Круглый стол «Курортная недвижимость Юга и вызовы растущего гостеприимства»//Фото: «Эксперт Юг»
Количество инвестпроектов в сфере строительства курортной недвижимости (отели, пансионаты и т.д.) на Юге России за 2021 год, по данным «Эксперта Юг», выросло в три раза и продолжает расти. Однако отели черноморского побережья переполнены, инфраструктуры для отдыха не хватает, что влияет на уровень цен и активность инвесторов. Как правильно использовать импульс для устойчивого развития региона и какие вызовы формирует новая ситуация, обсудили представители гостиничного и туристического бизнеса, застройщики, урбанисты и представители власти на круглом столе «Эксперта Юг» «Курортная недвижимость Юга и вызовы растущего гостеприимства», который проходил в Сочи.
Туристический поток на побережье Краснодарского края увеличивается с каждым годом. Нынешний сезон ориентирован на внутренний туризм, в том числе из-за сложности путешествий в большинство стран мира. С 2022 года в Сочи уже отдохнули свыше 3,7 млн человек, всего регион намерен принять 17 млн туристов. Количество средств размещения на Кубани в этом году увеличено почти до 11 тыс., в регионе открыли 14 новых отелей. Между тем, импульс 2014 года, который получил Краснодарский край в ходе подготовке к Олимпиаде, уже исчерпал себя. Сегодня эксперты высказываются о дальнейшей модернизации инфраструктуры курорта, а также о разделении его по специализациям, что поможет грамотно выстроить инфраструктуру под конкретные цели и задачи.
Сочи — туристическая Мекка России, которая скоро лопнет
Туристический поток в Сочи, по словам начальника управления развития внутреннего туризма Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края Георгия Груши, составляет 40% от общего 17-миллионного турпотока Краснодарского края. То есть, почти 7 млн человек ежегодно.
«Количество гостиниц, санаториев и их номерной фонд в одном только городе Сочи превышает те же категории других курортных городов России. Ведь поскольку есть спрос, есть и предложение, что, в свою очередь, генерирует инвестиционную активность, которую мы наблюдаем в Сочи. Мы эту активность стимулируем», — отметил начальник управления развития внутреннего туризма министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края Георгий Груша.
По данным заместителя руководителя направления «Пространственное развитие» фонда «Центр стратегических разработок» Ильи Лагунова, в 2021 года, 56% от всего курортного сбора в Краснодарском крае сосредоточены в двух муниципальных образованиях — Сочи и Сириусе.
«По этим данным можно судить о том, как устроена сама инфраструктура. Ведь нюанс этого сбора в том, что его взимают лишь операторы, которые встроены в систему, а платят — те, кто остановился в коллективных средствах размещения, которые действуют официально, по всем документам. Таким образом, мы понимаем, что в Сочи и Сириусе ведется работа по развитию гостиничного бизнеса», — рассказал Илья Лагунов.
Именно Сочи забирает на себя больше 40% от всех туристов Краснодарского края, и Сочи предполагает еще и увеличивать турпоток. Это, по мнению Лагунова, вызов городу-курорту.
«Уже есть ограничения по развитию транспортно-инженерной инфраструктуры. Импульс 2014 года, который получил Краснодарский край, уже исчерпал себя, потому что количество туристов с каждым годом только растет. Да, 2020 год внес коррективы, но в 2021 году регион вышел на уровень 2019 года — 17 млн туристов. Несмотря на то, что эта проблема не относится конкретно к недвижимости, она влияет на все развитие курорта», — подчеркнул Илья Лагунов.
«Сочи уже исчерпал весь олимпийский резерв, который имелся в части коммуникаций. Во-первых, на исходе – запасы электричества и газа. Во-вторых, остро стоит вопрос загрязнения морской воды, особенно в пик летнего сезона. Главная причина — переработка канализационных стоков происходит с превышением своих запроектированных мощностей. Также необходимо срочно производить береговые защитные сооружения на морском побережье Лазаревского района. Деньги уже выделены, и их нужно как можно скорее реализовать», — отметил управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко.
Решить проблему затопления Сочи готова международная компания по производству насосного оборудования Xylem, которая даже в новых реалиях не ушла с российского рынка. Ее производства находятся в Германии, Польше, Италии и Венгрии. Спектр оборудования европейского качества очень широк: это и насосы для водоотведения, и для водоснабжения, и для очистных сооружений.
«Несомненно, туризм и проживание в городе должно быть комфортным — ничуть не хуже, чем в Москве или Санкт-Петербурге», — заявил региональный представитель компании Xylem в Краснодаре Юрий Хамин. Он также обратился к потенциальным заказчикам с просьбой заранее планировать приобретение оборудования ввиду того, что удлинилась логистика.
Региональный представитель компании Xylem в г. Краснодар Юрий Хамин//Фото: «Эксперт Юг»
Кроме того, эксперты круглого стола отметили, что в этом году на Сочи ложится дополнительная нагрузка и ответственность в части туристического потока из-за закрытия других аэропортов Краснодарского края. В этих условиях необходимо уделить особое внимание дорожно-транспортной инфраструктуре курорта.
«”Метрикс Development” инвестирует в курортную недвижимость на территории Туапсинского района. Многокилометровые пробки затрудняют транспортную доступность, и это основная проблема не только для гостей края, но и для обеспечения отелей и гостиниц. На всем протяжении от Джубги до Сочи нет распределительных центров и сервисных хабов, которые бы могли обеспечить вопросы организации питания и сервиса для обслуживания гостиничного кластера и общепита», — отметила исполнительный директор ГК «Метрикс Development» Майя Симдянова.
Новый генплан и проблемы застройки курортной зоны
Перегрузки из-за дефицита земельных ресурсов испытывают девелоперы в Сочи. В некоторых местах происходит переуплотнение застройки.
Сейчас проходит масштабная работа по формированию нового генерального плана, где будут определены площадки, в том числе перспективные для санаторно-курортной отрасли, гостиничной сферы, рассказал замдиректора департамента инвестиций и развития МСП администрации Сочи Вадим Финашин.
«Сегодня существует ограничение на жилищное строительство с целью остановки хаотичной жилой застройки участков, не обеспеченных необходимой инфраструктурой. Сейчас эта застройка возможна только в рамках подписания договора о комплексном развитии, который предполагает обеспечение жилой или нежилой застройки транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой», — сообщил Вадим Финашин.
По словам Вадима Финашина, сейчас застройка в Сочи возможна только в рамках подписания договора о комплексном развитии//Фото: «Эксперт Юг»
Еще одной болью курортов Краснодарского края в области строительства является самовольная застройка территорий садоводческих товариществ и жилых участков многоквартирными домами. По словам Романа Домащенко, этот тренд пока не искореняется в Краснодарском крае, хотя работа в этом направлении проводится.
«Во-первых, подобная застройка оттягивает финансовые ресурсы у застройщиков, которые строят законно, по разрешениям, с определенными социальными нагрузками. Во-вторых, мы получаем огромное количество людей, которые вкладывают буквально последние деньги в попытку получить дорогостоящую недвижимость, и остаются ни с чем, потому что новый генплан, который нам обещают представить для обсуждения уже этим летом, запрещает строительство капитальных нежилых помещений на участке площадью менее 1000 кв м», — заявил Роман Домащенко.
Одним из альтернативных вариантов здесь может стать застройка территории от моря в направлении гор, считает заместитель коммерческого директора федерального девелопера «Неометрия» Анна Сапегина.
«Предполагаю, что в связи с отсутствием доступных для строительства многоквартирных домов новых земельных участков, трудностями с подключением инженерной инфраструктуры, а также ужесточением требований к параметрам комплексов со стороны органов власти, в дальнейшем будут активнее застраиваться жильем территории от моря в направлении гор. Кроме того, запрет на новое строительство даст развитие такому сегменту недвижимости, как гостиничные комплексы», — рассказала Анна Сапегина.
Новые способы выхода ищут и в министерстве курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края. Специалисты ведомства видят выход в реализации, так называемого, кластерного подхода.
«Сегодня основным подходом к развития курортной инфраструктуры, которую проповедует “Ростуризм” и корпорация “Туризм.РФ” на федеральном уровне является кластерный подход. Он позволяет осваивать новые, незастроенные территории, не дает нагрузки на существующую городскую и инженерную инфраструктуру. Такой подход уже реализуется на территории Краснодарского края», — рассказал Георгий Груша.
По его словам, в Сочи такой подход активно реализуется на смежной территории Анапы и Новороссийска — в туристско-рекреационном кластере «Абрау-Утриш», а также на территории Темрюкского и Туапсинского районов.
При реализации такого подхода вся инженерная инфраструктура создается за счет государства, а инвестор обеспечивает создание номерного фонда и развитие туристской инфраструктуры. Освоение территорий вне города позволяет нивелировать негативные факты влияния инвестиционной активности на городскую среду.
Волна инвестиций и вызовы для бизнеса
Инвестиционная привлекательность курортной недвижимости Краснодарского края на сегодняшний день достаточно высокая. Важную роль играет увеличение популярности внутреннего туризма в связи с ограничениями поездок на зарубежные курорты. Клиенты, которые ранее вкладывали средства в зарубежную курортную недвижимость, в текущих условиях переориентировались на российский рынок.
«Сейчас на побережье возникает интерес к аналогам зарубежных проектов. Это качественные объекты классов «бизнес» и «премиум», обеспеченные разнообразной внутренней инфраструктурой и соответствующие высоким стандартам и уровню международного курорта», — рассказала Анна Сапегина.
По данным аналитического департамента «Неометрии», в прошлом году в Сочи на эти сегменты приходилось 13% от общего объема продаж недвижимости, в текущем году спрос на элитные комплексы составил уже 21%.
В свою очередь вице-президент по развитию проектов AVA Group в Сочи Даниил Карбивник отметил, что компания AVA Group видит перспективы в развитии лечебно-оздоровительного туризма:
«Если говорить про вызовы, про проблематику, то сегодня акцент в области внутреннего туризма немного сместился в сторону лечебно-оздоровительного направления. Наша компания уже заходит в проекты, связанные с санаторно-курортным отдыхом. Также мы занимаемся привлечением опытных компаний-партнеров для реализации данных проектов», — рассказал Даниил Карбивник.
Вице-президент по развитию проектов AVA Group в Сочи Даниил Карбивник//Фото: «Эксперт Юг»
О том, что сфера санаторно-курортной и гостиничной отрасли является локомотивом для участников инвестиционного развития города Сочи, сообщил и заместитель директора департамента инвестиций и развития малого и среднего предпринимательства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края Вадим Финашин.
По его словам, на Петербургском международном экономическом форуме в этом году Сочи подписал 13 инвестиционных протоколов, 9 из которых касаются гостиничной сферы. Общий объем инвестиционных соглашений в сфере туризма, заключенных Краснодарским краем на ПМЭФ-2022, составил 165 млрд рублей, что является самым большим объемом инвестиций в курортную отрасль на территории всей Российской Федерации.
«Сегодня у нас в департаменте на сопровождении находится порядка 35 инвестиционных проектов. Общий портфель оценивается в 378 млрд рублей. И тенденции, которые мы наблюдаем, говорят о том, что доля гостиничной и санаторно-курортной сферы будет только расти в городе», — сообщил Вадим Финашин.
Эксперты круглого стола пришли к выводу, что главный вызов для инвесторов — острая необходимость вкладываться не только в строительство и развитие объектов размещения, которые в дальнейшем принесут прибыль, но и благоустраивать территорию города, развивать инфраструктуру вблизи своих проектов, а иногда и далеко за пределами. Такие инвестиции не принесут предпринимателям финансовую прибыль быстро, но, несомненно окажут положительное влияние на развитие туризма в Краснодарском крае и сделают эту сферу конкурентоспособной, считает Роман Домащенко.
«На мой взгляд, необходимо вводить поправочный коэффициент 30% в любой финансовой модели для окупаемости строительных объектов, которые застройщик хочет создать на территории Сочи. Во-первых, потому что необходимо развивать инфраструктуру. Во-вторых, мы не должны забывать, что по соседству с нами находится Республика Абхазия, которая также привлекательна с точки зрения ведения туристического бизнеса. Строительные компании, связанные с “Агрокомплексом имени Ткачева” уже приобрели на территории республики несколько крупных земельных участков, где в ближайшее время начнется строительство объектов гостиничного бизнеса. Вполне вероятно и то, что в республике в 2022-2023 годах произойдет принятие законов, которые позволят гражданам России приобретать апартаменты в подобных объектах. Все это оттянет не один миллиард рублей с рынка Сочи. Нам нужно как можно скорее заняться развитием собственного потенциала. В частности, необходимо обратить внимание на перспективный в этом плане Лазаревский район Сочинской агломерации».
Управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко//Фото: «Эксперт Юг»
Анна Сапегина отметила, что на развитие инфраструктуры курортных городов направляются инвестиции. Девелоперы также принимают активное участие в этом, благоустраивая территории и создавая социальные объекты рядом со своими жилыми комплексами. «Неометрия», к примеру, проводит в Сочи комплексные работы по благоустройству набережной реки Кудепста, планируется строительство моста. Уже сейчас ведется проектирование детского сада на 550 мест. Подобные меры направлены на улучшение инфраструктурной составляющей города, считает Анна Сапегина.
Напомним, что в конце прошлого года Правительство РФ утвердило программу по комплексному развитию Сочи до 2030 года, которая предусматривает модернизацию и строительство 27 объектов городской и туристической инфраструктуры.
На ее реализацию направят 138,7 млрд рублей. Кроме того, в городе пройдет комплексная модернизация объектов жилищно-коммунального хозяйства, которая включает в себя строительство водоводов, очистных сооружений, канализационных коллекторов, магистральных и разводящих сетей водоотведения и водоснабжения. Также запланирована реконструкция центральной набережной, расширение и благоустройство пляжных территорий.
Недостаток компетенций и загрязненность — главные вызовы
Когда Краснодарский край стал главной альтернативой зарубежного отдыха, многие люди столкнулись недостаточным предложением комплексных услуг, считает Илья Лагунов.
«За годы поездок за рубеж, люди привыкли получать комплексные услуги. В Сочи и Анапе есть такие объекты, но их недостаточно. На мой взгляд, надо реорганизовывать территории, но это долгосрочный план — на 10-15 лет», — отметил Илья Лагунов.
Также, по мнению эксперта, курортам не хватает разделения по специализациям, под которые выстраивалась бы инфраструктура.
«Мы привыкли, что Анапа — это детский отдых, раньше под эту цель и выстраивалась инфраструктура города-курорта. Сочи всегда был дорогим курортом высокого качества. Сейчас на побережье все вперемешку: у вас стоит пятизвездочная гостиница с очень хорошей территорией, а рядом могут быть объекты размещения самого низкого уровня. Гонка за количеством должна перейти в гонку за качеством. Необходимо поменять стратегию, но это, конечно, будет дороже для туристов», — сказал Лагунов.
Разделение курортов на специализации поможет грамотно выстроить инфраструктуру под конкретные цели и задачи, считает эксперт.
О необходимости движения в сторону повышения качества предоставляемых услуг заявила и генеральный директор ООО «Мантера Трэвел» Ирина Корчагина.
Эксперт отметила, что Краснодарский край имеет большую территорию курортных районов, однако они развиты неравномерно, и вполне допустимо было бы определить уникальное направление туризма для каждой отдельной территории.
Генеральный директор ООО «Мантера Трэвел» Ирина Корчагина видит в уходе международных гостиничных операторов с российского рынка больше возможностей, чем потерь//Фото: «Эксперт Юг»
Еще одним вызовом российскому туристическому бизнесу стал уход с отечественного рынка международных гостиничных операторов. Краснодар, по предварительной информации, покидают семь брендов отелей международных сетей: Marriott, Four Points by Sheraton, Ibis, Golden Tulip, Crowne Plaza, Hilton Garden, Hampton By Hilton. И, как заявлял в июле этого года глава столицы Кубани Андрей Алексеенко, средства размещения продолжат работу под руководством российских операторов.
Сомнения в реалистичности перехода таких крупных отелей под руководство российских гостиничных операторов высказала Майя Симдянова. По ее словам, российских операторов, которые могли бы предоставить такое же высокое качество услуг, как и международные компании, мало, а их наличие и выбор очень важный фактор при развитии комплексных гостиничных предложений.
Эксперт считает крайне важным повышение качества сервиса, которое на сегодняшний день остается достаточно посредственным.
«Хочется уделить внимание подготовке специалистов в сфере гостеприимства и управляющих компаний, которые сейчас не обладают необходимыми компетенциями и предоставляют низкий уровень сервиса. Это два основных вопроса, которые сейчас нас волнуют», — отметила Майя Симдянова.
Противоположное мнение высказала Ирина Корчагина.
ООО «Мантера Трэвел» входит в состав управляющей компании «Мантера-групп», которая в июне этого года в рамках ПМЭФ-2022 подписала соглашение с Краснодарским краем о строительстве комплекса гастротуризма и трех отелей на Черноморском побережье общей стоимостью 68 млрд рублей.
Что же касается проблемы ухода международных гостиничных операторов с российского рынка, генеральный директор ООО «Мантера Трэвел» видит в уходе международных гостиничных операторов с российского рынка больше возможностей, чем потерь.
«Во-первых, у нас остаются дружественные страны и есть возможность увеличения качества туризма за счет привлечения на иностранных операторов из этих стран. Во-вторых, если говорить про профессионализм, то я наоборот, считаю, что, по крайней мере, в Сочи мы имели все возможности накопить опыт, уметь ориентироваться и быть профессионалами в сфере гостеприимства и туризма, у нас есть специалисты, которые имеют эти возможности», — сказала Ирина Корчагина.
Также значимой проблемой курортов Краснодарского края является загрязненность главного рекреационного ресурса — Черного моря. Об этой проблеме высказались сразу несколько экспертов.
Партнеры круглого стола: адвокатское бюро «Домащенко и партнеры», международная компания Xylem (бренды Lowara, Flygt) — производитель насосного оборудования
