Роман Кравцов, «Д30 менеджмент»//Фото: Татьяна Казанцева
На днях сити-менеджер Ростова-на-Дону Алексей Логвиненко заявил о намерении создать в 2024 году еще четыре новых творческих пространства, которые разместятся на базе бывшего Мукомольного завода №2, промышленной зоны «Ковш», бывшего Ростовского винно-водочного завода (РВВЗ) и кондитерской фабрики.
Среди уже действующих креативных площадок Ростова можно назвать кластер C52 и «Центр вокруг» на улице Суворова, коворкинг «Место» и «А-Центр» на «Табачке», а также креативное пространство D30 на Донской. В первых числах октября в переулке Островского, 47, между Пушкинской и Большой Садовой улицами, открылся новый креативный кластер — «Чурилин центр». Собственно, креативная часть пространства разместилась на двух этажах до сих пор действующего проектного института пищевой промышленности: на 3-м этаже и в зоне подвала. Общая площадь центра — около 3,5 тыс. кв. м.
Пример оформления креативного пространства на «Табачке»//Фото: Анастасия Талызина
Роман Кравцов, управляющий партнер компании «Д30 менеджмент», которая занимается развитием «Чурилин центра» (управляет также креативным пространством D30), рассказал, как ведется работа над созданием креативного пространства, и почему без качественного менеджмента даже самое творческое предприятие обречено на провал.
Новые пространства создаются через коммуникации
— Какая история у здания, в котором разместился новый «Чурилин центр»?
— До революции в здании на Островского, 47 располагались пиво-медоваренный завод Вейермана, а также макаронно-галетная фабрика Николая Ивановича Чурилина, купца 1-й гильдии, почетного гражданина Ростова-на-Дону. В советское время здесь выпускались продукты питания, которые на специальных машинах по подземному ходу поставлялись в Ростовский порт. Позже, когда в здание на улице Большой Садовой, 29 переехало Главное управление МВД России по Ростовской области, ход был засыпан землей.
Бывший пивзавод и макаронная фабрика в центре Ростова стали креативным пространством//Фото: Сергей Зуев
— Какие активности и резиденты уже представлены на новой площадке?
— Подвал здания заняли ростовские художники. Недавно здесь открылось отдельное творческое пространство «АртБазар». Это место, где можно познакомиться с работами современных авторов и при желании приобрести работы или опыт в рисовании. Среди резидентов — художник Меружан Арутюнян, который устроил здесь открытую мастерскую. Являясь активистом движения «Мой фасад», он занимается восстановлением старинных ростовских дверей и других артефактов, проводит открытые мастер-классы и аукционы. В «АртБазаре» разместилась и мастерская художника Юрия Купавых, который в дальнейшем планирует в этом же помещении развивать перформативное направление. Здесь же находится и студия для рисования телом, уникальный творческий эксперимент нашего резидента Надежды Курочкиной.
Первым форматным арендатором нового кластера стала художник Татьяна Казанцева со своей художественной мастерской. Затем включились в качестве резидентов бьюти-коворкинг, образовательный проект. К концу года мы планируем обустроить лекторий площадью около 60 кв. м. На втором этаже уже запустилась крафтовая кофейня.
— С чего обычно начинается работа над новым пространством?
— Если говорить о правовой стороне проектов, то без четких договорных отношений с собственником лучше «палец о палец не бить». Создавать сложную управленческую надстройку над откровенно специфическими объектами, давать обещания о создании «города-сада» своим потенциальным резидентам, не имея и основ правовой безопасности проекта – недальновидно. Преобразование здания в творческое пространство – тяжелый труд целой команды. Так, запуск креативного пространства D30 до сегодняшнего уровня развития длился около двух лет. В 2019 году мы приобрели здание на Донской, 30, и только через полтора-два года оно переросло в формат, более или менее похожий на креативное пространство.
Примерно год потратили на то, чтобы провести и улучшить коммуникации. Электроэнергии было очень мало – всего 15 кВт. Если сравнивать, то этого объема хватило бы для обеспечения светом примерно одного небольшого частного дома. Добавили мощности, подключили газ, новые трубы, канализацию и отопление. Со стороны всем казалось, что мы купили здание, а проект не потянули, ведь внешне ничего не происходит. А уже тогда основное и было сделано. Фасад покрасить в один цвет – небольшие видимые затраты. А на самом деле, чтобы здание выдержало преобразование, нужно совсем другое: коммуникации укреплять, крышу чинить и окна обновлять, столетние слои краски и штукатурки обивать.
Из безусловных плюсов D30 — панорамный вид на реку Дон. В Ростове — особая любовь к старым дворикам, а тут этот дворик хорошо сохранился. Если спуститься в подвал, то можно обнаружить дверь с надписью «Квартира №3».
Кластер D30 на Донской//Фото Евгений Головатенко
Создатели кластеров не «креативят» с обязательствами
— Какие функции вы выполняете в команде создателей кластеров?
— В 2014 году я вернулся в Ростов. Меня познакомили с Денисом Зубковым, создателем «Креативного пространства» на Суворова, 52. Тогда я помогал «Креативному пространству» в правовых вопросах. Потом Зубков вышел из проекта, но потом м вместе с ним приобретали здание на Донской, 30 именно с целью создания собственного креативного пространства в городе. Я погрузился в креативные квадратные метры с 2014 года: общаюсь с резидентами, которым нравятся наши квадратные метры, но стараюсь ограничивать объем своих обязанностей только в рамках правовой помощи проектам.
— Для работы с такими постиндустриальными пространствами вы создали специальную фирму или занимаетесь этими проектами как частный юрист?
— Да, для приобретения и преобразования D30 мы создали отдельную компанию. А компания, которая с 2021 года занимается управлением проектами, получила название «Д30 менеджмент». В управлении мы трудимся втроем: Александр Бзезян, Сергей Зуев и я.
Внутренний двор кластера D30//Фото: Евгений Головатенко
Экономика креативного пространства: ставки «за креатив» и окупаемость
— Какова стоимость квадратного метра в созданных вами пространствах?
— На старте аналогичных пространств стоимость всегда ниже, так как влияет фактор доверия к управляющей команде и фактор воображения. Ведь резидент на старте заходит в здание с потенциалом, и в этом момент там обои — «рогожка», штукатурка-«короед» и «евроремонт». Весь период преобразования в течение нескольких лет стоимость аренды не превышает рыночную для классических офисов. Но за несколько лет в нашей базе появляются интересанты именно определенного проекта, которые разделяют концепцию создаваемой экосистемы. И новые резиденты уже готовы платить повышенную ставку за среду, за атмосферу объекта, за сервис управления.
— Как вы отбираете резидентов? Кого бы точно не хотели видеть среди своих арендаторов?
— Резидентов мы точно не отбираем. Они приходят к проекту, к его наполненности, к интересным соседям. Мы можем только координировать все определенными правилами и поддерживать их самоорганизованность. Из типов резидентов, которые не являются форматом для нас, пожалуй, классические ритейлы: «Магниты» и «Пятерочки». Нам доверяют, как правило, небольшие, самобытные заведения, вроде китайского ресторана. Ребята открывали сначала «секретное» азиатское бистро Sawadee на Горького. У них оказался какой-то сумасшедший поток посетителей! Тогда они заехали с этим проектом на «Табачку». Когда в 2019 году они решили делать новый проект Rakushka, мы пригласили их на Донскую, но тогда что-то не сложилось в паззле и Rakushka открылась в Газетном переулке. Зато спустя в проекте D30 открылся аутентичный китайский ресторан.
— Кто в вашей команде занимается деньгами? Сколько было вложено в каждый из трех проектов, и когда планируете окупить инвестиции?
— Экономикой проекта занимается Сергей Зуев. Он настроил в нашей команде систему финансового учета и статистических показателей. Это действительно отрезвляет, и все субъективные настроения разбиваются о сухие финансовые показатели. До подорожания дерева и металла в начале этого года на любой ремонт уходило приблизительно до 20 тысяч за квадратный метр. Если взять объект в 1000 квадратных метров и умножить их на 20 тысяч рублей, то выходит около 20 миллионов рублей. Если говорить об окупаемости, то при равномерной деятельности проекта можно предположить срок в 7-8 лет. Вот только не стоит забывать, что все эти 7-8 лет необходимо трудиться в режиме работы ваших резидентов. То есть без перерывов и выходных.
