Аварийные дома — в инвестиционные площадки

480
5 минут

Мнение о том, как оптимально решить проблему реновации центра Ростова

Аварийные дома — в инвестиционные площадки

Фото: из архива автора
Автор – директор агентства недвижимости Immobily

Одна из актуальных проблем города Ростова-на-Дону — переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. Огромное количество домов старой постройки находится в аварийном или полуразрушенном состоянии. Причем в большинстве эти дома находятся на привлекательных для инвесторов локациях. Ввиду того, что дома занимают не очень большую территорию, расположены почти всегда не подряд, а современные требования к домостроению и пожарной безопасности существенно изменились, для поиска инвесторов необходимо приложить немало усилий.

За последние 10 лет власти пытаются согласовать с архитекторами и экспертным сообществом единый облик центральной части Ростова. Каждый раз разработанный проект по каким-то соображениям отвергается и отправляется на переработку. Мне иногда кажется, что архитекторам и общественникам нравится лицезреть полуразваленные и покосившиеся саманные, деревянные и кирпичные дома дореволюционной постройки вместо чистых, новых и свежих строений.

Мое предложение заключается в создании определенного мастер-плана развития не только квартала, а территории под каждым конкретным аварийным домом. Сегодня это актуально как никогда, так как аварийных домов становится всё больше, а некоторые граждане сталкиваются с тем, что фактически аварийный дом отказываются признавать таковым и включать его в перечень на расселение, чтобы не портить статистику. Документы по нескольку раз теряются, а жильцам приходится вызывать инспекцию заново. В некоторых случаях, со слов клиентов, люди в течение 10 лет не могут добиться признания их дома аварийным и стать на очередь в расселение.

Соглашусь, есть и те, кто по каким-то причинам не хочет переезжать или считает, что компенсация, положенная ему за переезд, слишком мала. В любом случае, необходимо искать компромисс. И здесь власти могли бы создать определенную площадку для взаимодействия инвестора и собственников квартир в таком аварийном доме.

Конечно, вряд ли кто-то из застройщиков захочет строить четырехэтажный дом на месте такого же снесенного (если любое другое строительство запрещено в соответствии с ПЗЗ). Этим объясняется нежелание многих инвесторов связываться с аварийными одиночными домами, которых так много в центре города. Однако есть инвесторы, способные строить и за меньшую норму прибыли, которые находятся не в Ростове, а в других городах. Для крупных ростовских застройщиков, которые правят бал на рынке жилья, норма прибыли доходит до 100%. Проекты с меньшей доходностью им не очень интересны.

Поэтому властям и, возможно, общественным организациям необходимо создать базу аварийных объектов и объектов с очень высоким процентом износа, с конкретными предложениями о том, что можно сделать на этом участке, чтобы это соответствовало архитектурному стилю, отвечало бы требованиям безопасности и закона.

Сейчас, по данным министерства ЖКХ, в перечне аварийных домов Ростова числится всего 232 дома, однако мне эти данные кажутся не совсем актуальными. Непосредственно в квадрате Буденновский – Б. Садовая – Ворошиловский – Московская я насчитал несколько десятков полуразрушенных домов ещё в 2019 году. Это те дома, которые при визуальном осмотре были непригодными к проживанию.

Для решения этой проблемы городом из разных бюджетов выделяются колоссальные средства. Только с 2017 по 2025 годы заложено 7,272 млрд рублей на переселение граждан из ветхого жилья. При этом бюджет у нас стабильно дефицитный. На 2021 год, например, заложен дефицит в размере почти 1,5 млрд рублей.

Далеко не каждый житель аварийного дома будет рад покинуть его, так как официальная стоимость квадратного метра жилья, которая выплачивается в качестве компенсации, подсчитывается странно. Во-первых, она, по мнению минстроя, одинакова в центре и на окраинах города, во-вторых, при определении компенсации не учитывается земля под аварийным домом, а ведь она стоит куда больше, чем сам ветхий домишко. По мнению чиновников минстроя, стоимость квадратного метра жилья в Ростове упала с 48,6 тыс. рублей за кв. м в 2019 году до 46,3 тыс. рублей за кв. м в 4 квартале 2020 года. В реальности же рыночная цена кв. м в Ростове за 2020 год выросла, по разным данным, от 20 до 40%.

Я решительно не понимаю, почему наши чиновники не хотят найти выход из положения с помощью привлечения инвесторов? Нужно передать вопрос расселения, сноса аварийного жилья и освоения участка под ним, инвесторам. Я вижу массу позитивных преимуществ от такого взаимодействия:

1. Государство экономит миллиарды рублей дефицитного бюджета. Ведь вместо затрат на эту часть, можно построить на 2-3 школы в год больше или 3-5 детских садов, или на 1-2 моста, ну или, наконец, построить новую дорогу на Суворовский, которую с 2016 года все проектируют и перепроектируют.

2. Потенциальные инвесторы должны будут договариваться с собственниками аварийных квадратов и расселять их за свой счет, находя компромисс. Потому как перед владельцами площадей аварийного фонда будет стоять выбор: ждать пока дойдет очередь на расселение в каком-нибудь 2030 году и получить по 40-50 за квадрат или же сейчас и возможно более выгодно.

3. Вместо ветхих и разрушенных строений, появятся новые современные постройки. Если наши чиновники перестанут делать исключения и будут соблюдать установленные ограничения по плотности застройки и проценту занимаемой площади участка строением, то на месте развалин появятся солидные и привлекательные торговые центры, жилые комплексы и административные здания. Ведь можно так же и выдвинуть требования к внешней архитектуре нового здания.

4. Бюджет получит дополнительные поступления от налоговых отчислений. Ведь строительная отрасль является сильным мультипликатором для экономики. Дом нужно спроектировать, построить, на строительство закупаются материалы, со всех сторон уплачиваются налоги на прибыль и добавочную стоимость.

Таким образом, по моему мнению, можно просто кропотливо поработать над этим вопросом, пригласить застройщиков или инвесторов, которые будут готовы и смогут реализовать данные задачи и проекты. В результате существенно обновить центр города, решить проблему аварийного фонда, направить миллиарды бюджетных денег на решение других проблем и увеличить поступление налогов в казну города.

Подпишитесь на каналы «Эксперта Юг», в которых Вам удобнее нас находить и проще общаться: наши группы в Facebook и Одноклассниках, каналы в Telegram и на YouTube, наш Instagram, наше сообщество ВКонтакте.