Исторический центр Ростова снова в центре внимания из-за ограничений

Актуальные вопросы градостроительства чиновники и общественные организации обсуждали на заседании Общественной палаты города. Как рассказал на встрече глава администрации Ростова Алексей Логвиненко, для развития и сохранения исторического центра в Правила землепользования и застройки города внесены изменения (вносились еще в 2018 году).

Он перечислил основные нововведения, которые касаются исторической части Ростова. В частности, установлены зоны общегородских центров с ограничением по этажности. Кроме того, для застройщиков определили обязательные требования и ограничения.

«Установлена необходимость разрабатывать документацию по планировке для среднеэтажной и высотной жилой застройки при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, независимо от площади земельного участка», — рассказал Алексей Логвиненко. Все это, по мысли градоначальника, должно положительно отразиться на развитии исторического центра.


Исторический центр пока слабо развивается//Фото: "Эксперт Юг"

Как рассказала «Эксперту Юг» руководитель спецпроектов фонда по сохранению исторической среды «Внимание» Елена Чернышева, строительство в исторической части города должно проводиться аккуратно, под наблюдением градостроительного совета, а на месте снесенных зданий старого фонда, должны появляться малоэтажные строения.

«Если здание все-таки идет под снос, я считаю, что рядом должно появится современное здание равной этажности. К застройке исторических кварталов необходимо подходить очень аккуратно, не так как это происходит сейчас. Я очень надеюсь, что в Ростове, наконец, заработает градостроительный совет, который прекратил свою работу из-за ковида и почему-то до сих пор не возобновил ее. Также очень надеюсь, что в городе будут проводиться открытые архитектурные конкурсы, мне кажется, это необходимо для появления интересной современной архитектуры, примеров которой сейчас катастрофически мало», — считает Елена Чернышева.

Застройщики надеются на закон

Еще одним изменением стало установление новой территориальной зоны охраны речного фасада вдоль улицы Береговой от Сиверса до Кизитериновской балки, включая территорию перспективной набережной.


Территория перспективного развития набережной (ул. Береговая) уже активно застраивается//Фото: "Эксперт Юг"

В эту зону, в частности, попадает проект по строительству жилого комплекса на ул. Береговой, 37 (застройщик «ДЛВ Инвест»), который власти не хотят допускать к реализации.

Как рассказал «Эксперту Юг» владелец компании-застройщика Александр Перельман, участок под застройку был приобретен в 2013 году. На Береговой должен был появиться двухбашенный многофункциональный жилой комплекс. В участок и проект компания вложила около 200 млн рублей. Однако местные власти так и не дали «зеленый свет», ежегодно находя в проекте различные нарушения, который собственник постоянно устранял.


Макет здания, которое застройщик собирается возводить на Береговой, 37 в Ростове//Фото: archu.ru

Сам Александр Перельман считает ограничение этажности застройки в исторической части города разумной мерой, но бизнесмен также убежден, что новые правила не должны ущемлять права инвесторов, которые еще до их принятия начали реализацию своих проектов.

«Проблема между застройщиками и властью — не в этажности. Проблема в том, что, если вы выдали градплан, и он действует, и застройщик проинвестировал этот объект, то вы не можете ему, по закону, поменять правила игры, потому что застройщик уже проинвестировал, рассчитывая на определенную экономическую целесообразность», — отметил Александр Перельман.

После введения ограничений на этажность застройки, строительство ЖК на Береговой всячески пытались не допустить.


«Я считаю, что градпланы должны действовать 5-7 лет, потому что у нас очень долго осваиваются эти периоды. Сейчас градплан действует три года, это мало. Если инвестор получил градплан, то он должен продолжать реализацию проекта, и имеет право это делать, несмотря на то, что у власти поменялось мнение», — подчеркнул бизнесмен.
Вопрос ограничения этажности строительства в Ростове поднимают не в первый раз.


Речной фасад — одно из ключевых понятий в генплане города. Пока он касается только центральной его части//Фото: "Эксперт Юг"

По словам бывшего генерального директора ООО «ЮИТ Времена года-Лето» Андрея Шумеева, дискуссия об этом идет на протяжении многих лет.

«Я это уже слышу последние 15-20 лет, но все равно у нас возникают и появляются высокие дома в центре, и непонятно по какой причине. Проблема здесь в другом. В исторической части экономически невозможно, а вернее нецелесообразно, ограничивать этажность. Потому что цена вопроса по отселению, по сносу, по инженерным сетям и коммуникациям настолько высока, что себестоимость строительства будет нецелесообразна по размеру», — рассказал Андрей Шумеев.

Эксперт убежден, что потенциальные покупатели будут не готовы приобретать квартиры по той стоимости, которая сложится в результате всех произведенных затрат на строительство дома.

«А город, я так понимаю, не готов осуществлять снос или прокладывать сети, поэтому я думаю, что те трущобы, которые находятся ниже Станиславского, так трущобами и останутся», — отметил Андрей Шумеев.


Фрагмент жилого исторического здания на ул. Социалистической//Фото: "Эксперт Юг"

Власти определили территории для реновации

В сентябре власти города объявили о планах по проведению реновации четырех участков застройки в историческом центре.

Как рассказал директор департамента координации строительства и перспективного развития Ростова Юрий Черевиченко, комплексное развитие территорий (КРТ) или реновацию, планируется провести на 19 территориях в Ростове. Пилотными станут четыре участка: квартал по улице Рябышева, улице Мечникова, проспекта Соколова и два квартала у Театрального спуска.

В рамках реновации на участке в границах Станиславского — Соколова — Чехова — Седова планируют построить жилые дома средней этажности. Также здесь появится детский сад. Для этого старые дома расселят и снесут. Инвестор проекта не называется, но, по словам властей, он уже найден.

Однако, по словам Юрия Черевиченко, реновацию территорий может затормозить наличие ИЖС в зоне КРТ, а также большое количество объектов культурного наследия.

Объекты культурного наследия в историческом центре зачастую находятся в аварийном состоянии. По словам главы городской администрации Алексея Логвиненко, в ближайшее время власти намерены выработать алгоритм работы с аварийными зданиями, по которым принято решение о сохранении.

«В настоящее время рассматривается возможность восстановления таких зданий не только на средства федерального и местных бюджетов, но и при участии бизнеса», — сказал Алексей Логвиненко.

Как рассказала Елена Чернышева, в Ростове реконструкция здания может обойтись даже дешевле, чем снос.


Снос — самое распространенное действие в отношении аварийных зданий в Ростове//Фото: "Эксперт Юг"

«Аварийное здание можно либо снести, либо провести реконструкцию. Сейчас исторических зданий, в которых была проведена реконструкция, единицы. Стоимость реконструкции, вместо сноса, на сколько я знаю, администрация не просчитывала. Скорее всего, это будет в первую очередь финансово дешевле, чем выкуп квартир и снос, и позволит сохранить исторические здания», — сказала Елена Чернышева.

Здания, которые невозможно восстановить, будут сносить, а участки под ними власти планируют объединять для более выгодного освоения — незначительная площадь отдельных участков существенно ограничивает перечень возможных для строительства на них объектов, подчеркнул глава администрации.

Освоение участков из-под бывших аварийных домов осложнит также их расположение в защитных зонах объектов культурного наследия, где законом запрещено строительство и реконструкция.

Генплан, мастер-план, дизайн-код и другие инструменты развития

Сейчас генеральный план предполагает несколько архитектурно-градостроительных решений для центральной части города.

Это продление набережной реки Дон в восточном направлении, комплексное формирование градоформирующих узлов, таких как Театральный спуск, Темерницкий въезд и другие, а также — функциональное перепрофилирование производственных объектов для развития жилой и общественной застройки.

В ближайшее время генеральный план планируют изменить. В городской администрации уже приступили к подготовке технического задания для перспективных изменений в генеральный план города.

По словам Алексея Логвиненко, сейчас идет обсуждение предложений и пожеланий городского сообщества для включения в техническое задание, в том числе и по сохранению и развитию исторического центра.

Еще одним шагом к сохранению архитектурной среды в историческом центре станет разработка дизайн-кода и мастер-плана города.


Введение единого дизайн-кода города пока в далекой перспективе//Фото: "Эксперт Юг"

В мастер-плане будут прописаны доминанты развития, зоны комплексного развития территорий (КРТ) в центре города и многое другое. Как написал в своем телеграмм-канале Алексей Логвиненко, дизайн-код будет готов уже к концу этого года, а для разработки мастер-плана планируется привлечь фонд «Дом.рф».

По мнению Елены Чернышевой, для сохранения архитектурной среды Ростову также необходима муниципальная программа по реконструкции старого фонда, значительная часть которого представлена объектами культурного наследия.

«Я считаю, что необходима муниципальная программа по реконструкции старого фонда и необходимо выделение финансирования на противоаварийные работы в зданиях со статусом ОКН. Многим ОКН необходимо усиление фундамента и сейчас собственникам приходится проходить все круги ада, чтобы добиться этого. Состояние зданий с каждым годом ухудшается. Сносить ОКН по закону нельзя, но получается, что и никаких действий по их сохранению со стороны администрации не предпринимается», — считает эксперт.