Для строительства «малоэтажек» в Ростове нужны железная воля застройщика и содействие власти

*Алексей Олейников, руководитель агентства недвижимости Immobily

Эта тема для региона довольно болезненная. С одной стороны, ростовчане хотят жить в малоэтажном жилье, а с другой стороны, если говорить о многоквартирных "малоэтажках", для застройщиков такие проекты, как правило, не особо интересны и ликвидны.

На мой взгляд, в этом вопросе стоит разделять малоэтажные многоквартирные дома и ИЖС. Многоквартирных домов малой этажности у нас практически нет. Но если мы начнем говорить об индивидуальном жилищном строительстве, то тут мы уже третий год наблюдаем заметный рост. К примеру, в Ростовской области по итогам 2023 года мы приросли на 22% в темпах строительства ИЖС. И этот рост продолжится в дальнейшем.

Что касается такого формата, как таунхаусы, то их чаще относят к категории ИЖС. Изучить ситуацию в этом направлении сложнее, поскольку по факту это уже отдельно стоящие дома.

Частный дом построить выгоднее

На сегодняшний день, если говорить о стоимости строительства — от этапа подбора участка и подведения коммуникаций до заезда в свой частный дом — при цене в 100 тыс. рублей за квадратный метр мы получим условно участок площадью 4-5 соток, дом площадью примерно 100 метров квадратных — с ремонтом и приобретенной техникой. А средняя цена при покупке квартиры в Ростове-на-Дону сегодня составляет 126-127 тыс. рублей за квадратный метр. Выводы в этом случае очевидны.

Люди выбирают ИЖС, в первую очередь, из экономических соображений. Второй момент - это комфорт. И в-третьих, сегодня появляется все больше возможностей построить дом “под себя”, выбрав, например, семейную ипотеку.

При этом нельзя сказать, что на развитие этого тренда сильно повлияла пандемия. Скорее, это был один из факторов, благодаря которому люди оценили, что в частном доме можно всегда выйти на улицу и подышать свежим воздухом. Но тогда возникла нестандартная ситуация и люди не понимали, как долго продлится вся эта история. Да и цены в тот период были совсем другими.

На стоимость жилья влияют новые факторы

Сейчас горадминистрация перекладывает вопрос создания инфраструктуры в районе новостроек на плечи застройщика. Согласно последним поправкам, застройщика принуждают возводить не только свои ЖК, но и перекладывают на его плечи затраты по строительству социальной инфраструктуры. Тогда как этим, по хорошему, должен заниматься город. За последние 8 лет в Ростове построили очень много новых детских садов и школ, однако если ранее это делал город по тендерам, то сейчас схема иная и нагрузка перекладывается на плечи девелопера, что разумеется, в том числе, влияет на стоимость жилья.

Второй момент: после перехода на проектное финансирование в ценовую политику серьезно вмешиваются банки. Банк не прокредитует строительство, если не будет видеть определенную прибыль. Более того, по словам застройщиков, банки теперь могут влиять на темпы роста цены — выступают своего рода регуляторами.

Плюс, мы отчасти переходим на КРТ (комплексное развитие территорий). В это определение вкладывают и создание инфраструктуры, и благоустройство городских территорий. Мы говорим, что точечных застроек больше нет и все идет проекту планирования территории. В реальности это, конечно, порой выглядит иначе.

Но в целом стоит отметить, что в Ростове застройщики изменили свой подход к созданию многоквартирных домов. Это отражается и в архитектурных решениях, и в вопросах благоустройства, и в дизайнерских находках.

Космические цены на многоквартирные малоэтажки

Причины указанные выше, в том числе влияют на нежелание девелоперов брать вектор на возведение многоквартирных малоэтажных домов.

Для застройщика играют роль стоимость земельного участка и расходы на подведение коммуникаций. Напомню, что теперь застройщика, речь не только о многоквартирных домах, но и о частном домостроении, пытаются обязать строить детские сады и школы, но направить условно один миллиард на строительство такого социального объекта застройщик зачастую не может.

Но даже если мы говорим об удаленном районе города, где, допустим, застройщик выгодно приобрел землю и все сложилось с коммуникациями, стоимость таких квартир будет высокой. В Ростове есть уютный комплекс “Западная резиденция”: красиво, аккуратно, но цены на сегодняшний день уже космические.

Учитывая все приведенные обстоятельства, мы вряд-ли получим в скором времени большое количество многоквартирных малоэтажек. Один проект, насколько мне известно, разрабатывает ГК “Феникс”. Второй пример - проект ГК “Альянс”. Это все приличные проекты, что я могу вспомнить из этой категории в Ростове.

Чтобы этот формат малоэтажного жилья получил развитие, необходима не только железная воля застройщика, но и содействие со стороны региональной власти.