Поделиться
От рекорда к возможному падению объемов ввода жилья
С 2020 по 2024 мы наблюдали некий ренессанс рынка недвижимости, что заметно на динамике увеличения ввода жилья. В 2020 году было введено 82,2 млн. кв. м, в 2021 году — 92,6 млн кв. м., в 2022 году — 102,7 млн кв. м., в 2023 году — 110,44 млн кв. м. 2024 год был объявлен годом нового рекорда — планировалось достичь отметки в 120 млн кв. м. Однако сегодня Минстрой допускает не очередной рекорд, а вероятное падение объемов ввода жилья в стране. Об этом в начале августа заявил глава ведомства Ирек Файзуллин во время интервью телеканалу «Россия 24».Причины такой динамики кроются в нескольких факторах. Во-первых, замедление экономического роста и неопределенность на рынке финансовых инструментов снизили привлекательность вложений в строительство. Во-вторых, повышение процентных ставок сделало кредиты на строительство и покупку жилья менее доступными, что в свою очередь, привело к снижению спроса на новостройки.
Это уже подтверждается статистикой: за первые семь месяцев 2024 года объем ввода многоквартирного жилья сократился более чем на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Общий ввод жилья же пока не падает и даже показывает небольшой рост. Это происходит за счет индивидуального жилья, строительство которого превышает МКД в 3,3 раза.
Спрос также нестабилен
Выдача ипотечных кредитов по итогам года снизится на 3 трлн рублей и составит 4,8 трлн рублей, считают в ЦБ, что сопоставимо с цифрами 2022 года. Однако в следующем году, предполагает регулятор, значение может вырасти до 5,8 трлн. Но такие цифры маловероятны.
В 2025 году мы навряд ли дойдем до 5,8 трлн, потому что у нас есть на рынке очевидный тренд в замедлении спроса. При этом драйвера для того, чтобы люди брали ипотеку больше или чаще, мы не видим. Наоборот, мероприятия, которые сейчас проходят, направлены как раз таки на охлаждение спроса. И если мы и увидим какой-нибудь прирост в следующем году, он будет на кратковременном ажиотаже, продвигаемом СМИ.
Сейчас же мы видим, что у нас льготные ипотеки массовые отменяются, адресные льготные условия ужесточаются. Это все охлаждает спрос. Еще один фактор, доказывающий, что мы не придем к этим значениям, это заявление о том, что застройщикам запретят делать псевдольготные ипотеки от застройщиков. Мы придем к тому, ипотека без ПВ от застройщика уйдет, а также уйдет субсидирование ставок за счет значительного увеличения стоимости недвижимости на 25%. Это, в свою очередь, также приведет к сокращению спроса.
Наряду с сокращением количества вводимых в эксплуатацию объектов спрос на долгосрочную аренду будет увеличиваться.
Возвращение к цифрам 2020 года
С учетом всех этих факторов, можно предположить, что с 2024 по 2027 год рынок столкнется с дальнейшим снижением всех ключевых показателей. Мы, вероятно, вернемся к уровням, близким к 2020 году, когда ввод жилья составлял около 80–85 млн кв. м. Но этот процесс будет постепенным. Высокие ставки 2024 года создадут отложенный эффект: девелоперы будут сокращать запуск новых проектов, что приведет к уменьшению объемов ввода жилья к 2027 году.Наиболее значительное снижение объемов строительства ожидается в крупнейших городах страны: Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Краснодаре и Казани. Эти регионы всегда были локомотивами роста, но в условиях ухудшения экономической ситуации и снижения спроса именно они первыми ощутят на себе все тяготы перемен.
В то же время на юге страны в курортном сегменте сокращение ввода недвижимости пройдет безболезненно. Есть вероятность что данный сегмент рынка наоборот покажет прирост за счет строительства сервисных апартаментов и гостиничных комплексов. Здесь мы увидим перераспределение спроса между локациями и сегментами, что позволит компенсировать общее снижение.
Так, рынок недвижимости до 2027 года будет находиться в фазе трансформации. Это время вызовов, но и возможностей, которые откроются перед теми, кто сможет быстро реагировать на изменения и предлагать инновационные решения в ответ на новые реалии.
