Насколько выгодна «ипотека под 0,1%» годовых и чем чревата в дальнейшем

Примерно с апреля 2022 года ростовские застройщики активно начали перенимать опыт девелоперов из других регионов, в области маркетинга и различного рода программ. Из-за резких скачков цен с конца 2021 года размеры ежемесячных платежей для ипотечных клиентов так же резко пошли вверх. Если ранее при покупке квартиры стоимостью около 3,5 млн рублей под 6% годовых на 20 лет, платеж составлял порядка 21 тыс. рублей, и в 2021 году за эти деньги можно было купить двухкомнатную квартиру, то сегодня, в этом бюджете мы можем рассматривать разве что однокомнатную квартиру в сравнимой отдаленной локации.

Такая же двухкомнатная квартира сегодня в той же локации может стоить выше 5 млн рублей, что соответственно говорит нам о том, что для покупки первоначальный взнос должен быть уже не 450-500 тыс., а 750-800 тыс., и с учетом роста стоимости при прочих равных условиях платеж будет составлять уже порядка 31-33 тыс. рублей ежемесячно. Логично было ожидать, что покупателей будет гораздо меньше. Напомню, что в апреле, когда начали появляться варианты субсидирования, ставки на первичку были от 9% годовых и выше. Исключением была программа семейной ипотеки, но в виду ограничения в стоимости займа и некоторых требований, она подходила далеко не каждому.

Застройщики начали активно предлагать субсидирование % ставки по ипотеке и возможность снизить ее до трех, двух, одного и порой даже 0,1% годовых, то есть, предлагая якобы рассрочку. Однако если в Москве и Краснодаре, субсидирование происходило, в основном, за счет застройщика, то суть субсидирования в Ростове-на-Дону и по сей день, заключается в следующем: стоимость квартиры завышается на 5-30% от изначального прайса, в зависимости от той ставки которую ты хочешь получить. Причем все чаще, я слышу от застройщиков, что банки вошли во вкус и каждый месяц увеличивают этот процент завышения. В некоторых проектах он уже доходит до 40-45%.

Наши девелоперы, за редким исключением, играясь в «субсидирование», просто перекладывают все затраты на клиента. Возвращаясь к примеру двухкомнатной квартиры, в случае ставки 0,1% годовых на весь срок, ее стоимость выйдет на 30% больше, то есть это будет уже не 5 млн рублей, а почти 6,5 млн рублей. Первоначальный взнос будет тоже больше и перевалит уже за миллион, но при этом ежемесячный платеж по ипотеке на те же 20 лет составит примерно 23 тыс. рублей.

Тут очень многие покупатели, которые не любят считать, с радостью оформляют субсидирование, однако они не задумываются над тем, что будет в более далекой перспективе.

Во-первых, если заемщик берет ипотеку под 6% годовых, ничего не субсидируя, то даже если у него нет возможности досрочно ее гасить, через 15 лет платежей он переплатит 34% от стоимости и в завершении 20 лет платежей — чуть менее 42%. Но тут он может снижать переплату закрывая ипотеку досрочно, причем даже по 5 тыс. рублей в месяц, итоговая переплата за 15 лет составила бы 27,6% а за 20 лет 32%. То есть даже при таких расчетах это «субсидирование» выглядит не особо выгодным.

Во-вторых, при завышении стоимости квартиры на 30% фактическая сумма займа в банке у покупателя увеличивается, и если случится ситуация, когда ему необходимо будет продавать квартиру до выплаты всех платежей, далеко не факт, что реальная рыночная цена недвижимости прирастет на 30% и более с момента покупки. А если выходить на рынок нужно будет в ближайшие пару лет, то это гарантировано поставит покупателя в ситуацию, когда он, продав квартиру, ещё и должен банку останется.

Сегодня, когда стоимость квадратного метра прилично выросла, приобретение квартиры с подобным субсидированием ставки мне кажется весьма сомнительной затеей. Субсидирование было бы интересно, если бы застройщик тоже участвовал и брал бы на себя часть суммы завышения — это другой разговор, и в таком случае субсидирование оправдано.

Также подобное субсидирование может быть интересно категориям граждан, которые гарантировано не смогут гасить ипотеку досрочно, а ежемесячные платежи по базовым ставкам будут неподъемными, при этом жизненная ситуация сложится так, что покупать жилье нужно будет в любом случае, хотя на мой взгляд, такие ситуации достаточно редки.