Краснодарские застройщики готовы сотрудничать с властями и создавать девелоперские проекты, в полной мере обеспеченные инженерной, социальной и «зелёной» инфраструктурой — их толкают на это и рыночная ситуация, и политическая воля. Но бизнесу нужно развитие механизмов государственно-частного партнёрства (ГЧП) и прозрачные правила игры для всех компаний.
Своевременный вопрос о качестве среды
К повышению качества городской среды застройщиков подталкивают городские и региональные власти, а также рыночная ситуация в Краснодаре. Численность населения кубанской столицы в последние годы росла крайне высокими темпами, вместе с ней росли новостройки, при этом социальная и дорожная инфраструктура города не успевала за застройщиками.
«Уровня в 1,2 миллиона жителей город должен был достигнуть только в 2032 году, а такие цифры называются уже в 2016-м, — говорит главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок. — Краснодар пережил большой строительный рывок. Вспомните, как мы радовались, что у нас появилось жильё. Но сегодня объём жилья таков, что он привёл к дисбалансу в других городских сферах. У нас есть проблемы с развитием социальной инфраструктуры — со школами, детскими садами».
По словам вице-губернатора Краснодарского края Юрия Гриценко, тот факт, что Краснодар опережает планы по строительству на десятилетия вперёд, для бюджета имеет катастрофические последствия — настолько велики необходимые расходы по строительству социальных объектов. А для застройщиков строительный бум обернулся нездоровой конкуренцией и демпингом. Краснодар стал чуть ли не самым дешёвым для приобретения жилья российским городом, что сказалось на рентабельности строительных компаний и уменьшении качества жилья в пользу цены. При этом пострадали именно добросовестные застройщики, выполняющие градостроительные нормы и не уводящие налоги в тень.
Поэтому желание краевых и городских властей навести порядок в строительной отрасли было с пониманием встречено застройщиками. «Если бы власть озвучивала свои инициативы семь-восемь лет назад, успешность их реализации была бы более низкой, — считает гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. — Город шёл к пониманию проблем по нарастающей последние пять лет, и 2015 год оказался пиком — стало понятно, что нужны кардинальные перемены». По словам г-на Володько, в Краснодаре удачно совпали инициатива властей в части ужесточения требований к застройщикам и желание самих строителей создавать более качественные проекты. «С одной стороны, новая краевая власть взяла курс на соблюдение требований, норм, с другой стороны, сами девелоперы не стали этому противодействовать, поскольку рыночная ситуация, которая сложилась в Краснодаре, диктует застройщикам новые правила игры, — говорит эксперт. — И они понимают, что будущее во многом за качеством городской среды. Если раньше большие объёмы, которые вводились в Краснодаре, способствовали развитию рынка, то теперь стало понятно, что это загоняет рынок жилья в тупик».
«Сегодня повышаются требования к качеству среды, и прежде всего это происходит по запросам жителей, которые являются нашими дольщиками, — поясняет гендиректор компании “Инсити” Андрей Шадрин. — С недавнего времени власти ужесточили требования к инфраструктуре, к социальной среде, к качеству среды обитания наших граждан. Но многие порядочные застройщики и так понимают, что качественная среда обитания — это необходимое условие для комфортного проживания на территории своих ЖК».
На ситуацию повлиял и экономический кризис, заставляющий уйти с рынка компании, которые только демпингуют и не вкладываются ни во что, кроме квадратных метров. «Меньше стало компаний-временщиков, которым безразличен город, его архитектура и экология», — комментирует заместитель гендиректора строительной компании «Кристалл-Комфорт» Алексей Тодоренко.
По словам коммерческого директора ГК «Европея» Алексея Трушина, чтобы развиваться дальше, власть должна зонировать территории, вводить ограничения по использованию земельных участков, устанавливать разумные и всем понятные «правила игры» и, безусловно, создавать новую инфраструктуру. «Но сначала нужно запретить “точечную” застройку в пользу комплексной, которая на уровне проекта предусматривает улучшение городской среды. И тогда получат развитие созидающие девелоперские компании, а не просто эксплуатирующие ранее созданное», — считает г-н Трушин.
По словам мэра Краснодара Владимира Евланова, в 2016 году количество выданных разрешений на строительство уменьшилось на 50%. И это проекты уже более высокого уровня. «Сегодня проект, не обеспеченный инфраструктурой, не имеет шансов получить разрешение», — говорит г-н Евланов.
Стандарты городской среды застройщики определяют по двум параметрам — качество среды внутри жилых комплексов и качество общей городской среды. Алексей Трушин считает, что качество среды внутри жилых комплексов растёт, в то время как общая городская среда требует значительных перемен: «Минимальные требования к создаваемой среде на уровне проекта практически не изменились, — считает г-н Трушин. — Увеличилась обеспеченность объектов парковочными местами и инфраструктурой для маломобильных групп населения. В этой части улучшения городской среды на уровне отдельных проектов очевидны. Однако из-за отсутствия единых критериев оценки говорить о новых нормах преждевременно. Появление всесторонне продуманных и воплощаемых проектов комплексного освоения территории пока скорее исключение, нежели правило. В “Немецкой деревне”, скажем, на уровне проекта заложены основные принципы гармоничной городской среды — малоэтажность комплекса, низкая плотность населения, высокая обеспеченность парковочными местами, а также объектами социальной и рекреационной инфраструктуры, уникальная архитектура и улично-дорожная сеть».
«Немецкая деревня» действительно является примером качественного проекта комплексного развития территории. В пример проект приводят как эксперты рынка, так и городские власти. Застройщик смоделировал, по сути, небольшой город с общественными территориями, зелёными зонами и водоёмами. Кроме того, проект предполагает создание ИТ-парка, парка лёгкой промышленности и бизнес-парка, что соответствует современной концепции развития городов, которые уходят от целевых районов (спальных, деловых, рекреационных).
ГЧП в ручном режиме
Комплексное развитие Краснодара определяется прежде всего генеральным планом города. Сейчас здесь ведётся корректировка генплана, принятого в 2004 году. Работу планируется закончить к концу года. Ранее генплан города носил рекомендательный характер, а земельные отношения между муниципалитетом и собственниками обеспечивали правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — более простые по затратам и времени. Эта практика привела к абсолютному несоответствию ПЗЗ и генплана города, сделала генплан, который нацелен на комплексное видение территории, формальным документом. Администрация города планирует отказаться от этой практики. После внесения корректировок в генплан Краснодара в своей градостроительной политике власти будут ориентироваться прежде всего на этот документ.
Генплан Краснодара будет определять и «зелёную» политику города. Стоит отметить, что повестку по защите зелёных зон, а после и вопрос о создании единой концепции «зелёного каркаса» Краснодара смогли поднять городские активисты. «Зелёный каркас — собирательный термин, обозначающий множество зелёных зон, которые максимально приближены друг к другу, либо объединены озеленёнными пешеходными путями, — говорит Игорь Мазурок. — Наша задача сейчас — сформировать единый каркас из всех зелёных зон в Краснодаре. Эта непрерывность должна соблюдаться в том числе и в новостройках. Это очень дорогое мероприятие, мы стараемся соответствовать статусу столицы, поэтому, конечно, большую часть затрат на содержание зелёного каркаса будет брать на себя город»
По сути, администрация Краснодара уходит от политики формальных показателей городского развития и переходит к решениям, которые способны качественно менять город.
Самый болезненный вопрос для застройщиков и властей кубанской столицы — как найти компромисс между рентабельностью бизнеса и затратами на социальную инфраструктуру девелоперских проектов. При этом в начале 2016 года городские власти дали понять, что не будут выдавать разрешение на строительство объектам, не обеспеченным инфраструктурой в полной мере.
Рентабельность на рынке Краснодара составляет 5–7%. Глава крупнейшей краснодарской строительной компании «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов называет минимально приемлемую для работы рентабельность — 15%. А чтобы развивать компанию, нужно 20–25%, считает он. Сложившаяся в Краснодаре низкая цена на недвижимость мешает развиваться рынку. Городские власти сами желают роста цен. Игорь Мазурок заявлял, что некоторое повышение цены позволило бы девелоперам активнее зарабатывать на строительство дорог и прочей инфраструктуры.
Но экономический кризис и общий спад продаж на этом фоне не дают застройщикам возможности повышать цены. По подсчётам Андрея Шадрина, доля затрат на социальную инфраструктуру в девелоперском проекте может составить до 40% от стоимости квартиры. «В условиях конкуренции мы не в состоянии закладывать эти затраты в стоимость квадратного метра, и хотя считаем это целесообразным, не можем позволить себе тратить собственные оборотные средства. 214-ФЗ не позволяет использовать средства дольщиков на развитие социальной инфраструктуры. Конечно же, здесь нужна поддержка муниципальных, краевых и даже федеральных властей. Это именно те моменты, которые непосильны для застройщиков. Вопрос в том, будут ли представлены какие-то варианты со стороны администрации города, предприняты шаги, чтобы сделать эту нагрузку посильной. Ведь, как показывает практика, совместными усилиями можно добиться более эффективных результатов», — говорит гендиректор «Инсити».
«Если мы построим школу за свои деньги, она должна быть выкуплена — или она станет частной и платной, — утверждает Алексей Тодоренко. — Мы готовы строить социальные объекты, мы даже готовы строить их на своём земельном участке без учёта его цены при выкупе. Но ни один застройщик не сможет потянуть стопроцентные траты на социальные объекты. Без участия государства невозможно создавать социальную инфраструктуру».
Все застройщики называют привлекательным государственно-частное партнёрство в реализации проектов. Но они говорят и об отсутствии внятных механизмов ГЧП и полноценной законодательной базы. «Тема ГЧП и концессионных соглашений достаточно привлекательна для города, так как позволяет развивать инфраструктуру, перекладывая часть затрат на бизнес. Однако далеко не всегда для бизнеса существуют возможности окупить эти затраты в разумные сроки. Появление новых возможностей зависит от государства, от создания комфортных условий в части защиты инвестиций, либо формирования пакета льгот для бизнеса, участвующего в таких проектах», — говорит Алексей Трушин.
«ГЧП — перспективное направление, которое нужно развивать, — согласен Андрей Шадрин. — Для этого необходимо улучшать законодательство. На сегодняшний день законодательная база не позволяет нормально существовать этим соглашениям. В этом направлении нужно работать муниципальным властям». Алексей Тодоренко считает, что нет никаких объективных причин, которые не позволили бы улучшить законодательную базу по ГЧП: «Будем надеяться, что новая Госдума решит этот вопрос, нет причин его тормозить».
Ещё в прошлом году Игорь Мазурок заявлял, что городская администрация просит застройщиков размежевать земельные участки под детские сады и школы для последующей передачи их муниципалитету. Тогда муниципалитет может войти в программу софинансирования социальных объектов на данном участке. Например, сейчас в России реализуется программа по строительству новых школ до 2025 года. По словам г-на Мазурка, сегодня разрабатываются типовые проекты школ и детских садов по линии города и по линии региона, которые будут готовы к концу нынешнего лета. Типовые проекты удешевляют строительство на 10–15% и позволяют войти в программу по софинансированию.
По данным департамента строительства и архитектуры Краснодара, в частной собственности сегодня находятся 260 площадок для строительства детских садов и 79 площадок для строительства школ. Скорректированный Генплан закрепит целевое назначение этих площадок, и застройщик не сможет вести на этой территории произвольное строительство. Администрация также разрабатывает ряд документов, которые не позволят корректировать целевое назначение земельных участков и расположение домов после получения разрешения в период строительства — ранее это приводило к разным результатам на бумаге и в реальности.
Краснодарские власти, в свою очередь, с начала года ведут проработку девелоперских проектов, включающих в себя строительство социальной инфраструктуры, в ручном режиме — и предлагают застройщикам, имеющим смежные земельные участки, создавать совместные типовые проекты школ и детских садов для оптимизации затрат на инфраструктуру. «Сейчас идёт проработка проекта с общей школой и детским садом, в котором участвуют три компании, — говорит главный архитектор Краснодара, — мы видим компромиссное решение именно в такой схеме работы».
Краснодар уже привык гордиться тем, что является одним из самых быстрорастущих городов России. Городу повезло с климатом, близостью к морю. Именно образ южного и экономически активного города обеспечил рост численности населения. По данным исследования MACON REALTY GROUP, население региона в 2015 году увеличилось на 210 тысяч жителей, а общая сумма сделок с мигрантами составила 88 млрд рублей, из которых 36 млрд рублей приходится на Краснодар. В 2015 году по миграционному приросту Краснодарский край уступил лишь Московской области и Петербургу. «Южный город с низкими ценами на квартиры привлекателен для мигрантов. Но важно выяснить, что именно говорят приезжие о городе. Основная причина переезда — приехали за солнцем, в то время как сам город не очень комфортен для жизни: пробки, нехватка социальной инфраструктуры, — говорит Илья Володько. — Если так дальше пойдёт, Краснодар будет проигрывать в борьбе за миграционные потоки. Новая политика властей и бизнеса в части создания более качественного жилого фонда будет способствовать тому, чтобы миграционный поток не прекращался. Привлекать нужно качественной городской средой».
