Автор — эксперт в сфере инвестирования в недвижимость с опытом работы свыше 15 лет.
Самая сложная инвестиционная стратегия всегда должна быть ясна и понятна даже школьнику. Инвестиции должны иметь четкие временные рамки и должны приносить доход. Иначе зачем это все?
Что такое гибкость в agile investment
Это умение эксперта смотреть на ситуацию с разных точек зрения, совмещая инвестиционные инструменты, предлагая неочевидные, но эффективные решения. Одним из направлений в agile investment, на котором я сейчас сосредоточился, является «Семейный капитал»
«Семейный капитал» — это то финансовый фундамент для каждой семьи. То, без чего невозможно развитие и улучшение качества жизни. Создание семейного капитала на инвестициях в недвижимость — фундаментальная задача.
Почему именно недвижимость?
Недвижимость всегда была самым надежным из долгосрочных активов, она всегда в долгосрочном горизонте растет в цене, обеспечивает регулярный пассивный доход, менее рисковый и понятный каждому инструмент.
Создавая семейный капитал на недвижимости, мы решаем следующие вопросы:
— получаем место для собственного проживания;
— закладываем материальный базис для детей: как с использованием материнского капитала, так и с помощью субсидируемых ипотечных программ с низкими ставками 0,1%;
— инвестируем в отдых, скажем, на берегу моря;
— увеличиваем капитализацию путем покупки новых объектов;
— создаем систему пассивного дохода.
Все объекты недвижимости, кроме той квартиры, где вы проживаете, могут приносить вам пассивный доход. Их можно сдавать в аренду, и они будут окупать сами себя если куплены в ипотеку. Так же семейный капитал можно формировать не только квартирами, но и апартаментами, гаражами, парковками, и кладовками. Вся эта малоформатная недвижимость так же является активом, и может приносить доход.
О ситуации на рынке недвижимости
На рынке недвижимости позитива в данный момент нет. Это явление временное, но, думаю, в течение года-двух общий тренд на рынке будет не позитивный.
Правительство, как я говорил ранее, стимулирует покупку жилья в новостройках субсидированием процентных ставок для застройщиков по кредитным программам для эскроу, и так же для конечного покупателя субсидируется ставка по льготным ипотечным программам, вводятся новые программы. В начале мая увеличили сумму кредита, которую можно брать на покупку квартиры с использованием льготной ставки, и добавили возможность сочетания ставок.
Посмотрим, как а течение мая месяца банки начнут реализовывать эту инициативу.
Если брать более детально рынок недвижимости как Ростовской области, так и Краснодарского края, то здесь сейчас слабая покупательская динамика. После ажиотажного спроса в феврале-марте, апрель показал существенное снижение покупательской активности на рынке новостроек. Количество сделок на вторичном рынке и по договорам уступки также сильно сократилось в апреле. В мае заметного роста спроса по-прежнему нет. Уже сейчас наблюдаем тенденцию по проведению акций у застройщиков. Так, например коррекция цены на новостройки в Новороссийске в среднем составила — 1,5%. На некоторые ЖК в Краснодаре скидка составляет до 15 тыс. рублей за квадратный метр.
Кстати, застройщики Ростова на Дону, вслед за коллегами из Краснодара стали вводить субсидируемые ставки. Да, это достаточно интересная мера поддержки продаж, где банк и застройщик действуют в некоем тандеме, дает свои плюсы для конечного покупателя в виде пониженного размера ежемесячного платежа по ипотеке, который можно соотнести с платежом, который был в начале 2021 года.
Грубо говоря, сейчас есть возможность приобрести квартиру в новостройке с ежемесячным платежом на уровне начала 2021 года. Фактически у нас получается покупка квартиры в рассрочку, если мы будем отталкиваться от цены в мае 2022 года, но с единственным нюансом — вырос размер первоначального взноса по отношению к 2021 году.
Хочу еще обратить внимание, что инфляция по отношению к началу 2021 года увеличилась. Цена владения недвижимостью (ежемесячный взнос по ипотеке) у нас сохранилась, но вот ценность этих денег уменьшилась.
Инвестиционная привлекательность недвижимости сейчас
Насколько в сегодняшних реалиях оправданы инвестиции в недвижимость? Я думаю, это по-прежнему якорный продукт для большинства жителей России. Обычно недвижимость покупают чтобы сохранить свои сбережения и добавить в свой семейный капитал еще один актив в виде квартиры.
Какие стратегии будут эффективны сейчас?
Стратегии связанные с возможностью создания ежемесячного денежного потока по прежнему актуальны. Это арендные стратегии. При этом я бы также обратил внимание не только не покупку квартир и апартаментов для последующего создания доходных или самоокупаемых объектов недвижимости, а также бы посмотрел в сторону малоформатных объектов — парковки, гаражи, кладовки. Это недооцененные объекты на сегодняшний день, так как они находятся вне поля зрения большинства инвесторов.
На что я сегодня рекомендовал бы обратить внимание:
— наращивать активы;
— формировать семейный капитал;
— инвестировать в покупку доходных квартир и апартаментов, инвестировать в создание денежного потока путем сдачи в аренду квартир, апартаментов и малоформатных объектов недвижимости, инвестировать в свои знания.
Если нет собственной недвижимости:
Обращать внимание на новостройки с субсидируемыми программами от застройщиков. В большинстве случаев стоимость владения (ипотечный платеж за квартиру) будет меньше арендного платежа. Сейчас относительно состояния рынка, переплата процентов по ипотеке минимальна. Можно сказать, что квартира покупается в рассрочку.
Если есть собственная недвижимость:
— смотреть в сторону увеличения семейного капитала путем покупки доходных активов;
— диверсифицировать накопления;
— рассматривать новые инвестиционные инструменты;
— искать, где можно получить хорошую доходность с минимальных вложений.
Если есть своя недвижимость, и есть ребенок родившийся после 2018 года:
— покупка квартиры для ребенка – отличный вариант сейчас: к 18 летию ребенка квартира, купленная по программе ипотека для семей с детьми, и используемая как самоокупаемый и доходный объект, полностью окупится.
Если попробовать дать прогноз по рынку, то оживление начнется в тот момент, когда дефицит новых проектов будет заметен. Возможно, он начнет проявляться к концу 2023 года.
Мы живем в период трансформации большинства экономических процессов, но то, что каждый человек должен быть финансово грамотен, иметь подушку безопасности, владеть несколькими активами иметь несколько источников дохода, я думаю многим уже это стало понятно. Считаю задачей номер один для каждой семьи — создание семейного капитала, который обеспечит стабильное будущее для вас и ваших детей.
Сейчас стоит посмотреть с позиции стороннего наблюдателя на свою жизнь, на свой бизнес, чтобы найти новые точки роста, и выстроить дальнейший стратегический путь своего развития.
