на 2024 год.

Еще один проект в сфере складского хранения принадлежит компании «Управление недвижимостью». Она возводит в регионе продовольственно-логистический центр площадью 33 тыс. кв. м. и стоимостью более 3,6 млрд рублей. Проект рассчитывают завершить в 2025 году. Он предусматривает создание 15 тыс. мест для арендаторов. Кто ими станет — не сообщалось.

Заметим, что все инвестпроекты сосредоточены в Аксайском районе, ставшим логистическим хабом для крупного бизнеса.

В Nikoliers отмечают, что с увеличением востребованности логистических услуг в ЮФО, растет и активность девелопмента складских объектов в округе. По итогам 2023 года, ЮФО занимает четвертое место среди всех федеральных округов России по объему введенных в эксплуатацию объектов — 224 тыс. кв. м.

«Мы наблюдаем тенденцию выхода объемов строительства в округе на новый уровень. Если в период с 2016 по 2020 годы диапазон объема ввода составлял 61-115 тыс. кв., то в период с 2021 по 2023 годы он вырос до 181-265 тыс. кв. м. При этом в 2024 г. максимальный объем ввода складских помещений в ЮФО ожидается на уровне 439 тыс. кв. м. Игроки рынка активно вкладываются в спекулятивное строительство новых складских комплексов и реализацию BTS-проектов для компаний различных профилей», — сообщили «Эксперту Юг» в пресс-службе Nikoliers.

И все же бизнес предпочитает арендовать, а не строить

Несмотря на то, что крупный бизнес предпочитает строить собственные распредцентры, количество компаний, арендующих складские мощности — пока в значительном перевесе.

Практика показывает, что клиенты в Ростовской области чаще всего арендуют складские площади. Такие сделки составляют 95% от всех сделок на рынке в регионе. Причем больше всего распространена аренда в формате build-to-suit, когда объект готовится по конкретному техническому заданию арендатора, подчеркивает Константин Фомиченко.

По данным, CORE.XP, средняя ставка аренды складов класса А, включая предложения built-to-suit, в целом соответствует уровню ключевых рынков России и находится на уровне 9 500 руб. за кв. м в год (без учёта ОРЕХ и НДС).

Запрашиваемая стоимость продажи стандартного сухого склада класса, по данным NF Group, может составлять от 65 тыс. руб. до 85 тыс. руб. за кв. м без НДС.

Эксперт отмечает, что доля складских площадей, строящихся под собственные нужды, в Ростове-на-Дону составляет всего 21% от общего объема предложения.

Выбор в пользу покупки или строительства склада, как правило, делают компании, давно присутствующие на рынке, имеющие долгосрочную стратегию развития и понимание эффективной самостоятельной эксплуатации складского здания и организации логистики, делится наблюдениями Антон Алябьев:

«Такое решение также может быть связано со спецификой требований к объекту, когда, например, необходима автоматизация, адаптация под продукцию компании, наличие особых температурных зон и т.д. Не все девелоперы готовы строить для сдачи в аренду такие площади, потому что потом на них может быть сложно найти другого арендатора».