* Роман Домащенко, глава адвокатского бюро «Домащенко и партнеры»
Поделиться
Раньше большинство застройщиков торопились достроить объект, чтобы взяться за строительство нового, и параллельно еще по нескольким оформлять разрешительную документацию и запускать продажи, а теперь, на мой взгляд, строительство будут разбивать на большее количество этапов, чтобы с учетом падения продаж более планомерно их достраивать.
Квартирная «затоварка»
Большая проблема, которую придется решать застройщикам, — огромное количество готовых нераспроданных квартир. По моей информации, в Краснодаре не заселено около трех миллионов квадратных метров в сданных домах. Такая ситуация заставит застройщиков «подморозить» цену, несмотря на то, что растет себестоимость строительства. Давление на цены окажут инвестиционные квартиры, а это еще не менее миллиона квадратных метров, которые в 2024−2025 году выпадут на рынок.Будет иметь значение и то, что на рынок жилья выходит малочисленное поколение 90-х годов. Поколение 35–45-летних, к которому принадлежу и я, в основном, уже решило для себя квартирный вопрос. Тех, кому сейчас меньше 30 лет, физически меньше. Застройщики в ближайшие год-два нарвутся на демографическую яму 90-х.
Неэффективных — уволят
В такой ситуации строительным компаниям придется снижать издержки. Известно, что на офисные расходы в период строительства застройщики закладывают от шести до десяти тысяч рублей на квадратный метр.Я думаю, что в 2024 году у всех застройщиков произойдет сокращение штатов. Это затронет офисных сотрудников: маркетологов, экономистов, бухгалтеров, юристов. Все, что можно, выведут на аутсорс, а в штате оставят ключевых сотрудников, чтобы было кому анализировать, проверять, ставить задачи.
После этого наступит этап сокращения строительных должностей, но не в ущерб строящимся объектам. На первом месте окажется вопрос эффективности. Низкоэффективных сотрудников будут увольнять во всех отделах и на всех направлениях.
Фиктивные распродажи и высокие запросы
Чтобы привлечь на свою сторону клиента, застройщики начнут устраивать фиктивные распродажи. По сути, прайсовую цену будут стараться держать на том же уровне, но создавать видимость снижения цены.Например, один и тот же квадратный метр в ипотеку может стоить 250 тысяч рублей, а за наличные — 190 тысяч. То есть, клиент может рассчитывать на снижение цены минимум на 15−20%, но свою выгоду застройщик сохранит.
В целом же, я думаю, что самое большое падение продаж и выручки будет у компаний, которые строят в эконом-сегменте. Клиенты становятся максимально требовательными, они эконом будут пытаться купить дешевле дешевого, а из комфорт-класса выжать максимальное количество бонусов и подарков.
Чтобы остаться на рынке, придется снижать затраты
Все эти факторы в целом могут привести к тому, что до 30% застройщиков в ближайшие 2−3 года станут банкротами. Это создаст очередную волну проблем с недостроями, которые придется решать государству.Чтобы остаться на рынке, компании нужно снижать затраты, работать с себестоимостью квадратного метра и выстраивать график строительства в параллель с продажами. По сути — не стараться быстро закончить объект и выбросить квадратные метры на рынок, как сейчас, а продлевать сроки строительства по мере того, как продаются квартиры. Например, сколько ты продал в 2024 году, столько же и построил. Может быть, по уже строящимся объектам это и не получится из-за обязательств перед дольщиками, но с новыми начинать работать именно так.
И самое важное — после вступления в силу изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» строительной отраслью по сути стали управлять банкиры. Влияние компаний-застройщиков на их же собственный бизнес минимальное. Я считаю, что это неправильно, и думаю, что и чиновники, связанные с строительством, не будут с этим мириться. В 2025 году жду изменений в 214-ФЗ, но в 2024-м придется работать по этим правилам.
