61 63

Рекорды строительства при стоящих продажах жилья

833
10 минут

Строительство жилья в Краснодарском крае росло очень динамично в 2021 года и продолжает расти в 2022-м. Между тем, продажи по итогам мая составляют около 30% от февральских. Руководители строительных компаний обсудили проблемы рынка на круглом столе «Эксперта Юг».

Рекорды строительства при стоящих продажах жилья

Круглый стол «Жилье и инфраструктура в новых условиях» //Фото: «Эксперт Юг»
Поделиться
Рынок жилищного строительства — главный драйвер экономики крупных городов. В инвестиционных портфелях Ростова-на-Дону и Краснодара жилье, к примеру, занимает более 90%. При этом в 2021 году, как показало исследование «Эксперта Юг», был отмечен колоссальный прирост новых проектов в этой сфере. Но начало 2022 года серьезно трансформировало экономическую реальность: рост цен, санкции, новые нормативы комплексной застройки. Новую реальность рынка участники рынка обсудили на круглом столе «Жилье и инфраструктура в новых условиях».

Некритичное влияние санкций на строительную отрасль

Краснодарский край, по словам начальника отдела развития строительного комплекса департамента строительства Краснодарского края Татьяны Шабановой, в 2021 году при плане в 4,2 млн кв. метров ввел в эксплуатацию более 6,3 млн кв. метров жилья, включая индивидуальное жилое строительство (ИЖС), — прирост к 2020 году составил 22,6%. В 2022 году на Кубани запланировано ввести в эксплуатацию порядка 5 млн кв. метров, с января по май уже ввели более 3,3 млн. «Мы занимаем второе место после Московской области в общероссийском рейтинге по совокупному показателю объема ввода жилья», — говорит Татьяна Шабанова. По ее словам, санкции не нанесли серьезного удара по строительной отрасли Краснодарского края.

Круглый стол 2.JPG
Поделиться
Начальник отдела развития строительного комплекса департамента строительства Краснодарского края Татьяна Шабанова //Фото: «Эксперт Юг»

«На сегодняшний день строительная отрасль находится в некритическом состоянии по сравнению с другими отраслями, — говорит Шабанова. — У нас застройщики быстро переориентировались на рынок местного производителя и дружественных стран. Стройки не остановились».

Однако все цифры и рост показателей — это результат задела предыдущих лет, считает вице-президент корпорации «Девелопмент-Юг» Любовь Корчагина. «Все мы понимаем, что цикл строительства — это где-то два года. Соответственно, чтобы ориентироваться в том, как отрасль себя чувствует сейчас, нужно смотреть, сколько жилья сдано в этом году, а сколько выдано разрешений на строительство и сколько находятся в стройке», - говорит Любовь Корчагина.По ее мнению, сегодня в строительной отраслинаблюдается замедление. Покупка недвижимости требует решения, которые люди принимают обдуманно и достаточно долго. А когда ситуация в стране становится нестабильной, решения принимаются ещё дольше.

Почему встали и как запустить продажи квадратных метров

«У нас были клиенты, которые хотели войти на рынок Краснодара,но мы не рекомендовали этого делать, потому что рынок перегрет, цены в 150–200 тыс. рублей за квадратный метр смехотворны, — рассказывает Михаил Келеметов, директор краснодарского филиала ГК «ЭНСИ». — Шла игра на повышение, потому что была очень низкая процентная ставка по ипотеке. А люди все ехали. И мы приехали за полтора-два года от 50 тыс. рублей за кв. м. до 150. Такого нет ни в одном регионе. Это ненормально, что за 300 тыс. рублей за кв. м. я могу купить квартиру в Москве в нормальном районе, при том, что за 200 тыс. рублей я могу купить квартиру на Западном обходе в Краснодаре».

Круглый стол 7.JPG
Поделиться
Директор краснодарского филиала ГК «ЭНСИ» Михаил Келеметов //Фото: «Эксперт Юг»

«Весь рынок сейчас находится в ожидании, но мы видим небольшое оживление по сделкам, — отмечает Любовь Корчагина. — От уровня февраля это всего 30%. Рынок раньше на треть состоял из приезжих, которые покупали здесь жильё. А сейчас эта категория покупателей практически на стопе. Люди из регионов теперь не торопятся в Краснодарский край, как минимум из-за проблемы с перелетами. Мы рады всем мерам, которые принимаются правительством на сегодняшний момент. Думаю, нужно время, лето будет непонятным, нужно дождаться его конца, чтобы увидеть, достаточно мер или нет. Но я не согласна, что цены упадут. Качество жилья в Краснодаре выросло, земельные участки стали стоить дороже, получить разрешение стало сложнее, себестоимость проектов выросла».

Круглый стол 4.JPG
Поделиться
Генеральный директор ООО «Арт-ИнвестГрупп» Артур Акопян и вице-президент корпорации «Девелопмент-Юг» Любовь Корчагина //Фото: «Эксперт ЮГ»

«Снижение процентной ставки, безусловно, оживляет рынок, — говорит заместитель коммерческого директора компании «Неометрия» Анна Сапегина. — Но мы делаем ставку не только на ипотеку — ввели программу рассрочки с первоначальным взносом на покупку квартиры в строящихся объектах».

По мнению руководителя службы маркетинга ГК «Победа» Ирина Дробышевой, строительный рынок сегодня переживает кризис доверия — люди не знают, что будет завтра с ними и их работой, им страшно подписывать договор.

«Поддержать нашего клиента в его сомнениях и страхах — наша первоочередная задача, — считает Ирина Дробышева. — Мы строим новую реальность, неизвестность всегда пугает. Клиенту сегодня не нужны рекламные обещания, ему нужны гарантии безопасности. Сегодня у нас кризис потребительского спроса. У нас все отлично с цифрами по жилью, которое мы строим и сдаём, но спрос значительно сжался. Чтобы привести потребителя в свою компанию, нужно потрудиться».

Круглый стол 9.JPG
Поделиться
Руководитель службы маркетинга ГК «Победа» Ирина Дробышева //Фото: «Эксперт Юг»

Актуальность безопасности жилья, которая сегодня выходит на первый план, подчеркнул и Дмитрий Рогозин, руководитель направления по работе с застройщиками Краснодарского филиал ПАО «Ростелеком».

«Серьезным аргументом в пользу выбора квартиры или дома для покупателей становится не только комфорт, доступность, но и защищенность жилья, — отметил Дмитрий Рогозин. – Когда у дома есть умная начинка – умные домофоны с системой распознавания лиц, которые сами сверяются с базой данных жильцов и не пропустят чужих, умные видеокамеры, которые фиксируют все, что происходит на придомовой территории и помогают уберечь, например, автомобиль на стоянке от повреждений или кражи, умные счетчики, которые сами соберут и зафиксируют все показания – все это повышает привлекательность жилья, отвечает современным требованиям безопасности и дает жильцам чувство защищенности. «Ростелеком» уже больше двух лет внедряет систему умных сервисов «Ключ» во многоквартирных домах уже на стадии строительства. Так что, когда дом сдается в эксплуатацию, он сдается как умный».

Дмитрий Рогозин Ростелеком.jpg

Поделиться

Дмитрий Рогозин, руководитель направления по работе с застройщиками Краснодарского филиал ПАО "Ростелеком"//Фото: "Эксперт Юг"

«Большинство застройщиков сегодня сдает предчистовую отделку, а я предлагаю вернуться к чистовой отделке с мебелью, — говорит руководитель общественного движения «Национальное агентство по архитектуре и строительству» Алексей Тодоренко. — Мы считаем, что так покупательская способность возрастёт. Ведь люди и так платят ипотеку, и сегодня они заходят в свою квартиру, а там ещё нужно сделать ремонт, покупать мебель, найти на это средства. А так человек сможет прийти в готовое жилье и сразу жить там, а не достраивать».

Проблема инфраструктуры и ее отставания

До начала спецоперации крупнейшие столичные застройщики очень активно интересовались инвестпроектами в жилой сфере, рассказал вице-президент по инвестициям AVA Group Михаил Хрусталёв. «Ситуация с инвестициями напряжённая, но медленно начинает раскачиваться, — сказал Михаил Хрусталев. — Всех, конечно, интересуют проекты уже с полученным разрешением и готовой документацией, чтобы можно было заходить и строить. А таких проектов достаточно мало. Из позитивных факторов могу назвать увеличение спроса и утверждение последних градостроительных документов. Из-за этого выросла стоимость земельных участков, поэтому инвесторы, которые вложились в участки ранее, сейчас могут неплохо на этом заработать».

Круглый стол 8.JPG
Поделиться
Вице-Президент по инвестициям AVA Group Михаил Хрусталёв //Фото: «Эксперт Юг»

Также он отметил, что сегодня ситуация с получением разрешения на строительство осложнена в связи с принятием нового, уже утверждённого, генерального плана, правил землепользования застройки и ряда других документов, которые регламентируют градостроительную деятельность. Это оттягивает срок получения разрешения, а значит и принятие решения инвестором о входе в регион или проект.

«Зачастую при защите эскизных проектов возникают проблемы, потому что нормы города Краснодара и Краснодарского края разнятся, — подтверждает ту же проблему Вадим Мовчан, руководитель проектов ООО «ЮгСтройИмпериал». — Нужно найти консенсус, сделать жильё комфортным, а сейчас сроки получения разрешения на строительство выросли».

«На мой взгляд, без серьёзных целевых федеральных программ Краснодар и строительная отрасль не выживут, — отметила председатель общественного совета по озеленению Краснодара, руководитель рабочей группы по созданию водно-зелёного каркаса города Елена Шувалова. — Наконец-то градостроительные документы приведены в порядок, но проблема в том, что никто не привык работать по этим документам. Ранее нормы не соблюдали, поэтому нет и инфраструктуры. Без очистных сооружений с крупных ЖК идут отходы и в реку Кубань, и в водохранилища, и в грунт, и в канавы. Для решения этих проблем необходимо переключить ряд ресурсов строительных компаний на создание инфраструктуры — и привлекать федеральные ресурсы».

Круглый стол 5.JPG
Поделиться
Председатель общественного совета по озеленению Краснодара, руководитель рабочей группы по созданию водно-зелёного каркаса города Елена Шувалова //Фото: «Эксперт Юг»

«Обстановка на мой взгляд не критичная, но печальная. Взаимодействия власти с бизнесом становится все меньше, — говорит Артур Акопян, генеральный директор ООО «Арт-ИнвестГрупп». — Все ложится на плечи бизнеса. Говорить о снижении себестоимость можно будет только тогда, когда власть будет включаться в строительство инженерных сетей и в комплексное развитие. Независимо от февральских событий, должно быть включение власти в проекты».

«Из-за того, что происходит на границе с Краснодарским краем, инвесторы перестают вкладывать в регион деньги и меньше покупают квадратные метры, — говорит Алексей Тодоренко. — Властям в этой ситуации нужно повернуться лицом к комплексной застройке. Комплексная застройка без бюджетного планирования не может существовать. Бюджет в руках исполнительной власти, поэтому именно региональная и муниципальная власть должна планировать развитие застройки путём закладки в бюджет средств на социальную и инженерную инфраструктуру».

По словам, Татьяны Шабановой, за последние три года край увеличил количество строительства социальных объектов в рамках государственных программ. Но, как заметила Елена Шувалова, инфраструктура никогда не успеет за темпами строительства жилья, разрыв слишком велик. И в сегодняшних условиях есть большой риск, что он будет увеличиваться.

Проблема поставщиков и экономика проектов

Еще одним фактором, тормозящим развитие строительной отрасли, является уход с рынка существенной части компаний, производящих строительные материалы. Теперь организациям придется налаживать новые логистические цепочки, а то, как и когда это будет сделано, влияет на качество и количество вводимого жилья. На российском рынке тем не менее продолжает оставаться строительное оборудование, не попавшее под влияние санкций.

«Наши заводы находятся в Европе, но мы остаёмся в России, — говорит региональный представитель компании Xylem в Краснодаре Юрий Хамин. — Мы производим насосное оборудование и сейчас принимаем заказы, отгружаем их. На данный момент их количество значительно выросло. Оборот продаж вырос в связи с тем, что некоторые компании прекратили работу в России. Мы проанализировали продукты на предмет санкций и выяснили, что большая часть оборудования для строительства не попала под санкции. Поэтому, когда мы слышим разговоры об импортозамещении, мы всегда удивляемся, потому что, в принципе, ничего можно не замещать».

Круглый стол 6.JPG
Поделиться
Региональный представитель компании Xylem в Краснодаре Юрий Хамин //Фото: «Эксперт Юг»

Среди вызовов реалий, с которыми столкнулась компания, Юрий Хамин отмечает влияние курса валют на прайс-лист и необходимость перестраивать логистику. «Раньше мы заключали сделки в рублях, но теперь приходится в евро из-за колебаний курса рубля», — отмечает Юрий Хамин.Также компания расширила складскую линейку насосов, увеличила склады по дренажу и канализационным насосам, циркуляционным насосам с мокрым ротором, начала производить хозяйственно-питьевые станции и станции пожаротушения в Подмосковье. Кроме того, Xylem расширяет партнёрскую сеть.

«Эксперт Юг» благодарит за поддержку круглого стола ПАО «Ростелеком» и международную компанию Xylem.
Подпишитесь на каналы «Эксперта Юг», в которых Вам удобнее нас находить и проще общаться: наше сообщество ВКонтакте, каналы в Telegram и на YouTube, наша группа в Одноклассниках .
ссылка1