Руины одного из сгоревших домов на Театральном спуске.
УМВД России по городу Ростову-на-Дону по факту возгорания жилых домовладений на улице Нижегородской возбудило уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 2 статьи 167 Уголовного кодекса Российской Федерации (Умышленное уничтожение или повреждение имущества путем поджога). По словам главы ГУ МЧС по Ростовской области Валерия Синькова, зона первоначального горения во время пожара в центре Ростова — переулок Чувашский, 50 за границей трёх жилых домов, где складировался мусор, бытовые отходы, резиновые покрышки, которые и способствовали развитию пожара. «Мы подтверждаем, что переброс очага возгорания шёл оттуда, — говорит Синьков. — В зоне, где возникло горение, не было источников зажигания. Поэтому основная версия — занесение посторонних источников».
Участок, где возник пожар, — заброшенная территория с ветхим жильем. Потенциально она привлекательна для инвесторов. Но территория находится в сильном запущении — ей не занимаются ни власти, ни крупные застройщики. Поэтому слухи о работе черных риэлторов и преднамеренном поджоге — неизбежны. Возможно, пожар был случайным, но надо понимать, что запущенная территория провоцирует чрезвычайные ситуации, если ей не заниматься.
Проблема центра известная
«Эксперт Юг» ранее детально разбирал ситуацию с центральной частью Ростова-на-Дону. Главный архитектор Ростовской области Алексей Полянский честно говорил нам, что у властей нет механизмов эффективно работать на запущенных территориях центральной части города. В пример он приводил именно Театральный спуск. «В Ростове-на-Дону всегда противопоставлялись друг другу два подхода — развитие новых территорий или развитие застроенной части, — отмечал Полянский. — Свободные участки были, поэтому экономически было выгоднее развивать новые территории. А вот комплексной программы реконструкции центральной части долгое время не существовало. Такой подход приводит к деградации центральной части». По словам главного архитектора области, существующие схемы расселения дают право резидентам диктовать какую угодно цену, в том числе, выше рыночной, и застройщики не рискуют заходить на территорию, где нет прогноза ни по цене, ни по времени расселения. Сейчас Алексей Полянский находится в отпуске и не комментирует ситуацию с пожаром в историческом центре.
Источник «Эксперта Юг» в администрации города говорит, что эту территорию активно расселяли до 2007 года, но кризис прервал этот процесс, и он остановился. «Земли были выкуплены в шахматном порядке, неравномерно, поэтому какой-то комплексной застройки там и нет. В идеале, конечно, этой территорией должен заниматься город — выкупить землю, расселить людей, но денег в городском бюджете на эти цели нет», — говорит спикер. По его словам, слухи о поджоге естественны, но выяснять причину должно следствие.
Ранее в СМИ появились сообщения, что к жителям территории в районе Театрального спуска (там же находится и улица Нижегородская, где возник пожар) приходили риэлторы и предлагали купить участки ниже рыночной стоимости. По словам местных жителей, риэлторы угрожали сжечь дома.
Генеральный директор «ЮИТ-Дон» Андрей Шумеев считает, что территория в районе Театрального спуска — тупиковая. Так как ей не может заниматься застройщик — нет экономики, а у властей нет правого механизма воздействовать на эту территорию. «Для того, чтобы отселить людей с одного га земли, нужно, примерно, 400 млн рублей, а стоимость этой земли — не больше 150 млн рублей. Понятно, почему на эту территорию не заходят застройщики. А в городском бюджете нет денег на расселение. Логика жителей другая, на одну квартиру, чаще всего, на этих территориях записано несколько семей. Конечно, та цена, которую предлагает инвестор, не покроет затраты на приобретение жилья для нескольких собственников. Люди фактически остаются на улице, если решаются продавать эту землю», — говорит Андрей Шумеев.
«Я хорошо знаю это место, там в свое время шло активное расселение, но ситуация встала из-за нескольких домов, которые не принимали условия расселения. И эту ситуацию невозможно взять под правовой контроль, так как нет никаких юридических механизмов», — говорит председатель правления концерна «Единство» Геннадий Наумов.
При этом застройщики, комментируя предлагаемые цены за участки, которые фигурировали в СМИ (2,4 млн рублей за четыре сотки), говорят, что они приближены к рыночным.
По адресу Нижегородская, 33 (именно на этот адрес приехали пожарные машины), на публичной кадастровой карте, зарегистрирован участок площадью 6 250 кв. м в границах улицы Терской и Чувашского переулка. По документу, это зона для эксплуатации производственно-складской базы. Кадастровая стоимость участка — 43,7 млн рублей (700 тысяч рублей за сотку). Близлежащие земельные участки — зоны индивидуального жилого строительства (ИЖС) и многоквартирного жилого строительства — оцениваются аналогично.
Опыт нашего соседа
Краснодар, у которого есть статус исторического города и соответствующие территории в центре, страдает от тех же проблем — раздутые охранные зоны с малоценным и ветхим жильём, балансом аварийного жилья и изношенными коммуникациями. С 2016 года краснодарские власти ведут работу по актуализации исторических границ, чтобы не создавать искусственные барьеры для освоения и без того сложных застроенных территорий.
Попытка масштабно заняться реконструкцией центральной части Краснодара была предпринята в 2006 году. Городские власти выделили 325 кварталов общей площадью 1,5 тысячи га в центральной части кубанской столицы под комплексную реконструкцию. Но квартальной реконструкции не получилось. Высокие темпы строительства города привели его центр к хаотичной реконструкции без учёта нагрузки на инженерные сети, этажности и т.д. Чтобы не повторять этот сценарий, сегодня в городе ведётся дискуссия о том, каким должен быть центр.
Сейчас краснодарские власти работают над новой моделью привлечения инвесторов к реконструкции и развитию центральной части Краснодара. По словам главного архитектора Краснодарского края Юрия Рысина, эта модель будет узаконена в новом генплане города, работа над которым сейчас ведётся, и в правилах землепользования и застройки. Центральная часть города будет осваиваться только поквартально. «Мы планируем создавать пакетное предложение для застройщиков. Инвестиционный проект в центральной части города должен быть неразрывно связан с проектом вне центральной части. Если инвестор заходит в очень обременительный квартал, который требует расселения, замены инженерных сетей и пр., он должен получить на льготных условиях участок вне центральной части города, где будет другая экономика, другая этажность, другая плотность, — объясняет г-н Рысин. — Если мы сможем предложить застройщику компенсацию его издержек, модернизация центральной части города станет привлекательной. В противном случае это чистое обременение».
Этот пример о том, что даже в условиях недостаточных возможностей, проблемой можно заниматься. Более того, если не решать проблемы запущенной территории в самом центре города, их будут решать другие силы, от которых пахнет полной незащищенностью простых людей.
