Цены на жилье взлетели: в Волгоградской и Ростовской областях подорожала вторичка

Несмотря на то, что многие эксперты прогнозировали спад или даже обвал на рынке вторичной недвижимости в связи с ужесточением денежно-кредитной политики Банка России, в ряде субъектов РФ ее стоимость продолжает расти. «Эксперт Юг» проанализировал, как изменились цены на «вторичку» за прошедший год в нескольких южных регионах с наиболее активным рынком недвижимости: Краснодарском и Ставропольском краях, Ростовской и Волгоградской областях, а также в Крыму.

По информации сервиса «Открытые данные Домклик» к декабрю 2023 года больше всего цены выросли в Волгоградской области, при чем увеличение на протяжении рассматриваемого периода происходило постоянно и без каких-либо резких скачков и колебаний (см. график 1). Относительно ноября 2022 года средняя стоимость квадратного метра «вторички» повысилась на 27% и составила 90,9 тыс. рублей.

Заметный рост цен и в Ростовской области – плюс 20% к ноябрю 2022 года. Здесь «квадрат» стоит 109,2 тыс. рублей. В начале года наблюдалось небольшое «проседание», однако с апреля цены уверенно пошли вверх. Только за последний месяц прирост составил 2%.

Источник: «Эксперт Юг» на основе «Открытые данные Домклик»

Схожая тенденция наблюдалась и в Ставропольском крае. С 90 тыс. рублей в ноябре 2022 года цена квадратного метра подросла на 14%, до 102,6 тыс. рублей. Период наиболее активного роста пришелся на второе полугодие нынешнего года. В Крыму цены «скакали» то вверх, то вниз. Относительно ноября 2022 года повышение составило 19%, за последний месяц анализируемого периода зафиксировано снижение в 1%.

Нетрудно предположить, что росту спроса и, как следствие, цен способствовало стремление покупателей завершить сделки по ипотеке до удорожания ипотечного кредитования на фоне повышения ключевой ставки. Напомним, что в этом году Банк России повышал ставку пять раз: с 8,5% в июле до 16% в декабре. В первую очередь с рынка выбывали наиболее доступные по цене объекты, в результате чего повышалась средняя стоимость. Немаловажным является и тот факт, что инвестиции в недвижимость по-прежнему считаются наиболее предпочтительным вариантом приумножения накоплений или, как минимум, сбережения их от инфляции.

Однако, ситуация в Краснодарском крае иная. За год цены на вторичное жилье прибавили всего 4%, а за последний месяц и вовсе произошел спад в 7%. Если сравнить динамику Краснодара и Ростова-на-Дону, то с августа отчетливо прослеживается увеличение разрыва (см. график 2). Если в ноябре 2022 года стоимость квадратного метра «вторички» равнялась приблизительно 98 тыс. рублей в обоих городах, то к декабрю 2023 года Ростов опережает кубанскую столицу на 22%: 119 тыс. рублей против 97,7 тыс. рублей. То есть краснодарская вторичная недвижимость осталась примерно на том же уровне, тогда как донская подорожала на 21%. За последний месяц падение в Краснодаре составило 4%, а в Ростове – прирост в 2%.

Источник: «Эксперт Юг» на основе «Открытые данные Домклик»

Такую ситуацию можно объяснить тем, что в Краснодарском крае предложение новостроек гораздо больше, чем в донском регионе. Он занимает третье место по объему строительства жилья, примерно в 2,5 раза превышая показатель в Ростовской области. В частности, в Краснодаре по состоянию на середину декабря количество активных объявлений о продаже новостроек (на Домклик) составляет 50,1 тыс., «вторички» - 37,5 тыс. При этом за рассматриваемый период предложение выросло на 58% по «первичке» и на 72% по «вторичке». Покупатели же больше ориентированы на жилье в новых домах, поскольку хотят приобрести недвижимость до завершения льготной ипотеки, намеченного на 1 июля 2024 года. По крайней мере, ее безадресной формы.