Роман Саркисов, ГК Инсити: Амбициозная цель — построить город

За последние годы группа компаний «Инсити» стала одним из крупнейших застройщиков Краснодарского края, а в отдельных сегментах, например, в строительстве таунхаусов, строит больше всех в стране. Недавно «Инсити» объявила о запуске нового направления в девелопменте — логистика. В начале лета представителей СМИ познакомили с проектами в сфере складской недвижимости общей стоимостью 17 млрд рублей, которые будут реализованы в Краснодаре и Московской области.

Роман Саркисов — человек крайне непубличный, в том числе по причине полной занятости в оперативном управлении компанией. Это — один из немногих развёрнутых разговоров с предпринимателем для делового издания. В нём Роман Саркисов рассказал о том, за счёт чего его компания получает более высокую рентабельность в девелоперских проектах, а также сделал ряд прогнозов — среди них продолжительный спад продаж после отмены льготной ипотеки, ожидаемое начало реконструкции центра кубанской столицы в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ) и повышенный спрос на жильё Краснодара со стороны жителей остальной России.

— Роман Юрьевич, какое участие вы лично принимаете в повседневной работе группы компаний? Ведь учредители часто вовсе отходят от управления.
— А я как раз принимаю активное участие в управлении компанией. Наверное, даже слишком активное — потому что углубляюсь во все нюансы. Мне интересно и важно всё, что происходит в каждом департаменте «Инсити».

— Охарактеризуйте ту стадию развития, которую на данный момент проходит ваша компания.
— До сегодняшнего дня мы развивались и строили только в Краснодаре, с акцентом на прикубанский округ. Сейчас мы начали активно расти, выходим в новые регионы, и один из них — это Московская область. Планируем зайти в ещё один регион нашей страны, но пока не афишируем этот момент. Из-за расширения компании структура управления, безусловно, перестраивается, но головной офис «Инсити» у нас будет оставаться в Краснодаре. Пытаемся настроить все процессы так, чтобы можно было отсюда управлять проектами строительства в других регионах.

— Могли бы описать масштабы вашей группы компаний? Ведь целиком со стороны её довольно сложно увидеть.
В жилищном строительстве Краснодара мы занимаем около 10−15 процентов рынка — наверное, это лучше всего говорит о масштабах нашей деятельности.

"Краснодар — уникальный город, он отличается от всех регионов России. Считаю, что он самый лучший в России — иначе не было бы такой миграции сюда". // Иллюстрация: пресс-служба ГК «Инсити»

Главный вызов — отмена льготной ипотеки

— Как можно структурировать ваш портфель в сфере жилищного строительства?
— В стадии активных строек у нас около 600 тысяч квадратных метров жилья в микрорайоне «Образцово» и 200 тысяч — в микрорайоне бизнес-класса «Новая Елизаветка». У нас также подписано два соглашения об участии в проектах комплексного развития территории — на 17 гектаров и на 75. В совокупности это около 800 тысяч квадратов жилья. И есть третья категория — проекты на этапе разработки мастер-планов и планировок. А это — ещё около миллиона квадратных метров.


— Это исторически сложилось. Мы начали заниматься строительством таунхаусов ещё в 2006 году — до создания компании «Инсити», и продолжаем их активно возводить. Многие компании не заходят в этот сегмент, потому что это низкомаржинальная недвижимость, им неинтересно заниматься этой темой. А мы ее хорошо знаем, умеем в ней зарабатывать, поэтому продолжаем развивать это направление.

Отмечу, что в будущем вряд ли в Краснодаре ещё будут развиваться крупные проекты по строительству таунхаусов — стоимость земли настолько выросла, что заниматься этим направлением стало невыгодно. Однако этот опыт можно применить на других территориях, где земельные участки имеют низкую стоимость.

— Недавно вы заявили о своих проектах в сфере логистического строительства. Как сложилась эта история? И что это за проект?
— Развитие логистических хабов — это новый тренд. После пандемии появился большой спрос на этот вид недвижимости. Сначала мы тщательно изучили данное направление, а год назад начали им плотно заниматься. Сейчас приобрели несколько площадок под возведение логистических центров. В активной фазе строительства у нас сейчас два объекта — в Москве и в Краснодаре. Ещё две площадки в стадии проектирования.

Поделиться

В Краснодаре активно застраиваются окраины, и качество застройки становится лучше, чем в центре. Эксперт уверен, что и центр рано или поздно будет перестраиваться. // Фото: пресс-служба ГК «Инсити». 

— Как вы на данный момент формулируете стратегические задачи по развитию своей компании?
— В каком направлении дальше двигаться, зависит от рынка. К примеру, появилась «складская тема» — мы начали развиваться в этом направлении. Будет лучше в жилищном строительстве, станем там наращивать объёмы. Будет лучше в коммерческом или офисном сегментах – направим свои силы на эти объекты. Мы, как и любой бизнес, выбираем направления, в которых больше доходность.

В начале становления компании самая амбициозная цель у нас была — построить достойный современный жилой комплекс, потом — построить микрорайон. А сейчас, наверное, — построить город. Вот цель, к которой надо идти.

— Это так и формулируется внутри компании: наша цель — построить город?
— (улыбается) Так громко не формулируется, но сотрудники компании уже понимают, куда мы идём.

— А стать федеральным девелопером, то есть выйти за пределы Краснодарского края, — такая цель была, или это просто производное от развития?
— Изначально такой цели не было. Это, как вы сказали, производное. Цели меняются и достигаются по мере расширения компании.

— Сегодня какой главный вызов для «Инсити»? Вызов, над которым надо поработать?
— Сейчас это, конечно, отмена льготной ипотеки. Это серьёзный вызов не только для нас — для всей отрасли. Мы ищем решения, как удержать продажи на должном уровне. Пути выхода — разработка программ по скидкам и акциям, увеличение качества предложений наших объектов и повышение их конкурентоспособности, возможность оптимизировать ценообразование и предложить потенциальным клиентам лучшие условия комфортного проживания.


Компания начала заниматься строительством таунхаусов ещё в 2006 году. // Иллюстрация: ГК «Инсити»

Но такое развитие событий было ожидаемо — после высоких активных продаж всегда идёт резкий спад. А после спада пройдёт какое-то время, и продажи опять активизируются. Поэтому главное — достойно выдержать этот период и продолжать идти вперёд.

— А насколько долгим может оказаться этот период, на ваш взгляд? В пределах года или больше?
— Не так быстро всё происходит. Активные продажи длились три-четыре года. И период низких продаж может составить такое же время. Пока не снизят ключевую ставку и не разработают новые ипотечные программы с комфортными ежемесячными платежами, больших продаж ждать не стоит.

— А спад, о котором вы говорите, уже начался — вы его чувствуете?
— Да.

— Я слышал оценки, что в период льготной ипотеки девелоперы продавали саму льготную ипотеку, возможность купить без первоначального взноса. А сейчас надо будет заново оценить ценность квадратных метров, доносить ценность базового продукта. Что, на ваш взгляд, меняется в подходах к продаже квартир?
— Покупатель становится более требовательным — он хочет более комфортное жильё, желательно подешевле. Насчёт комфорта я согласен, а снижение стоимости, думаю, маловероятно — потому что у нас инфляция остаётся высокой, цены растут. Поэтому даже если где-то и была «перегрета» цена, то с течением времени инфляция делает её реальной.

Роман Саркисов считает, что набравшись опыта в реализации КРТ, застройщики смогут приступить к улучшению центра города. // Фото: пресс-служба ГК «Инсити»

Как получать более высокую рентабельность проектов

— Вы упомянули о том, что история вашего бизнеса в недвижимости начиналась с индивидуального жилищного строительства. А в какой момент вашего пути в бизнесе появилась компания «Инсити»?
— В начале пути я изучил все виды бизнеса. Нужно было выбрать направление, которое было бы интересно, позволяло зарабатывать и где не нужно было сразу вкладывать много собственных денег — потому что на тот момент их не было (улыбается). И строительный бизнес оказался единственным, где это всё сочеталось. В те годы квартиры можно было начинать продавать с котлована, получать деньги на счёт и вкладывать их дальше. Больших оборотов не нужно было. Достаточно было иметь земельный участок.

Когда мы начали строить, компания была маленькой — буквально 5−10 человек. Начинали с ИЖС, с таунхаусов. Потом пошли трёхэтажные многоквартирные дома. И в 2012 году мы уверенно стояли на ногах в своём бизнесе, поэтому нам захотелось создать что-то более серьёзное. Мы зарегистрировали компанию «Инсити» и начали строить многоэтажные дома. Первый наш комплекс — это четыре десятиэтажных двухподъездных дома на 800 квартир. В 2012 году мы их начали строить, а через два года уже вручали ключи новосёлам. После этого пошёл бурный рост компании с расширением направлений нашей деятельности.

— В чём ваше отличие от конкурентов?
— Конкуренты покупают участок и через год-два выходят на него строить. У нас другой подход: мы сегодня строим на земле, которую купили лет восемь−девять назад. Следовательно, мы приобретали площадки намного дешевле и реализуем проект с меньшими затратами. Мы приобретаем земельные участки с перспективой, подготавливаем их, подводим сети, создаём инфраструктуру — и только потом осваиваем. Это один из подходов, который нас кардинально отличает от других.

Вторая особенность: мы не всегда продаём квартиры на этапе строительства. Мы открываем продажи, когда идёт рост цены, — это могут быть даже готовые квартиры на финише, когда квартиры уже сдаются. Так интереснее продавать, чем на этапе котлована с дисконтом 20−30 процентов.

— Вы упомянули, что с течением времени меняются и требования покупателей к приобретению квартиры. Можно ли сказать, что именно требования покупателей диктуют, что и как строить девелоперам?
— Да, требования покупателей становятся определяющими в вопросе, что строить и какого формата. К примеру, мы строили однокомнатные квартиры на 45 квадратов, где была кухня 12 метров и жилая комната 18. А потом мы поменяли квадратуру спальни, а из обычной кухни сделали большую кухню-гостиную. И покупателей сразу стало заметно больше. То есть за несколько лет планировка квартиры стала совершенно другой, но с такой же площадью, как и раньше, — и спрос на неё сильно вырос. Такие моменты и определяют, какие проекты делать в следующих объектах и что будет востребовано.

ЖК "Любимово". // Фото: пресс-служба ГК «Инсити»

Очень ждём возможности начать строить в центре

— Типовое жильё часто лишено оригинальной архитектуры — а на неё есть спрос?
— Знаете, ещё десять лет назад в Краснодаре цена квадратного метра жилья была около 40 тысяч рублей, и позволить себе уникальную архитектуру у застройщиков попросту не получалось. Сейчас стоимость квадратного метра на окраинах города около 130 тысяч рублей, и у застройщика появляются средства, которые можно вкладывать в инфраструктуру и фасады. Если будет расти цена квадратного метра, то проекты будут в условиях конкуренции становиться лучше. Если цена не будет расти, маржинальность начнёт падать, то застройщики станут пытаться вписаться в бюджет и максимально экономить, в том числе и на красоте фасадов. Высокая стоимость подразумевает соответствующее качество, комфорт и красоту.

— Но цены на юге России за последние годы росли гораздо быстрее, чем в Москве. Не теряет ли тем самым Юг привлекательность для переезда сюда иногородних граждан?
— В связи с событиями, происходящими в мире, жильё за границей стало практически недоступно, поэтому спрос на южные регионы вырос — и будет, на мой взгляд, расти. Он возник ещё с советских времен. Даже с закрытым сейчас в Краснодаре аэропортом спрос достаточно большой — люди приезжают, выбирают и покупают недвижимость. Льготная ипотека ещё больше увеличила этот интерес. Сейчас её отменили, продажи пошли на спад, но с учётом того, что аэропорт всё же в обозримом будущем откроется, спрос опять вырастет.


Краснодар — уникальный город, он отличается от всех регионов России. Считаю, что он самый лучший в России — иначе не было бы такой миграции сюда. Я был во многих регионах: лучше нашего нет. Потому что нигде нет столько солнечных дней в году, такого климата, такого географического разнообразия, когда можно и в горы, и на море поехать.

Да, цены на жилую недвижимость в Краснодаре выросли, и люди начали рассматривать небольшие города вблизи кубанской столицы. Продажи в малых городах по всей стране сейчас происходят только из-за того, что есть материнский капитал, который предоставляет государство, и люди вкладывают его, покупая квартиры там, где они проживают. Спрос будет до тех пор, пока программа не закончится.

— Вы знаете, иногда полезно взглянуть на предпосылки для каких-то революций в отрасли. Можно сказать, что ваша отрасль находится на пороге каких-то прорывов?
— Сейчас в Краснодаре активно застраиваются окраины города, и качество застройки становится лучше, чем в самом центре. Уверен, центр рано или поздно будет перестраиваться. И он станет намного интереснее, красивее и комфортнее, когда застройщики с окраин начнут обустраивать центр.

— Вы упомянули ранее о КРТ. С этим инструментом связаны ваши ожидания, что он позволит осваивать застроенные территории?
— Безусловно. Первые КРТ реализуются не в центре Краснодара. Они обязывают застройщика сделать то, что необходимо для района комплексной застройки. То есть, если там не хватает социальных объектов, то они в обязательном порядке вписываются в проект — с передачей впоследствии городу этих учреждений.

Набравшись опыта в реализации КРТ, застройщики смогут приступить к улучшению центра города. В КРТ будут прописываться и учитываться абсолютно все потребности города. Каждая служба будет говорить, чего не хватает в этом районе, что лучше сделать для комфортного проживания горожан, что включить в «дорожную карту». На этих условиях застройщики будут заходить и реконструировать центральные улицы.

— Вот этого прорыва, я думаю, наша урбанистическая общественность точно ждёт очень сильно.
— Соглашусь. Но нам пока не хватает единых правил для работы в центре. Здесь много памятников архитектуры, поэтому нужны охранные зоны. Есть вопросы к дорожной инфраструктуре. Городу нужна грамотная профессиональная реконструкция. Нужно тщательно всё разработать, понять, что нужно городу, а потом начинать работу. Главное, чтобы принятое решение всех устроило — и жителей, и застройщиков, и власть.