Рынок недвижимости находится в состоянии серьёзных перемен, которые воспринимаются застройщиками очень болезненно. Речь идёт о постепенном ужесточении законодательства и последующем запрете привлечения средств дольщиков. Впрочем, владелец «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов считает, что эти трудности пойдут на пользу рынку и позволят очистить его от недобросовестных игроков.
«Перемены всегда воспринимаются очень болезненно. Но не меняться было уже невозможно. Есть политическая воля к изменениям, и эти процессы уже необратимы. Я смотрю на них положительно», — заявил г-н Иванов не пресс-конференции, посвящённой итогам развития компании и строительного сектора в целом.
По словам Сергея Иванова, несмотря на все трудности, при правильной оценке собственных сил и рынка компания способна не только нарастить мощности в регионах присутствия, но и войти на новые региональные рынки. Так, в Краснодаре в 2018 году планируется ввести 91,4 тысячи кв. м жилья (63 тысячи кв. м было в 2017 году), в Ростове — 41 тысячу кв. м (20,5 тысячи в 2017 году). В Астрахани идёт строительство объекта на 50 тысяч кв. м.
«Самое главное — каждый проект должен приносить прибыль. Мне нравится динамика в Ростове. Я думаю, через три года мы выйдем на 100 тысяч квадратных метров и Ростов станет вторым якорном городом для нашей компании, — отметил Сергей Иванов, — Астрахань показывает себя очень хорошо. И власти там ведут себя очень активно и профессионально. Но мы не останавливаемся на этом. Сейчас подходящее время для экспансии в регионы. Мы рассматриваем вариант захода на пять новых рынков».
Названиями новых городов и планами по их освоению в компании обещают поделиться во второй половине 2018 года. «В плотной проработке у нас пять региональных центров, два города мы особенно активно прорабатываем, возможно, мы туда зайдём в этом году. Мы тщательно подходим к выбору, пытаемся понять, какой настрой у властей, заинтересованы ли они в инвесторах, каковы цены на рыке и покупательная способность», — пояснил г-н Иванов.
По его словам, до кризиса 2014 года заниматься развитием в регионах было сложно, в том числе из-за незаинтересованности властей в работе с инвесторами. Однако сейчас ситуация кардинальным образом изменилась. Теперь дело за самими застройщиками — смогут ли они качественно работать в новых реалиях. По мнению г-на Иванова, на рынке всё ещё много непрофессионалов.
«Долгое время очень многие наши коллеги ведут рисковую ценовую политику. Они продают объекты по себестоимости, но в экономике не бывает чудес. Если ты работаешь в минус, значит, когда-нибудь ты разоришься. Наша экономическая служба считает структуру себестоимости каждого нашего объекта. У меня ощущение, что сегодня только 30 процентов застройщиков понимают экономику своих объектов. Маржинальность в нашем бизнесе не может быть ниже 15 процентов. Если это так, то ты ходишь по краю, и если падаешь с него, то вместе со всеми дольщиками. Так работать нельзя», — отметил г-н Иванов.
Ещё одной серьёзной проблемой застройщиков в России основатель «Девелопмент-Юг» считает неумение работать с банками и искать для себя надёжных финансовых партнёров. «Если у тебя нет финансового партнёра, то у тебя высокие риски. Можно заработать очень мало, но надо достроить объект, ведь этого ждут дольщики. У нас же всё ещё любят работать по кривым схемам, открывают кучу компаний с уставным капиталом в 10 тысяч рублей, а потом идут за кредитами. Но как их дать, если активов нет, кредитной истории нет, экономики нет», — говорит Сергей Иванов.
Таким образом, с внесениями изменений в закон о долевом строительстве (вводится, в том числе, и норматив финансовой устойчивости застройщика) с 1 июля многие строительные компании рискуют остаться без банков-партнёров. При этом г-н Иванов считает, что большинство изменений в законодательстве улучшат ситуацию на рынке и выведут из него ненадёжных игроков. Порог входа на рынок будет высоким, что гарантирует потребителям качественный продукт по рыночной цене. Для Краснодара, например, это 50 тысяч рублей за 1 кв. м жилья.
«Сегодня минимальная справедливая цена для Краснодара — 50 тысяч рублей за один квадратный метр. Все, кто строят за 35 тысяч, могут просто не достроить свои объекты», — считает г-н Иванов. По его мнению, несмотря на то, что покупательская способность в стране снизилась, сохраняется всё ещё высокая потребность в жилье. Согласно данным статистики, в России на одного человека приходится чуть более 20 кв. м жилья, однако при этом порядка 50% от всего жилищного фонда — это
аварийные или ветхие дома. При этом, по словам Сергея Иванова, радует то, что развивается ипотека. В последнее время она становится одним из действенных механизмов повышения доступности жилья.
В своём новом послании Федеральному собранию президент России Владимир Путин отметил, что в предстоящие шесть лет ипотека должна стать доступной для большинства российских семей, а средняя ставка должна снизиться до 7%. «Ипотека дешевеет, этот процесс будет продолжаться и дальше», — считает г-н Иванов. По его словам, второй механизм для стимулирования роста строительной отрасли — повышение зарплат и увеличение эффективности труда в стране. Потенциал для этого есть.
