Инвесторы промпарков откладывают проекты, но не отменяют их

Сейчас в России насчитывается порядка 120 аккредитованных индустриальных парков, из них 90 действующих и 27 создаваемых. На ЮФО приходится 12 аккредитованных проектов, на СКФО — 2. То есть совокупная доля Юга и Северного Кавказа среди аккредитованных проектов — около 12%.

Динамика запуска таких проектов остается положительной. В 2024-2025 годах мы увидели значительный прирост по новым проектам. В целом за 12 лет количество индустриальных парков и ОЭЗ в России выросло в 5,6 раза — это показывает, что инструмент полностью состоялся и востребован рынком. Сегодня можно говорить о переходе к более устойчивой модели развития. Если раньше рынок рос в первую очередь за счет количества — особенно в период 2015–2020 годов, — то сейчас рост стал более осмысленным: проекты лучше прорабатываются, быстрее заполняются, сильнее ориентированы на конкретного резидента и отрасль.  

Как бизнес Юга создает и выбирает промышленные площадки

В общем перечне проектов Юга и Северного Кавказа лидируют Краснодарский край и Ставропольский край — по 10 проектов на каждый. Далее идут Республика Дагестан — 7, Ростовская область — 6, Республика Крым — 4. По числу аккредитованных проектов лидирует Краснодарский край — 9 проектов. В СКФО аккредитация сконцентрирована в основном в Ставропольском крае.

На Юге и Северном Кавказе выделяется определенная региональная специфика. Так, в ЮФО наиболее распространены проекты в сфере агропрома, пищевой промышленности, логистики, строительных материалов, переработки. А вот в СКФО более выраженная роль государственных площадок. Здесь особые экономические зоны в первую очередь, связаны с созданием базовой инфраструктуры.

Спрос на промышленные парки и в России и на Юге остается устойчивым: более 60% действующих парков заполнены на 80–100%, еще 35% — на 50-80%. В целом по Югу и Северному Кавказу наблюдается высокий уровень заполняемости, что отражает устойчивый спрос на промышленную инфраструктуру в России в целом. В Северо-Кавказском федеральном округе занятость производственных помещений достигает порядка 95%, а по территориям — около 72%. При этом инвестиционная отдача остается высокой: на вложенные в инфраструктуру средства приходится кратный объем инвестиций со стороны резидентов. При этом на относительно небольшой объем вложений в инфраструктуру (около 5,3 млрд руб.) приходится значительный инвестиционный эффект - более 65 млрд руб. вложений резидентов, что говорит о высокой эффективности таких площадок.

В Южном федеральном округе ситуация сопоставимая: заполняемость помещений — около 90%, а по земельным участкам — порядка 60%, что говорит о продолжающейся фазе развития и наличии свободного ресурса для новых проектов.

В целом бизнес в этих регионах воспринимает индустриальные парки как понятный и удобный инструмент запуска производства — особенно там, где есть готовая инфраструктура и понятные условия входа. Мы видим, что инвестактивность сохраняется: компании не только заходят на площадки, но и расширяют свои мощности, особенно в сегментах переработки, пищевой промышленности и стройматериалов.

Важно отметить, что высокий уровень занятости помещений — это общероссийский тренд. Готовая инфраструктура и особенно готовые производственные площади сегодня находятся в дефиците, поэтому индустриальные парки становятся базовой точкой входа для бизнеса. Это напрямую влияет и на инвестиционную активность: компании не только заходят на площадки, но и масштабируются внутри них, расширяя производство.

Главные вызовы для резидентов

Ключевые вызовы для преференциальных зон в СКФО и ЮФО во многом типичны для развивающихся регионов: это высокая стоимость инвестиций из-за повышенной ключевой ставки и сроки создания инфраструктуры, ограниченность мощностей (в первую очередь по электроэнергии и газу), а также транспортная доступность отдельных площадок. Важен и фактор кадров — для новых производств в ряде территорий его нужно дополнительно прорабатывать.

Но при этом важно отметить, что отрасль заметно взрослеет. Управляющие компании становятся более опытными, проекты — более качественными и проработанными. Если раньше многие площадки запускались «от земли и сетей», то сейчас это уже полноценные инвестиционные продукты с понятной экономикой, концепцией и логикой развития.

Поэтому основной вызов сегодня — не столько в том, чтобы создать парк, сколько в том, чтобы сделать его конкурентоспособным: с понятной моделью для резидента, адекватной стоимостью входа и реальной скоростью запуска производства.

Порой можно услышать оценки бизнеса, что размещение на таких площадках дорого. Самая частая ошибка — это сравнение стоимость одного гектара земли в чистом поле и в индустриальном парке. Конечно, стоимость покупки или аренды квадратного метра в индустриальном парке будет дороже, чем в ангаре.

Девелоперы индустриальных парков сегодня вкладывают значительные средства в создание инфраструктуры — это дороги, сети, подстанции, газ, вода, очистные сооружения, содержание штата для обслуживания и эксплуатации. Эти затраты уже зашиты в стоимость продажи или аренды.

Поэтому сравнивать нужно не «цену за гектар», а полную экономику проекта. Размещение в индустриальном парке в большинстве случаев оказывается выгоднее, чем самостоятельный выход «в поле». В последнем случае бизнес сталкивается с длительным и сложным процессом: получение ТУ, проектирование, строительство сетей, согласования, риски по срокам и стоимости. Это может занимать годы и требовать значительных дополнительных инвестиций.

Индустриальный парк, по сути, позволяет этот этап «купить» в готовом виде: получить площадку с подведенной инфраструктурой и сократить сроки запуска производства. Если учитывать полный цикл и эффект от более быстрого старта, снижение рисков и операционных издержек, то такая модель для бизнеса чаще всего оказывается более эффективной.

При этом наша позиция принципиальная: мы не поддерживаем введение государственного регулирования тарифов в индустриальных парках. Сегодня такого урегулирования на федеральном уровне нет — ставки формируются рыночным образом управляющими компаниями.

Единственное исключение — государственные проекты, где условия, включая стоимость земли и отдельные платежи, определяются регионом. Но в таких проектах ставки, как правило, уже являются льготными или субсидируемыми, поэтому дополнительное регулирование не требуется.

В государственных проектах и ОЭЗ уже действуют пониженные, фактически субсидируемые ставки — дополнительное регулирование в этом сегменте не требуется. В целом же рынок должен оставаться рыночным, при этом важно повышать прозрачность условий для резидентов и качество самих проектов.

Как охлаждение экономики влияет на промпарки

С середины 2025 годы мы фиксируем охлаждение спроса, но считаем его временным. Многие инвесторы откладывают проекты, но не отменяют их. Этот отложенный спрос вернется в рынок в следующем году. Меняется и структура спроса: бизнес осторожнее принимает инвестиционные решения, чаще выбирает готовые помещения или площадки с минимальными сроками запуска. Поэтому, учитывая долгосрочность проектов, стратегические игроки продолжают проектировать и строить инфраструктуру.

По текущим арендаторам оттока резидентов индустриальных парков не наблюдается. Скорее, есть временные сложности, которые выражаются в росте дебиторской задолженности по арендным платежам. Мы понимаем, что 2026-ой год будет непростым, но все равно настроены на рост.

В нашей сфере действует сбалансированный набор инструментов — это, механизмы Минэкономразвития по софинансированию до 70% от капитальных затрат строительства частных индустриальных парков, и программы Минпромторга России по возмещению части затрат на создание инфраструктуры парков в размере налогов, уплаченных их резидентами. Так что, мер достаточно.

Но требуется их точечная «донастройка» с учетом сложившейся правоприменительной практики. Так, например, очень многие регионы ждут введение в нормативный оборот понятия инвестиционный партнер индустриального парка — возможность привлекать в государственные парки инвестора-застройщика для проектирования и строительства за счет собственных и или заемных средств производственных корпусов и иной промышленной инфраструктуры для предоставления в аренду и/или собственность будущим резидентам на территориях индустриальных парков.

Второе важное направление — это корректировка требований к аккредитации в части упрощения, более гибкий подход к инфраструктурной готовности и учёт реальной практики реализации проектов позволят существенно упростить запуск новых площадок и повысить их инвестиционную привлекательность.

Юг России и Северный Кавказ — это направление роста в сегменте промышленной инфраструктуры. У этих регионов есть объективные преимущества: выгодное логистическое положение (выход к портам, международные транспортные коридоры), сильная агропромышленная база, растущий внутренний рынок и потенциал для локализации производств. Поэтому в ближайшие годы мы ожидаем здесь опережающее развитие новых площадок и расширение действующих.

С точки зрения отраслей, наиболее перспективными направлениями остаются пищевая промышленность и переработка АПК, химия и нефтехимия (включая полимеры и упаковку), металлообработка и машиностроение, а также производство строительных материалов. Дополнительно формируются новые точки роста - фармацевтика (включая упаковку и медполимеры) и робототехника/автоматизация, где есть высокий потенциал импортозамещения и кооперации с существующими секторами.