Для инвестиций в недвижимость на Юге настала новая эпоха

«Отдыхать в России становится модно», — сообщает Дмитрий Чернышенко, заместитель председателя правительства РФ. С ним нельзя не согласиться, к этому направлению обращается все больше людей. У кого-то пропала возможность активно отдыхать за рубежом ввиду сегодняшней ситуации, а кто-то просто обратил внимание, как много на юге России можно увидеть и почувствовать. Рынок недвижимости не отстает от спроса — он развивается.
«В России ожидается появление специализирующихся на курортной недвижимости девелоперов. Сейчас дефицит таких объектов в стране — около 2 млн кв. м», — пишут «Известия».

«Стратегия развития курортной недвижимости обычно формируется у крупных федеральных игроков, в портфеле которых уже есть гостиничные объекты», — отмечают в ДОМ.РФ.
В число основных игроков могут войти федеральный застройщик «ГК «Самолет», «РКС Девелопмент», ГК «Алеан» и другие. Направление привлекательно для крупных компаний, но важно иметь административный ресурс на месте, говорят эксперты.

У Крыма пока невостребованный потенциал

Юг хорош тем, что здесь есть возможность реализовывать концепции круглогодичного отдыха. Хороший пример — Сочи. В Крыму также есть такая возможность. Давайте рассмотрим факторы, которые на мой взгляд являются очевидными, и с точки зрения ретроспективного анализа — решающими для принятия решения инвестировать ли в недвижимость Крыма.

1. Курортная недвижимость растет в цене всегда. Темпы роста ее стоимости обгоняют обычную жилую недвижимость.

2. Комплексное развитие территорий позволяет в разы увеличивать туристический поток. Кроме того, география приоритетных курортных зон расширяется.

3. В 2023 году мы еще больше услышим о развитии внутреннего туризма. Когда этот тренд станет слишком популярным — это будет означать, что настоящие инвесторы уже зашли. Не инвестируете с толпой. Инвестируете раньше нее.

4. Все регионы, которым уделяется внимание с точки зрения развития туризма — получают федеральные дотации, и активно работают над привлечением частных инвестиций. Всего в Крыму на данный момент реализуется 247 инвестиционных проектов на сумму 286,26 млрд рублей.

Примеров много. Вот только некоторые из них:

— «Умный» жилой квартал построят в Феодосии — сумма инвестиций 2 млрд рублей. Срок реализации — 7,5 лет.

— Строительство термального комплекса в Сакском районе стоимостью 14 млрд рублей.

— Туристический кластер в Алуште — объем инвестиций более 19,4 млрд рублей.

— Всесезонный курорт в Керчи — объем инвестиций 760 млн рублей.

— Строительство детского реабилитационного центра в Евпатории — объем инвестиций — 12 млрд рублей.

По поводу этих проектов нужно обратить внимание на то, что во всех регионах работой с крупными инвесторами занимаются профильные ведомства. Это значит, что сроки исполнения инвестиционных проектов контролируются не только на уровне глав муниципалитетов, но и на уровне Минэкономразвития. Строительство новых жилых и туристических объектов с концепцией комплексного развития территории также входит в этот список, что дает дополнительные гарантии.

Темпам привлечения и реализации инвестиций в Крым могут позавидовать некоторые курортные территории Краснодарского края.

Все эти факты подтверждают: Крым — одно из приоритетных направлений.

Адыгея, Кавминводы и Кубань — перспективные направления для инвестиций

Выделим следующие локации, интересные для неквалифицированного инвестора — приобретение курортной недвижимости для создания семейного капитала. Это, разумеется, Краснодарский край. Здесь уместна покупка как для сдачи в аренду, так и для собственного отдыха. На горизонте пяти лет недвижимость, купленная в указанных локациях недвижимость, будет расти в цене. Разными темпами, в зависимости от города.

При этом я не рекомендую рассматривать Сочи. Это сильно перегретый рынок. 2020 и особенно 2021 год — ренессанс инвестиций в недвижимость Сочи. Не всегда удачных. Сейчас нужно дождаться, пока рынок войдет в коррекцию, и тогда можно будет смотреть хорошие предложения для покупки.

Сейчас я бы обратил внимание на рынки недвижимости Анапы и Новороссийска. Они будут развиваться по примеру Геленджика.

Скоро ввод в продажу новых объектов остановится, и среди жилой недвижимости останется только вторичка, которая будет расти в цене. Развитие получат апартаментные комплексы на базе бывших гостиниц, баз отдыха, санаториев или пионерских лагерей. Редевелопмент курортных объектов советского периода — устойчивая тенденция сегодня.

Например, детский лагерь «Юбилейный» в Анапе был куплен предпринимателем за 479 млн рублей. Он находится на первой береговой линии и имеет все шансы стать новым местом притяжения туристов. Очень хороший потенциал у таких локаций как Абрау-Дюрсо и Лефкадия. Массовой застройки там не будет, но есть перспектива появления элитных предложений.
Кроме того, как писал «Эксперт Юг», еще два года назад 19 санаториев, входящих в сеть «РЖД-Здоровье», были проданы компании ООО «Эрув» миллиардера Александра Клячина, владельца сети Azimut Hotels и московской гостиницы «Метрополь». В их числе есть объекты не только в Сочи, но в Анапе, Туапсе, Геленджике, Кисловодске и на Алтае.

Помимо Краснодарского края, я советую обратить внимание на Республику Адыгея и Ставропольский край. С учетом самой локации и перспектив строительства аэропорта в Майкопе, инвестиции сроком от пяти лет сюда оправданы. Так же можно рассмотреть спекулятивные стратегии сроком 1,5–2 года. Это Пятигорск и города, расположенные рядом. В них, опять же, можно купить недвижимость с целью сдачи в аренду или для собственного отдыха.
Новая концепция смешения курортной недвижимости с инвестиционным продуктом будет появляться на территории Кавказских Минеральных Вод. Следует учитывать, что это круглогодичные курорты, в отличие от морских локаций.

В настоящее время на этом рынке наблюдается отсутствие качественного предложения. Однако она будет решена с приходом крупных игроков.

Самые недооцененные на сегодняшний день локации с точки зрения инвестиций в курортную недвижимость:

• Майкоп
• Пятигорск
• Ессентуки
• Кисловодск

Например, турпоток на курорт Лаго-Наки оценивается в 500 тыс. человек, с потенциалом развития до 1 млн человек. Кстати, однокомнатная квартира в Пятигорске стоит примерно, как в Краснодаре, но при сдаче посуточно показывает большую доходность.

Инвестировать, нельзя медлить

Как мы видим, курортная недвижимость имеет твердый потенциал уверенного роста и развития, мало зависящий от происходящих турбулентных событий. Например, если сейчас приобрести курортную недвижимость в Крыму, когда большинство покупателей не смотрят на этот рынок, то, когда ситуация стабилизируется, и активно начнется раскручивание идея «покупайте Крым», цена вырастет, и вы можете зафиксировать прибыль, продав свой объект.

Мы как инвесторы сейчас имеем возможность выбрать любое направление — морское или горное — при этом уложиться в минимальный бюджет от 2-х до 3-х млн рублей. Если при покупке использовать ипотеку, то количество минимально необходимых собственных средств сокращается до 300–500 тыс. рублей.

Вспомните, сколько стоила недвижимость в Сочи, Анапе или Геленджике 10 лет назад. Да и даже те, кто купил квартиры в Новороссийске, Анапе, Геленджике или Сочи в 2020–2021 годах, сейчас уже готовят свои объекты к сдаче, понимая своевременность покупки. Минимальные цены на студии в некоторых новостройках в туристических локациях:

• Майкоп от 2,1 млн
• Новороссийск от 3,7 млн
• Анапа от 4,1 млн
• Евпатория от 3,2 млн
• Судак от 2,7 млн.