С 2017 года вступают в силу изменения в 214 ФЗ, который регулирует отношения строительных компаний и дольщиков. Поправки в закон стали ответом законодателя на рост числа обманутых дольщиков, превратившихся в социально активную протестную группу. В проблемы дольщиков были вынуждены вмешиваться муниципальные и региональные власти, а объемы недостроенных домов фактически стали критерием оценки работы властей.
Руководитель региональной службы Росгосстройнадзора Ростовской области Андрей Соловьев, чье ведомство отвечает за выполнение нового законодательства, рассказал «Эксперту Юг», почему не сработало страхование на рынке жилья, и как новые изменения повлияют на рынок.
— В 2012 году в 214 ФЗ внесли изменения, которые обязывали застройщиков страховать объекты, выплачивать штрафные санкции в случае нарушения сроков договора. Почему эти изменения не сработали?
— За период действия этого законодательства не было ни одного страхового случая, хотя застройщики платили страховым компаниям 1-1,5 процента от стоимости строительного объекта. Страховой случай наступает при банкротстве компаний. Но при возникновении проблем с дольщиками никто не хочет проводить процедуру банкротства. Поэтому от проблемы обманутых дольщиков мы в результате не ушли.
Что касается предупреждающего надзора — региональная служба Госстройнадзора контролирует целевое расходование средств застройщика. На деле это происходит следующим образом. Строительная компания обязана представить квартальный отчет в течение 30 дней. Еще в течение 30 дней мы его анализируем. И только потом можно проводить документальную проверку, тогда как деньги со счетов компании можно вывести в течение двух недель. Фактически мы проводим проверку уже по следам. Сейчас законодатель пошел по пути ужесточения требований на стадии выдачи разрешения на строительство.
— Почему проблема дольщиков сейчас вышла на первый план, если проблематика не менялась с 2012 года?
— Во-первых, обманутыми дольщиками стали социально незащищенные группы населения, которым по закону должно помогать государство. Это шахтеры, ветераны, другие категории. Это случилось тогда, когда муниципалитеты стали заключать договоры долевого строительства с застройщиками, чтобы выкупить квартиры для тех, кому государство обязано предоставить жилье. Ранее квартиры приобретались только на вторичном рынке. Так власти пытались, с одной стороны, приобрести квартиры дешевле, чем на вторичном рынке, с другой, стимулировать рынок. В-третьих, на рынок вышли юридические конторы, которые пытаются заработать на отношениях дольщиков и застройщиков, выступая на стороне граждан.
— Какие требования к застройщикам будут предъявляться теперь?
— Прежде всего, изменения в законодательство вводят понятие возможности привлечения средств застройщиком. Это касается и уставного капитала компании, и оценки застройщика банками. Фактически законодатель вводит скрытое лицензирование строительной деятельности. Конечно, ошибкой было допускать в свое время на строительный рынок непрофессионалов с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Механизм лицензирования изначально понятен и давно отработан во многих отраслях. Скрытый механизм может привести к увеличению административных барьеров и сужению рынка.
— Можно ли ожидать снижение количества новых проектов?
— Количество жилья будет регулироваться спросом, а не законодательством. Но административные барьеры могут привести к монополизации рынка с его последствиями — уменьшением качества, ростом цен.
— Застройщик должен будет представлять справки о соответствии по каждому проекту или он проходит аккредитацию один раз?
— По каждому проекту. При этом мы только разрабатываем механизм выполнения нового законодательства. Мы же не можем остановить рынок только потому, что у нас нет какой-то справки. А новые требования обязывают банки, МВД создавать документы, которые они никогда не делали. Те застройщики, которые разобрались в изменениях 214 ФЗ, попытались сделать задел — заключили договоры долевого участия в декабре 2016 года по прежнему законодательству.
— Какие механизмы могут еще регулировать рынок без риска его снижения?
— Нужно приводить в чувство институт страхования. Предпринимательская деятельность — это риски, которые во всем мире страхуются. Государство должно разделить, где оно видит свои риски, а где — частные. Фонд дольщиков, который должен появиться, согласно изменениям в 214 ФЗ, по сути, — механизм государственного страхования.
Я был на круглом столе в Москве по страхованию дольщиков. Меня поразило, что там не было ни одного представителя надзора. Только страховые компании.Государственный фонд они рассматривают, как демпинг, потому что застройщик должен будет платить на выбор:государству — 1% или частной страховой компании — 1,5%. Хотя и эта сумма не покроет всех рисков. Страховой взнос должен быть не менее 2%.
— Сейчас говорят о реестре добросовестных застройщиков?
— Всегда всем интересно выдавать черные реестры, тем самым влиять на бизнес. Есть для этого законный способ — это лицензирование. Все остальное — это суррогат.
