Развитие девелопмента в городах Краснодарского края, в первую очередь, Краснодара и формирующейся агломерации вокруг него, столкнулось с новыми вызовами. Это и реновация территорий, и расползание города, нагрузка на существующие сети. При этом девелопмент был и остается одним из главных драйверов развития городских территорий в регионе. Без объединения разрозненных собственников, а главное, без приоритетов городских и региональных властей дисбалансов в отрасли преодолеть не удастся, считают застройщики. Приоритеты должны быть закреплены на всех уровнях городского планирования — от квартала до агломерации: такую цель ставит себе разработчик стратегии социально-экономического развития Краснодарского края до 2030 года консорциум «Леонтьевский центр – AVGroup». Журнал «Эксперт Юг» выступает одним из подрядчиков разработки стратегии. На межрегиональном форуме «Устойчивый конкурентоспособный регион: третья стратегическая сессия в рамках разработки стратегии развития Краснодарского края» застройщики, представители власти и аналитики «Леонтьевского центра» рассказали о том, как реагировать на вызовы городского развития.
Вызов первый: заставить собственников заниматься развитием
Главный документ пространственного планирования — это проект планировки территории. Но все не собственники считаются с ним, что создает барьеры в развитии территории для добросовестных застройщиков, говорит генеральный директор компании «Инсити» Андрей Шадрин. «Вся земля находится в собственности. На площади 60-70- га может быть более ста собственников. Собрать их практически невозможно. Поэтому проект планировки может создаваться годами. Кроме того, мы сталкивались с ситуацией, когда собственник не только не собирается развивать территорию, но и вредит ей. К примеру, на созданном проекте планировок на его участке проходит дорога, которую он не дает строить», — говорит Андрей Шадрин. По его словам, город и девелоперы должны объединятся в решении проблем с недобросовестными собственниками. Застройщик также считает, что в обсуждении проектов планировок должны принимать активное участие ресурсоснабжающие организации, потому что несогласованность их планов с застройщиками также влияют на качество освоения территорий, и не всегда застройщик может решить проблему сетей собственными силами, хотя у «Инсити» и есть положительный кейс, когда удалось объединить застройщиков микрорайона и построить водозабор и котельную. То же самое касается и зеленых зон. «Рядом с нашим жилым комплексом находилась лесополоса фактически в аварийном состоянии, мы нашли собственника, объяснили ему преимущества, которые даст переустройство данной полосы в парковую зону, что это экономически выгодно и востребовано, далее мы вышли с предложением к городу, город нас поддержал, и вот недавно мы подписали соглашение о создании парка. Пусть он небольшой, но это живой пример, что с зелеными зонами может работать и застройщик», — рассказал Андрей Шадрин.
Заместитель руководителя Департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края Александра Устроева говорит, что шантаж собственников — это проблема и для администраций всех уровней, что им приходится решать их в судебном порядке. При этом она считает, что у застройщиков и города появились новые инструменты работы с проектами планировок: «К примеру, раньше у проектов планировки не было срока действия, новые изменения Градкодекса обязывают разрабатывать сроки проекта планировки территории. Это подстегивает и город, и застройщика планировать развитие». По ее словам, в регионе также больше года действует рабочая группа по обсуждению проектов планировок, которые объединяют застройщиков, что является инструментом для влияния на развитие проектов.
Вызов второй: реновация исторической застройки
Проекты планировок невозможно утверждать без приоритетов города как в комплексном освоении новых территорий, так и в реновации старых. Руководитель направления «Пространственное развитие» Консорциума Леонтьевский центр – AVGroup Римма Воронкова говорит о том, что городу нужно серьезно задуматься над реновацией территорий, чтобы создать умную плотность и новую экономику застроенного города. Застроенная территория как в Краснодаре, так и в других городах имеет несколько пластов проблем. Первый — это увеличение нагрузки на сложившуюся систему: транспортную, инженерную, социальную. Второй пласт, который особенно актуален для Краснодара — реновация исторического центра.
В Департаменте архитектуры считают, что в застроенной части города должны создаваться проекты реконструкции территории. Его главная особенность — проектирование не только новых инженерных мощностей, но и новых улиц, проездов. «Нельзя строить новый объект в застроенном квартале и не продумать подъезды к нему, иначе мы просто увеличим нагрузку на существующие улицы и проезды», — говорит Александра Устроева. Она привела в пример проект реконструкции, который сейчас разрабатывается в Краснодаре на участке границах улиц Старокубанской, Уральской, улицы Лизы Чайкиной и Селезнева, где будут созданы две новые улицы и три проезда.
Управляющий партнёр, адвокатское бюро Краснодарского края «Домащенко и партнёры» Роман Домащенко считает, что приоритетным направлением работы города должна стать сохранность и реставрация памятников архитектуры, которые создают уникальный образ городов, и повышают экономику объектов культурного наследия: «Я, как юрист и гражданин, считаю, что у региональных и муниципальных властей есть все, чтобы заниматься памятниками архитектуры и их восстановлением не только в Краснодаре, но и в Армавире, Ейске, других городах региона». По его словам, Краснодару стоит изучить опыт средней полосы России по реставрации памятников, успешный опыт Европы по доверительному управлению памятниками культуры. «Еще одна проблема в работе с исторической застройкой — отсутствие конкуренции среди проектных организаций, в регионе действует чуть ли не одна организация, которая может давать экспертную оценку проектам реставрации. Это не может не влиять на качество, —добавил Роман Домащенко.
Вызов третий: преодоление ГЧП ручного режима
Комплексные проекты, которые реализованы в городе, — это единичные случаи, потому что нет системного взгляда на государственно-частное партнерство, нет институции, анализирует директор по развитию ГК «Европея» Александр Трушин. «Проект “Европея” на уровне микрорайона решил все городские проблемы — транспортную, социальную, проблему зеленых зон, создания мест приложения труда. Это изначально было заложено в проект. Мы считаем, что пример “Европеи” должен стать массовой историей, но пока это невозможно, потому что не развита система ГЧП, — говорит он. — Зачастую застройщикам приходится действовать интуитивно в реализации комплексного проекта и работать с властями фактически в режиме ручного управления. ГЧП ручного управления — это проблема не только Краснодара, но и всей страны, пока не будет институтов и системы ГЧП, проекты будут реализовывать только одиночки-энтузиасты». Александр Трушин так же указывает на отсутствие гибкости в решении социальных проблем: «Мы прекрасно понимаем, что у бюджета нет денег на строительство школ и детских садов, он не может их выделить в те сроки, которые нужны застройщику. Но есть же и другие механизмы. Например, кредит под государственные гарантии. Застройщику тогда не придется отвлекать средства от строительства жилья и повышать из-за этого цены».
Директор департамента развития компании «Esta Construction» — строителя стадиона ФК «Краснодар» Сергея Галицкого Денис Романов говорит о том, что в России сложилась практика, когда комплексное освоение территорий воспринимается как массовая застройка, что в корне неверно: «Комплексное освоение — это, прежде всего, масштаб, многофункциональность. Это не только жилье и социальные объекты, это и рабочие места, и объекты досуга и развлечения, зеленые зоны. Это город в городе».
«Занимаясь стратегий развития Краснодарского края, мы говорим и о пространственном развитии. Главный вызов для устойчивого развития пространства сегодня — это его фрагментарность. В стратегии мы должны учесть все уровни взаимодействия городских элементов: здания внутри квартала не должны конфликтовать между собой, центр города не должен перетягивать все функции на себя, а город должен создавать не только центростремительные потоки агломерации (на въезд), но и центробежные», — заключила Римма Воронкова.
Межрегиональный форум «Устойчивый конкурентоспособный регион» проходит в Краснодаре 15 и 16 июня в гостинице «Интурист». Организаторами мероприятия выступают медиакомпания «Эксперт Юг» и консорциум Леонтьевский центр — AV Group. Соорганизаторы — Администрация Краснодарского края, Министерство экономики Краснодарского края, Краснодарское отделение «Опора России», Краснодарское региональное отделение РСПП. Партнёры Форума — Адвокатское бюро Краснодарского края «Домащенко и партнёры», компания «Амвэй», ООО «Национальная юридическая компания «Митра», аудиторская фирма «Фабер Лекс», отель IBIS Краснодар, ООО «Коммерческий банк "Кубань Кредит"».
