Поделиться
Стройка между молотом и наковальней
– В прошлом году в ряде регионов юга России, в том числе в Краснодарском крае, значительно выросли темпы жилищного строительства, но начавшийся кризис уже поставил перед девелоперами вопрос о том, как продать построенные квартиры в кризисных экономических условиях. Существует ли у вашей компании собственный антикризисный рецепт или ноу-хау?
Антикризисный рецепт от АСК прост и не подойдет для громких заголовков: рассчитывать только на свои силы и готовиться к самому пессимистичному сценарию. Так уже случалось в экономике России, что именно такой сценарий со временем становится реальным, и мы полностью готовы к любому развитию событий. Мы – строители, девелоперы – находимся между «молотом» роста цен на материалы и энергоносители, роста кредитных ставок и «наковальней» платежеспособного спроса и благосостояния населения. Но наша компания полностью подготовилась к экономическому спаду. А он будет – и это не мой прогноз, это прогноз ведущих экономистов страны.
– Какие меры вы предприняли для подготовки к кризису?
Мы заключили долгосрочные контракты с поставщиками и подрядчиками. Мы абсолютно не закредитованы и максимально независимы от банковской конъюнктуры, однако с крупнейшими банками нас связывают стратегическое партнерство и совместные планы: банкам нужны надежные клиенты, а нам – стабильные партнеры. Мы обеспечены свободными земельными участками на ближайшие годы. В нашем портфеле сегодня – пул удачных с точки зрения рынка проектов на разной стадии строительства, разного класса, для разного клиента. У нас созданы запасы материалов, часть уже построенных квартир мы готовы реализовать в случае такой необходимости. Мы сформировали резервные фонды для автономной работы на протяжении месяцев даже при резком падении продаж.
– В какой мере строителям пригодится опыт, приобретенный в ходе предыдущего кризиса?
Во время кризиса 2008-2009 годов мы еще росли из генподрядчика в самостоятельного застройщика. Но уже тогда владельцы и руководители компании понимали, что главное правило – думать на годы и на любую ситуацию вперед. И вот теперь АСК – один из ведущих девелоперов в Краснодаре. Интенсивное развитие не противоречит, а даже зависит от разумной стратегии, проактивности и управления рисками. Наша стратегия интенсивного развития основывается не на завышенных и беспочвенных ожиданиях, а на реальности и способностях компании меняться, быть гибкой, маневренной, искать возможности. Конечно, как и любая коммерческая компания, мы ориентированы на прибыль. Но нас не интересует сиюминутный доход и амбиции, которые ни мы, ни рынок не сможем переварить. Мы пришли на рынок Краснодара и Краснодарского края с серьезными намерениями и планируем оставаться еще долгие годы одним из его лидеров. Вот такое наше «ноу-хау», если хотите.
Буря перед затишьем
– Столкнулась ли ваша компания в конце прошлого года с ажиотажным всплеском спроса на квартиры в связи с резкой девальвацией рубля?
Конечно, наши квартиры как удовлетворяющие клиентов по соотношению «цена-качество» пользовались очень активным спросом. Одномоментно в отделе продаж в декабре можно было наблюдать живую очередь из сорока покупателей, еще столько же бронировали квартиры по телефону. Это вполне понятно, и еще с конца лета, наблюдая за нефтью, санкциями, политической ситуацией и полагаясь на опыт работы в России, мы ожидали чего-то подобного к концу года. Разве что не предполагали настолько существенного падения рубля. В такой экономической ситуации нестабильности и неопределенности квадратные метры в рублевых ценах – лучший способ сохранить накопления.
– Вы ожидали, что рынок отреагирует на девальвацию рубля именно так?
Мы строили ценообразование в последние месяцы 2014 года как раз исходя из перечисленных предпосылок и попали в точку. Могу открыть один из секретов: в конце третьего квартала мы значительно урезали «новогодний» бюджет на рекламу и продвижение, руководствуясь все теми же наблюдениями и соображениями. Это решение позволило нам на высвобожденные средства купить материалы и оплатить авансы по «старым» ценам и порядочно сэкономить, обеспечить задел на будущее.
– Как ведет себя спрос после праздников?
Во время новогодних каникул и вплоть до начала февраля спрос все еще держался на необычно высоком для этого периода уровне. Но уже сейчас мы видим снижение покупательской активности. Не исключаю, что в скором времени рынок жилья, как говорят, «встанет». Но кто предупрежден – то вооружен.
– В какой мере начавшийся кризис повлиял на инвестиционные планы вашей компании?
Как я уже отмечала, мы максимально проинвестировали в материалы, средства производства, участки, партнерские отношения еще в предкризисной ситуации по ценам «до». Думаю, что 2015-й, а, возможно, и 2016 год не будут периодом активного инвестирования. У нас есть что, где и как строить на это время. Сейчас главное – это в срок и в заявленном качестве, не отступив ни на шаг от своих обязательств перед покупателями, сдать строящиеся объекты. И здесь не может быть никаких исключений.
– Могут ли какие-либо новые проекты быть заморожены, отложены или увеличены по срокам реализации?
Что касается ближайших проектов, но еще не поступивших в продажу, то мы в соответствии с рынком скорректируем их в части увеличения объемов компактного жилья. При этом, конечно, сохранив качество на высоком уровне. Ведь кризисы приходят и уходят, а репутация строителя в глазах жителей города, наших клиентов должна оставаться неизменно хорошей. Но буду честной: мы рассматриваем сегодня возможность отложить строительство одного-двух объектов, которые планировали начать строить и продавать ближе к лету. Сейчас не время рисковать устойчивостью и стабильностью компании. Будем следить за рынком и предугадывать ситуацию. Очень постараемся первыми «выстрелить» несколькими отличными объектами, как только экономика и спрос снова пойдут в гору.
Коррективы неизбежны
– Как изменились планы компании по продажам жилья в связи с кризисом?
В целом по рынку и эксперты, и наши коллеги-конкуренты, и мы сами прогнозируем падение спроса до 50 процентов. И здесь очень важно, как распределится оставшаяся половина покупателей между застройщиками. Цифр по нашим планам называть не буду, но скажу, что мы не планируем потерять половину продаж в 2015 году. Мы берем на себя смелость привлечь в наши проекты часть потенциальных покупателей от конкурентов. Мы скорректируем часть проектов, чтобы увеличить долю доступного жилья. Мы сотрудничаем по ипотеке с ведущими банками и помогаем покупателям получить адекватный процент и условия по кредиту даже в текущей непростой ситуации. Мы, как всегда, рассчитываем на профессионализм и сплоченность нашей команды отдела продаж и наших партнеров – агентств недвижимости.
– Какой финансовый результат в сравнении с прошлым годом вы бы считали удачным?
Могу дать такие ориентиры: оптимистичный прогноз АСК на 2015 год по продажам соответствует 2014 году с корректировкой на декабрьский ажиотаж. Много это или мало? Сегодня главное – объективно.
– Каков ваш прогноз по предстоящему изменению доли жилья, приобретаемого через ипотечные механизмы?
Существенный фактор падения платежеспособного спроса в 2015 году – повышение процентных ставок и общее ухудшение условий по ипотечным кредитам в банках. В прошлом году по ипотеке продавалось в среднем 50 процентов жилья в стране, для некоторых объектов эконом-класса этот показатель доходил до 80 процентов. Как думаете, повлияет повышение ставки на 5-6 процентных пунктов на этот показатель? Никаких сомнений, к сожалению, что продажи по ипотеке упадут минимум в два раза, сохранятся сделки только с ведущими банками. Центробанк и правительство сейчас декларируют некоторые шаги: снижение ставки ЦБ, субсидирование ипотечной ставки на строящееся и первичное жилье… Проблему осознают все, все очень хорошо помнят 2008-2009 годы. Все понимают, что жилищное строительство – ключевая отрасль реального сектора экономики.
– Насколько серьезно сокращение количество ипотечных заемщиков отразится на вашей компании?
Конечно, мы тоже надеемся на поддержку ипотеки, но, честно говоря, строим наши планы без учета помощи от государства. Получится лучше – всегда готовы скорректировать в большую сторону. Еще раз скажу, что АСК поддержит клиентов-«ипотечников» через банки-партнеры, обеспечив максимально хорошие условия, а также предложит хороший выбор доступного жилья. Кроме того, сейчас мы плотно работаем над собственными программами рассрочки и гибкими финансовыми условиями для клиентов. Скоро представим рынку новые формы оплаты.
