Поделиться
Строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг», один из крупнейших застройщиков ЮФО, в этом году столкнулась с двукратным падением продаж, но, несмотря на кризис, активно работает над новыми объектами в «домашнем» Краснодарском крае и за его пределами. За счёт экспансии в регионы с проектами комплексного освоения территории компания стремится войти в пятёрку ведущих застройщиков России.
Последний раз президент корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов давал интервью «Эксперту ЮГ» ещё осенью 2008 года, когда строительный рынок переживал настоящий кризисный шок, ставший следствием высокой закредитованности его игроков. «Кризис — это хорошо» — с таким заголовком вышло тогда интервью г-на Иванова, и в скором времени сам «Девелопмент-Юг» столкнулся с серьёзными проблемами, оказавшись под угрозой банкротства. Но уже по итогам 2012 года корпорации удалось выйти на чистую прибыль в 500 млн рублей и продать 105 тысяч кв. м. жилья, а в 2014 году объём продаж вырос до 195 тысяч кв. м.Возрождение «Девелопмент-Юга» состоялось благодаря выходу в новый для компании формат проектов: если до кризиса 2008–2009 годов она специализировалась главным образом на жилье высокого ценового уровня, то теперь в её портфеле стала расти доля комплексов среднего и эконом-класса. Кроме того, корпорация заявила о своих интересах за пределами Краснодарского края, выйдя на рынок соседней Ростовской области с серией проектов комплексной застройки. В прошлом году на инвестиционном форуме в Сочи «Девелопмент-Юг» подписал с донским руководством соглашение о намерениях на сумму 40 млрд рублей; строительство первого жилого комплекса «Южный берег» в Батайске стартовало в июле.
Тем не менее, избежать воздействия нового кризиса не удалось: по словам Сергея Иванова, по итогам года компания ожидает двукратного падения продаж, хотя при этом останется в рамках безубыточности. Последнее обстоятельство вкупе с небольшой долговой нагрузкой даёт президенту «Девелопмента-Юг» основания рассчитывать на то, что его компания укрепит позиции на рынке — в отличие от тех застройщиков, которые не смогли создать устойчивую финансовую модель бизнеса. В ближайшие несколько лет корпорация намеревается выйти на уровень продаж 500 тысяч кв. м в год, причём половину жилья планируется реализовать за пределами Краснодарского края.
Кризис — это по-прежнему хорошо
— Мы в редакции довольно часто вспоминаем ваше интервью 2008 года — просто потому, что тогда мало кто мог сказать «Кризис — это хорошо». В новый кризис вы вступили с таким же оптимизмом, как и в предыдущий?— Один из моих учителей ещё много лет назад сказал, что для того, чтобы страна стала по-настоящему рыночной, мы должны пройти три полноценных кризиса. Сейчас у меня есть такое убеждение, что после нынешнего кризиса, который рано или поздно закончится, Россия будет другой страной, и все мы поменяемся в лучшую сторону. Многие из тех изменений, которые уже есть, мне нравятся: люди стали ценить то, что нужно ценить — стали более ответственными, стали слышать друг друга. Все стали умнее и начали понимать, что это наша страна, и здесь надо создавать конечный продукт, добавочную стоимость, платить налоги.
— Как нынешний кризис отразился на ваших показателях? Насколько велик оказался спад продаж?
— Если в прошлом году в Краснодаре у нас было 195 тысяч квадратных метров продаж и выручка 8,5 миллиарда рублей, то в этом году по пессимистичному прогнозу мы продадим 80–90 тысяч квадратных метров, а по оптимистичному — чуть больше 100. То есть мы по объёмам продаж снизились в два раза — и по выручке, соответственно, тоже, поскольку стоимость квадратного метра почти не изменилась.
— Это сопоставимо со средними показателями по рынку?
— У нас показатели гораздо лучше, чем в среднем по рынку, если говорить о Краснодаре. У очень небольшого количества компаний показатели такие же, как у нас — в основном падение ещё сильнее.
— За счёт чего вам удалось удержаться выше рынка?
— Во-первых, у нас представлена вся линейка жилья. Во-вторых, высокое качество продукта. В-третьих, репутация, бренд. В-четвёртых, мы занимаемся активными продажами. Прошлый год был очень хорошим, потрясения с валютой и банками шли на пользу строителям — люди уходили из рубля в квадратные метры. Поэтому очень многие думали, что так будет всегда, и в результате сложился рынок продавца. Но сейчас ситуация прямо противоположная: сейчас мы имеем рынок покупателя, а это очень сложно, к этому нужно было долго готовиться. Прошлый кризис нас именно этому научил.
— Каков порог устойчивости компании в отношении дальнейшего падения продаж?
— Мы вывели для себя точку безубыточности: чтобы работать в ноль, нам надо в год продавать по Краснодару 55-60 тысяч квадратных метров, и в таком состоянии мы сможем существовать бесконечно долго. Но мы в этом году продадим как минимум в полтора раза больше. Кроме того, у нас есть проект в Перми, мы уже начали строительство жилого комплекса в Батайске и осенью планируем дать старт ещё одному проекту в Ростовской области, рассматриваем площадки в нескольких муниципальных образованиях Краснодарского края.
— О проектах во «вторых» городах края говорилось ещё несколько лет назад — почему они не были запущены раньше?
— Большие дела быстро не делаются — это очень серьёзные проекты, которые потребовали значительной проработки. Чтобы наш бизнес был успешным, требуется совпадение интересов четырёх участников: застройщика, сетевых организаций, банков и исполнительной власти. Сегодня по этим проектам ситуация складывается так, что все четыре стороны работают вместе очень качественно, выверенно и результативно.
— Но есть ещё и пятый участник процесса — население. И если его доходы не растут, то сложно рассчитывать на успех в продажах.
— В Краснодарском крае спрос есть — может быть, это связано со спецификой нашего региона. То же самое — в Ростовской области, причём конкурентная среда там даже проще по многим причинам, в том числе потому, что последние 10–15 лет строилось меньше жилья, чем в Краснодарском крае. Кроме того, мы активно смотрим и на другие регионы: Астрахань, Волгоград, Белгород, Екатеринбург. Мы понимаем, что после завершения кризиса ещё год-полтора будет идти восстановление прежнего уровня продаж, но в Краснодарском крае уже в течение двух-трёх лет нам сложно будет развиваться. Мы достигнем потолка, потому что ёмкость рынка ограничена — даже при том, что у нас есть вся линейка продуктов, от премиум‑ и бизнес-классов до доступного жилья.
Поход в «эконом»
— Вам сложно было психологически перестроиться на новый доступный продукт, учитывая то, что бренд «Девелопмент-Юг» изначально ассоциировался с жильём высокого ценового сегмента?— Конечно, сложно, но мы перестроились. Если говорить о премиальном продукте, то сегодня в регионах его нужно очень немного — всего пара процентов. Хорошего жилья бизнес-класса нужно процентов 10, в классе «комфорт» — процентов 20, а среднего продукта нужно очень много. Хороший пример для нас — компания «Магнит», их потребители — это 80 процентов населения. Если они это делают, и делают успешно, то почему мы не сможем? Понятно, что рентабельность и маржинальность на квадратный метр в массовом сегменте совершенно другие, но зато есть большой объём. Но при этом продукт должен быть очень качественным.
— Но и конкуренция в этом сегменте очень велика, особенно учитывая наличие такого игрока, как группа «ВКБ». Какие у вас преимущества по сравнению с ними?
— У нас разные продукты, разные технологии строительства. Конкуренция — это хорошо, потому что у коллег всегда есть что перенять, чему научиться. А если ты можешь что-то делать чуть лучше, то надо это делать.
— Вы можете назвать нынешнюю конкуренцию на краснодарском рынке цивилизованной?
— А как бы вы назвали конкуренцию на рынке, где большое количество компаний работают либо в ноль, либо в минус? Но наступит время — эти компании уйдут с рынка. Некоторые из них уже столкнулись с финансовыми проблемами, потому что у них нет продаж. Часть из них пытаются привлечь средства путём демпинга, но это путь в никуда. Можно ли это назвать конкуренцией — или это просто глупость?
— Какой, по вашему мнению, должна быть приемлемая рентабельность бизнеса в сегменте жилой недвижимости?
— Минимальная рентабельность, с которой сегодня нужно работать, — это 15 процентов. А чтобы развиваться и видеть завтрашний день, нормальная рентабельность — это 20–25 процентов. Тогда ты можешь 10–15 процентов от бюджета привлекать на проектное финансирование и при необходимости ликвидировать кассовые разрывы путём заимствований у банков.
— А собственная управляющая компания — это прибыльный бизнес? Мы по ряду собственных рейтингов видим, что доходы УК, которые создают девелоперы, растут как на дрожжах.
— Фактическая прибыль может очень сильно отличаться от прибыли на бумаге. Финансовая дисциплина у населения пока, к сожалению, слабая, много людей просто не платят за коммуналку — и что с ними делать? Отключать коммуникации очень сложно. Причём немало вопиющих случаев, когда за услуги ЖКХ не платят достаточно серьёзные, небедные люди. И мы оказываемся заложниками этой ситуации. Поэтому основная задача нашей управляющей компании — не получать прибыль, а поддерживать высокое качество жизни в тех домах, которые мы строим. Мы видим, что результат уже есть, поскольку наше жильё очень ликвидно на вторичном рынке. Я сам живу в тех домах, которые мы строим, и вижу это изнутри.
— После прошлого кризиса вы с банками, наверное, крайне осторожно работаете?
— Мы в принципе очень осторожно работаем, а с банками работаем с огромным удовольствием. Если говорить о крупных банках, то мы для них — поставщики надёжных заёмщиков. В сложные времена доля покупателей жилья по ипотеке доходит до 50 процентов, и банки хорошо понимают, что ипотека — это востребованный и ликвидный продукт. В прошлом году у нас было более пяти тысяч сделок, значительная часть — по ипотеке.
— Механизмы поддержки ипотеки, обещанные государством, уже заработали?
— Конечно, они заработали, хотя, может быть, и не в том объёме, в каком хотелось бы. Но если бы этого не было, провал был бы колоссальный.
— С какими банками вы сейчас работаете по ипотеке?
— До кризиса у нас было 12 банков, сейчас меньше: Сбербанк, ВТБ24, «Глобэкс», «Открытие», «Возрождение», «Абсолют», «Связь Банк» и некоторые другие. У нас потрясающие отношения с банками, мне очень комфортно с ними работать.
— А процентные ставки по кредитам для «Девелопмент-Юга» у банков тоже потрясающие?
— Самые лучшие ставки на фоне других банков — у Сбербанка.
— Но под пять процентов вам же Сбербанк не даст кредит, да и под 15 тоже?
— Пока под 15 не дают, но как только будут давать — начнём думать о проектном финансировании. Здесь замкнутый круг: сегодня мы начинаем несколько новых проектов, но если бы имелось нормальное проектное финансирование, то их могло бы быть больше.
— Какая сегодня кредитная нагрузка у вашей компании?
— Сегодня наша кредитная нагрузка составляет 1,7 миллиарда рублей, коэффициент долг/EBITDA — чуть больше единицы. Стоит задача на момент выхода из кризиса сделать его меньше единицы, а в идеале — 0,5. В самое сложное время, в 2008–2009 годах, у нас было 6 миллиардов рублей кредитов, коэффициент долг/EBITDA приближался к 6, это очень высокий риск. Почему у нас был такой портфель? Мы активно развивались, и банки нас кредитовали, всё было хорошо. Потом наступил кризис — сразу же случился ступор.
— Вы всю прибыль сейчас инвестируете в развитие?
— На протяжении всей истории компании я как собственник никогда не получал дивиденды, мы всю прибыль направляли в развитие, в активы. У нас очень серьёзная стратегия развития на три-четыре года и есть видение, образ желаемого будущего на десять лет. Мы чётко понимаем то, чего хотим. То, чего мы достигли в Краснодаре за 20 лет, мы хотели бы сейчас повторить в Ростове в течение трёх-четырёх лет. У нас есть опыт, ресурсы, команда, финансовые модели, выверенные позиции на рынке, чтобы это сделать.
Возвращение на историческую родину
— А насколько отличаются правила игры в Ростовской области в сравнении с Краснодарским краем?— Мы всегда всё делаем по правилам, поэтому не видим каких-то отличий. Правовое поле едино. Мой учитель, Михаил Владимирович Золотарёв, который когда-то возглавлял Юго-Западный Сбербанк, всегда говорил: если не знаешь, как поступить, поступи по закону. Мы делаем именно так.
— На какие объёмы вы хотите выйти в Ростовской области?
— Мы хотим запустить пять-шесть проектов комплексной застройки с объёмом примерно 150 тысяч квадратных метров в год в Ростове и ещё 60–80 тысяч — в городах области. Помимо Батайска, нам интересны Новочеркасск, Шахты, Волгодонск, Таганрог, но только в формате комплексной застройки. В октябре мы начинаем второй проект «Янтарный», очень серьёзно занимаемся Левенцовкой — суммарно в Ростовской области у нас в проработке восемь проектов.
— В Ростовской области строители традиционно жалуются на нехватку подходящей земли — вы с этим уже сталкивались?
— Мы рассматриваем варианты партнёрства, поскольку у многих собственников земельных активов они уже долгое время не генерируют ничего, кроме издержек. Время идёт, никто не молодеет, а ситуация на рынке становится всё сложнее. Реальных покупателей, которые заплатили бы за земельные активы живые деньги, практически нет — и выйти из этой ситуации можно только через конечный продукт. Поэтому мы говорим о кооперации. Если собственник земли имеет нормальную оценку своего актива, мы готовы войти в такой проект и построить финансовую модель проекта. Мы хорошо умеем создавать конечный продукт и продавать его, поэтому находим точки соприкосновения со многими. К тому же для меня Ростов очень важен, потому что я сам родился в Ростовской области, в Семикаракорске, закончил РИСИ, но волею судеб 31 год назад оказался в Краснодаре. Теперь нужно отдавать долги исторической родине, для меня это родные и близкие проекты.
— По каким критериям рынок Ростовской области более привлекателен для вас, чем рынок Краснодарского края?
— Нигде ничего простого нет, но сложно будет, только если ничего не делать. Если же идти шаг за шагом, то все сложности последовательно снимаются. Я в этом смысле — умеренный оптимист.
— Но если взять спрос, то в Краснодаре он явно выше, потому что очень много жилья покупают люди из других регионов. В Ростове же этот сегмент гораздо меньше.
— Да, в Краснодаре очень высокая миграция, но почему её не может быть в Ростове? Может быть, просто не было достаточного предложения, качественного, доступного продукта? В Ростове ведь всегда был рынок продавца. Но с приходом нового губернатора произошли изменения в лучшую сторону.
— Вы с руководством Ростовской области находитесь в прямом контакте?
— Мы осенью прошлого года подписали соглашение с губернатором Ростовской области и всего через десять месяцев вышли на первый проект. Это прямой контакт или нет? Да, мы нормально сотрудничаем. Власти занимаются своими вопросами — мы своими.
— А по Краснодару ваш прогноз какой? Скоро ли здесь кончится строительный бум?
— Я бы не хотел делать прогнозы. Очевидно, что Краснодар сегодня самый строящийся город России, помимо, конечно, двух столиц. В этом году, скорее всего, будет сдано не меньше жилья, чем в прошлом. Меня сейчас скорее очень волнует вопрос, что станет с теми компаниями, которые безответственно относятся к своей экономике. На данный момент в Краснодаре работает больше 110 компаний — давайте посмотрим, сколько из них останется в конце следующего года. Конечно, я хотел бы, чтобы все работали — потрясения никому не нужны. Но все понимают, что чудес в экономике не бывает: если ты работаешь в минус, ни о каком будущем речи идти не может.
— Вы уже знаете о случаях, когда компании уходили с рынка из-за финансовых проблем?
— Не знаю, а слухи обсуждать не хочу. Всё зависит от глав конкретных компаний, а не от меня, вас или исполнительной власти. Если говорить о нас, то мы выжили во время прошлого кризиса, потому что сами были настроены на это.
Рынок без границ
— Во время прошлого кризиса застройщики смогли существенно снизить цены на жильё за счёт работы по сокращению издержек. Есть ли сегодня дополнительные возможности в этом направлении, или резерв снижения издержек уже исчерпан?— Единственное, что ещё можно сделать, — сократить персонал управляющей компании. Но с тем потенциалом, который у нас есть, мы считаем это нецелесообразным. Вы много знаете компаний, которые во время кризиса начинают новые проекты и выходят в новые регионы? А мы считаем, что сейчас замечательное время для этого, и мы это делаем. Люди, которые работают у нас, — это профессионалы высочайшего класса. И многие из них по отдельности лучше, умнее и гениальнее, чем я. Наверное, я один из тех немногих руководителей, кто может признавать свои ошибки и непонимание каких-то вещей. Например, в Перми мы ещё в 2007 году взяли под комплексную застройку 80 гектаров земли и заложили миллион квадратных метров жилья. Но потом поняли, что для продажи этого потребуется не меньше 30 лет, потому что в год можно продавать не больше 30 тысяч метров в одном месте. Сегодня мы с партнёрами понимаем, что более реалистично было бы сделать проект на 500 тысяч метров. Это на 15 лет — я ещё к тому времени не собираюсь уходить на пенсию. Мы становимся умнее, и опыт, который мы приобретаем — бесценный. Главное — просто не повторять прошлых ошибок, а новые ошибки не должны быть критичными.
— Как скоро вы ожидаете возобновления роста на рынке?
— Моё глубокое убеждение: во второй половине следующего года начнутся положительные изменения.
— На чём оно основано?
— Сегодняшний кризис в первую очередь связан с геополитикой, но давайте смотреть на внутренние потребности страны. В том же Краснодарском крае в сельской местности живёт 50 процентов населения, а технологии сельского хозяйства таковы, что 10 процентов населения могут прокормить всю страну. Отсюда проблема избыточного населения на селе, которое постоянно перемещается в города. Урбанизация у нас будет идти ещё долго, несколько десятилетий. Кроме того, мы быстро привыкаем к определённому уровню жизни, в том числе к хорошему жилью. В Европе средняя обеспеченность жильём — порядка 40 квадратных метров на человека. У нас, по официальной статистике, порядка 20 квадратных метров, но не забывайте, что 50 процентов — это ветхое и аварийное жильё, то есть реальная цифра — это 10 «квадратов» на человека. Поэтому работы хватит не только мне, но и следующему поколению. Есть проблема платёжеспособного спроса, но есть и механизмы его стимулирования. Мы рассчитали, что для наших квартир эконом-класса при первоначальном взносе 150 тысяч рублей покупатель в месяц будет платить по ипотеке с субсидией Сбербанка 8 тысяч рублей. Сегодня есть огромное количество молодых семей, которым нужно первое жильё — и для них это востребованный вариант.
— Но у этого есть обратная сторона — перекос предложения в сторону малогабаритного жилья. Какова сейчас у вас доля однокомнатных квартир?
— По количеству — процентов 50.
— Вы не находите, что преобладание на рынке однокомнатных квартир — это не очень нормальная ситуация?
— Это данность рынка — нельзя говорить, что это хорошо или плохо. Многие хотят ездить на «мерседесе», а реальная возможность есть купить только «Ладу Калину». Как говорится, кому-то суп жидкий, а кому-то бриллианты мелкие. Если у вас нет крыши над головой, вы и этому будете рады.
— А если говорить о качестве городской среды в новых микрорайонах? Как вы думаете, должны ли девелоперы об этом заботиться — или это целиком задача властей?
— Есть нормативы — их нужно соблюдать. Второй вопрос — социальная инфраструктура. Если это ложится на застройщика, то идёт значительное удорожание квадратного метра. На сегодняшний день, к сожалению, у власти недостаточно бюджетных средств на социалку — в том числе потому, что огромное количество фирм работает в тени и не платит налоги.
— Вы не пробовали участвовать в проектах государственно-частного партнёрства по строительству социальной инфраструктуры?
— Сначала хотелось бы понять, как срастается экономика таких проектов, как решается вопрос финансирования. В начале сентября мы планируем встречаться с руководством Минстроя РФ вместе с представителями исполнительной власти Пермского края и Ростовской области для обсуждения проектов комплексной застройки в рамках программы «Жильё для российской семьи». Мы хотим в ней участвовать, уже посчитали наиболее оптимальный продукт — пятиэтажки, себестоимость с минимальной отделкой выходит 31 тысяча рублей за «квадрат». Но мы должны работать с определённой маржой и хотим понимать, какой она будет. А чтобы это жильё построить, должно быть финансирование — как оно будет происходить? В долевом участии нам всё понятно: мы привлекаем деньги дольщиков, вкладываем свои средства, привлекаем кредитные средства, если этого не хватает. Со стороны Минстроя осенью должны быть какие-то изменения в условиях финансирования социального жилья после слияния Фонда РЖС и АИЖК. Если мы поймём, что это реально, то готовы заниматься федеральной программой в трёх городах — Краснодаре, Ростове и Перми.
— В чём ваш интерес к таким проектам?
— Допустим, в Левенцовке у нас 25 гектаров земли, на которых мы можем построить 150 тысяч квадратных метров жилья. 30 процентов из них мы могли бы реализовать по федеральной программе. Но мы ни в коем случае не должны генерировать убытки, нужно выходить как минимум в ноль, а по-хорошему — в небольшую прибыль. Такие проекты помогают «раскачать» площадку. Но пока, повторю, нам непонятно, какова их экономика.
— Насколько велики в вашем бизнесе валютные риски? Допустим, вы посчитали себестоимость в 31 тысячу рублей, а потом снова рухнет рубль — и это ведь будет совсем другая цифра.
— Меня курс доллара и стоимость нефти совершенно не интересуют. Мы следим за тем, что называется конъюнктурной разницей на стоимость стройматериалов. Каждый материал имеет свой вес в себестоимости, который меняется — мы это отслеживаем каждый квартал и принимаем какие-то решения. А как это привязано к курсу доллара, меня не волнует. Мы от импорта никак не зависим, и это очень хорошо — все стройматериалы производятся здесь. Они в начале года подорожали, но сейчас снова цены снизились. Так что валютные риски — это не ко мне, а к Центробанку или Минфину. Если о них говорить, то можно ничего не делать. А я за то, чтобы брать и делать.
— Какую долю краснодарского рынка вы хотели бы завоевать в среднесрочной перспективе?
— Всего в Краснодаре в прошлом году сдано полтора миллиона квадратных метров, мы сдали 195 тысяч «квадратов» — можете сами посчитать нашу долю. Но мы оперируем цифрами не сдачи, а продаж. Если ты нормально продаёшь и работаешь с прибылью, всё остальное — это просто процесс. В этом году мы продадим при хорошем сценарии 90 тысяч метров — может быть, и больше, до 105 тысяч. В следующем году — 120–150 тысяч в Краснодаре, учитывая то, что рынок провалится, кто-то с него уйдёт, какая-то часть объектов заморозится. Поэтому общая цифра будет значительно меньше, а наша доля, соответственно, выше. Но нас интересует не доля рынка — мы исходим из того, что должны продавать 150 тысяч метров в Краснодаре и до 100 тысяч — в городах края, а это непростая задача.
— А по другим регионам?
— По Ростову начиная с 2017 года мы должны продавать 120–150 тысяч метров в год, плюс по Ростовской области 60–80 тысяч. В Перми до конца следующего года рассчитываем запустить ещё три проекта комплексной застройки — это 100 тысяч метров продаж в год с 2017 года. Всего в ближайшие четыре-пять лет это даёт 500 тысяч метров в год. Но, конечно, мы хотели бы миллион, а это ещё несколько регионов, порядка пяти. Сегодня из отечественных застройщиков только «Мортон» сдаёт больше миллиона метров. В общем, в долгосрочной перспективе мы стремимся войти в первую пятёрку застройщиков России.
