По словам депутата городской Думы, генерального директора строительной компании «Кристина» Валерия Левченко, в новых ПЗЗ учтены не только требования федерального законодательства, но и прежние ошибки. «Мы предотвратили, например, возможность так называемой точечной застройки. Участок, на котором возможно вести строительство здания до 4-х этажей, должен быть площадью не менее 10 соток. На участке от 15 до 30 соток можно вести строительство здания высотой не более 12 этажей. Высотное же строительство разрешается на участке площадью свыше 30 соток, но с учётом коэффициента площади и плотности застройки, то есть с учётом территории под парковку и озеленение.
В новых Правилах установлен коэффициент использования территории (КИТ). КИТ – это отношение суммарной общей площади надземных частей зданий, строений и сооружений на земельном участке к площади самого участка. Для центра города установлен КИТ – 3,3, для остальной части городской территории – 3. Этот параметр не даст возможность строить на участках здания с повышенной плотностью. «Новые ПЗЗ дадут возможность, с одной стороны, не выдавать разрешения на строительство проектам точечной застройки, с другой стороны, позволяют сохранить экономику проектов», — считает депутат Дмитрий Олейников.
Кроме того, вводятся дополнительные ограничения в историческом центре города и на магистральных улицах Ростова-на-Дону. Так в историческом центре будут действовать ограничения по высотности зданий от 6 до 12 этажей. «Исторический центр города выделен в отдельную территориальную зону с особым регулированием, где нельзя будет вести застройку, которая не соответствует концепции этой территории», - объясняет начальник отдела территориально-градостроительного проектирования «Регионального научно-исследовательского и проектного института градостроительства» (разработчик новых ПЗЗ) Григорий Алексеев-Малахов. Городская Дума обязала администрацию создать концепцию архитектурной среды Ростова-на-Дону, и в 2019 году городские власти должны объявят конкурс на разработку такой концепции. Этой концепции должны будут придерживаться все инвесторы в исторической части города, а проекты будут дополнительно рассматриваться на Градостроительном совете. «В ранней версии правил не было разработки архитектурной концепции. Депутаты настояли на этой позиции. Это станет революционной вещью для Ростова-на-Дону», — прокомментировала депутат Татьяна Григорьева.
По словам Григория Алексеева-Малахова вводятся ограничения высоты зданий вдоль магистральных улиц, в том числе, в центре города. Теперь высота здания не должна превышать ширину улицы.
«Новые ограничения застройщики смогут менять через инструмент разрешений отклонения от предельных параметров, поэтому у застройщиков остается возможность строить и выше, и плотнее», — считает директор «Южного градостроительного центра» Сергей Трухачев.
