Почему проблема обманутых дольщиков на Юге сдвигается из года в год

Уже можно констатировать, что прогноз администрации Кубани не сбылся. Теперь восстановить права всех обманутых дольщиков рассчитывают в лучшем случае к концу текущего года. О таких же планах заявило и руководство Ростовской области. Речь идет в первую очередь про объекты, в достройке которых через региональные и федеральные механизмы участвуют местные власти, и где есть обманутые дольщики. Эксперты считают, что и эти планы могут быть чрезмерно оптимистичными, и в реальности решение проблемы долгостроев на Юге будет сдвигаться и дальше.

Перетекающие остатки долгостроев

По данным администрации Краснодарского края, в 2015 году в регионе насчитывалось 518 долгостроев. В начале 2020 года в едином реестре проблемных объектов их числилось 295. При этом, по данным на март 2020 года, регион занимал второе место в РФ по числу проблемных жилых многоквартирных домов. На него приходилось 8,5% от всех долгостроев страны. Проблема была в 2018 году настолько остра, что вызвала аресты чиновников Краснодаре, о чем писал «Эксперт Юг».

Как заявил в конце марта 2023 года губернатор Кубани Вениамин Кондратьев, в данный момент в регионе остаются 74 долгостроя, 48 из них в Краснодаре, и более 5,7 тыс. дольщиков ждут своих квартир.

В Ростовской области ситуация обстоит менее остро, хотя аресты в 2019 году случились и здесь. Еще в 2013 году заместитель донского губернатора Сергей Трифонов заявлял, что к 2015 году проблему обманутых дольщиков в области решат. Тогда он говорил про 24 объекта. В 2019 году губернатор Ростовской области Василий Голубев выражал надежду на то, что проблема может быть решена в 2021 году. Однако в начале 2022 года Голубев сообщал о 77 проблемных стройках. А в 2023 году донские власти заявили о 20 многоквартирных домах, дольщики которых должны получить ключи по итогам этого года.

По данным Единого реестра проблемных объектов ДОМ.РФ, в Ростовской области в данный перечень входит 21 долгострой. Среди самых крупных – два незавершенных объекта ООО «Сигма» в Аксае общей площадью более 20 тыс. кв. м, и долгострой «РосЖилСтроя» в Азове на 27 тыс. кв. м.

В Краснодарском крае в реестре сейчас числятся 68 объектов. Крупнейшие – это ЖК «Романовский двор» в Краснодаре от ООО «Авангард-Строй» на 29 тыс. кв. м жилья, а также ЖК «Сердце» в краевом центре от ССК на 65 тыс. кв. м.

Что считается долгостроем

Стоит отметить, что объекты вычеркиваются из реестра проблемных по-разному. Часто дольщики получают компенсации от государства, после чего принимается решение о целесообразности достройки дома. В некоторых случаях для этого привлекаются инвесторы из числа крупных девелоперских компаний региона, которые меняют их концепцию и получают прибыль от продажи квартир, которые не были куплены обманутыми дольщиками. Также власти активно использовали механизм взыскания средств с компаний, в действиях которых были обнаружены признаки финансовых махинаций.

Напомним, что Компенсационный фонд долевого строительства был создан в 2017 году, и поступления туда осуществляются в размере 1,2% от суммы сделки по каждому договору долевого участия, заключаемому застройщиками. В данный момент он относится к Фонду развития территорий.

Краснодарский край в 2021 году направил туда 1,7 млрд рублей, а в 2022 – еще 1 млрд. В Ростовской области на эти нужды в 2021 году направили 2 млрд рублей. В 2022 году финансирование составило 1 млрд.

Гендиректор компании Macon Илья Володько отметил, что с классификацией долгостроев изначально были проблемы, не позволяющие объективно оценить масштабы этого явления. По его словам, даже в годы активной борьбы с недостроями их число периодически пополнялось, хотя в целом ситуация на рынке недвижимости уже была стабильной и массовых банкротство застройщиков не наблюдалось.

«Стоит ли считать долгостроем объект, который не был введен точно в срок? Да даже полгода задержки не всегда делают дом проблемным. Потому что помешать своевременному вводу в эксплуатацию может множество факторов – от заминок с подведением коммуникаций и согласованием этих вопросов с монополистом до осторожности чиновников, которые на фоне ужесточения градостроительных правил стараются максимально перестраховываться и не выдают разрешение на ввод в строй», - прокомментировал Илья Володько.

Проблема решается, но сроки сдвигаются

По мнению Володько, в целом ситуация за последние годы существенно улучшилась, и говорить о бездействии властей не приходится. Хотя окончательного решения этой проблемы, по его оценкам, стоит ждать к 2024-2025 году. При этом для Краснодарского края эта проблема всегда стояла на порядок острее, чем для Ростовской области, что в первую очередь связано с привлекательностью самого рынка недвижимости и кардинально разными объемами строительства. К примеру, в Ростовской области в 2022 году ввели в строй 2,7 млн кв. м жилья, а в Краснодарском крае – 7,5 млн.
Директор агентства «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов связал низкие темпы решения проблемы с еще одной причиной – отсутствием финансового интереса у застройщиков.
Окончательного решения проблемы обманутых дольщиков, по оценкам экспертов, стоит ждать к 2024-2025 году. 
«Просто так девелоперы за достройку проблемных объектов не берутся, взамен властям нужно им что-то предложить. И это в условиях, когда по-настоящему ликвидных земельных участков становится все меньше. В результате этот ресурс для решения проблемы обманутых дольщиков уже не годится, и основная нагрузка ложится на Компенсационный фонд. А это государственные средства, которые по определению ограничены», - пояснил Вадим Камалов.

По его мнению, окончательное решение проблемы обманутых дольщиков на Юге будет откладываться и дальше именно по финансовой причине. При этом большого количества новых проблемных объектов уже не появляется в связи с переходом рынка на работу через эскроу-счета, позволяющие застройщикам получать средства дольщиков только после завершения строительства.