Несмотря на сжатие строительного рынка, Краснодарский край остается лидером строительной индустрии Юга. Регион уже шесть лет удерживает второе место по вводу жилья. Всего за 2017 год в крае введено в эксплуатацию 4,7 млн кв. м жилья (103,7% к 2016 году). Тем не менее, на протяжении трех лет до этого показатель ввода жилья падал. За это время в целом изменился подход к строительной отрасли — если раньше тот же Краснодар хаотично и точечно застраивался домами, введенными с грубыми нарушениями нормативов, с отсутствием дорог и социальной инфраструктуры, то сегодня власти требуют именно комплексного подхода, в том числе и к вопросу благоустройства. На круглом столе, организованном Аналитическим центром «Эксперт Юг» под названием «Что сдерживает комплексное освоение территорий?», участники рынка, представители власти и общественных организаций попытались разобраться в этой проблеме.
Проблема родом из 90-х
Краснодар по праву считается одним из самых комфортных городов для проживания. Вместе с тем, в краевом центре остаётся большое количество проблем, накопившихся за предыдущие годы.
По словам члена общественного совета по стратегическому развитию Краснодара Виталия Качкова, начиная, с 90 годов приоритеты застройщиков в сфере строительства жилья далеко не всегда совпадают с интересами города и общества. «Сегодня наблюдается некий разнобой. С одной стороны, надо осваивать территории, строить дома, с другой – есть необходимость строительства школ, детских садов, поликлиник.
По его словам, ещё раньше, в советское время, в Госплане прописывалось, что из 100% капвложений 50% идет на жилищное строительство, порядка 25% идет на социально-культурную инфраструктуру, а оставшиеся 25% - на инженерную, дорожную инфраструктуру и благоустройство. Сегодня приоритеты больше сместились в коммерческую область, но темы социального профиля остались. Сегодня, исходя из структуры капвложений, социальные объекты — это порядка 12%.
«Последние полтора десятка лет мы находимся в ситуации, когда приоритет жилищного строительства стал неоспорим, но строительство объекты транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры отошло на второй план. Это неверный подход, — говорит Качков. — Если раньше был единый дирижёр процесса в лице крайисполкома, то сегодня каждый дует в свою дуду. У нас строительный бум, но все вопросы социальные оставлены на потом. Чтобы застраивать крупные районы, нужно кооперироваться и создавать совместную инфраструктуру».
По словам гендиректора СК «Дионис» Сергея Скоробогатого, комплексное освоение территории предполагает выделение земли муниципалитетом под строительство сетей. Сейчас застройщик должен приобретать всё за собственный счёт, но на это нет оборотных средств. Одним из механизмов кооперации застройщиков и властей должна была стать программа по строительству арендного жилья, но этого не произошло.
«В 2013 году, когда вышло предложение о строительстве арендных домов, я отреагировал — построил арендное жилье за счет своих земель и сетей. По идее дальше муниципалитет должен был выделить землю под подключение к сетям, но этого не произошло. Таких у меня три дома стоит», — возмущается Сергей Скоробогатый. При этом он отмечает, что готов строить объекты социнфраструктуры, но «одновременно с выдачей документов, разрешающих строительство».
По словам председателя комиссии при главе администрации края в сфере ЖКХ и развитию городской среды Сергея Зимы, главная проблема на сегодня – отсутствие взаимопонимания между администрацией и застройщиком. Это приводит к завышению стоимостью квадратного метра жилья, что особенно отразилось на продаже жилья в условиях экономического спада 2015-2016 гг., который затронул все слои населения.
Как развитие технологий позволяет расти
Еще одна проблема, препятствующая комплексному освоению территорий, заключена в завышенных тарифах на электроэнергию. «Сегодня никто не знает, сколько на той или иной электростанции есть мощностей. Один киловатт электрической мощности для застройщиков небольших домов обходится в 20 тысяч рублей — на эту сумму завышается стоимость. Это теневая экономика», — говорит Зима.
По его словам, необходим аудит всех территорий, в том числе с помощью технологий gps-навигации, благодаря которому мы можем получить все необходимые данные о застройке. «И уже сегодня чиновник администрации не сможет распределять все по своему усмотрению. Плюс ко всему, если мы сегодня поймём, что у нас происходит с электрической тепловой мощностью, сможем выдавать эту мощность застройщикам бесплатно», — уверяет Зима. Он также отмечает, что развитие информатизации важно и в сфере создания транспортной инфраструктуры, где все процессы должны регулироваться в режиме онлайн.
Михаил Келеметов из ГК «Энси» отметил, что на фоне высоких тарифов и непрозрачной системы подключения к сетям застройщикам может помочь создание собственной генерации. «Мы посмотрели рынок и, получается, что в Краснодаре уникальная ситуация: нехватка сетей, большие тарифы для подключения, но ни один застройщик не понимает, что делать. А что мешает создать план собственной генерации? Цена объекта генерации, своей электростанции на жилой район - от двадцати миллионов рублей. Установка – порядка ста миллионов рублей. Это окупается за 5-7 лет, в Краснодаре может быть даже за более быстрый срок. Электроэнергия в целом, если брать за киловатт, выходит до 60% дешевле для потребителя, который сам инвестирует в свою генерацию. Нужно бороться за то, чтобы строителям давали подключаться к газу, чтобы была программа продления сетей, вот что сдерживает комплексное развитие», — отметил Келеметов.
Генплан нуждается в корректировке
По словам президента Межрегиональной правозащитной общественной организации «Законное жилье», депутата ЗСК Евгении Шумейко, ни один нормативный акт с точки зрения законодательства не препятствует комплексному освоению территорий. Даже с учётом поправок в строительное законодательство, предполагающих отмену долевого финансирования. «Предстоящая отмена долевого строительства и переход на проектное финансирование к 2019 году решит большую часть вопросов, с которыми мы сталкиваемся сейчас», — уверена Шумейко.
Первый заместитель директора департамента по архитектуре Александра Устроева считает, что на примере Краснодара реальное освоение территорий отличается от того, что есть в Генплане. «Я детально изучаю Генплан, особенно экономическую часть . В нём, например, прописано, что в районе «Немецкая деревня» планировалось к освоению сто гектаров. А на деле мы имеем там сейчас около семисот гектар реальной застройки. Энергетическая, коммунальная и инженерная структура этого района не была рассчитана именно на такую застройку. Естественно, пошёл экономический перекос, а деньги на его выравнивание необходимо получать из федеральных программ, которые, в свою очередь исходят из заявленных показателей Генплана», — говорит Устроева. Чтобы избежать подобных проблем, необходима корректировка Генплана, так как на данный момент в нём обнаружено 30% несоответствий. На корректировку запланировано выделить около ста миллионов рублей из краевого бюджета.
«Изменения, которые сейчас происходят в Краснодаре в части градостроительного регулирования, в части введения новых изменений в 214 федеральный закон, в какой-то степени останавливают комплексное развитие, потому что всегда тяжело жить во времена перемен и застройщикам сейчас тяжело запланировать на два-три года свою дальнейшую деятельность. Возможно, эти перемены закончатся, и в ближайшее время мы увидим качественный федеральный закон», — надеется гендиректор ООО «АВА инвест» Денис Бражниченко.
Изменения, которые происходят на строительном рынке, накладывают отпечаток и на смежные отрасли. По словам гендиректора ГК «Юнитайл» Сергея Клыкова, сегодня как никогда актуален вопрос кооперации между строителями и производителями стройматериалов. «Для всех важно понимать, в какую сторону развиваются технологии в наших отраслях. Мы сегодня говорим о различных технологических волнах на уровне государства, однако в индустрии производства эти волны во многом уже прошли. Мы производим товар, который строительный сектор иногда даже потреблять не готов в силу того, что на него сильно влияют доходы населения, которые в последние годы падают. Но ЮФО сегодня в стране единственный округ, который показал прирост не только в квадратных метрах, но и в качестве жилья. Это видно и по отрасли облицовочной плитки и керамогранита. Показатели её долгое время снижались, в первую очередь, за счёт ухода с рынка дорогого импорта. Но с прошлого года начался подъём. Люди начинают покупать керамогранит, в связи с этим есть перспектива. Сегодня мы можем разрабатывать товары конкретно под требования строителей. При комплексной застройке больших площадей особенно актуально использовать, например большие форматы керамогранита. Это очень удобно, так как ускоряет и удешевляет график строительных работ. В любом случае, мы сегодня готовы реагировать на нужды строителей - даже закупать соответствующие линии, у нас есть возможности для инвестирования», — говорит Клыков.
«Изменения, которые затронут закон о долевом строительстве в ближайшее время, отразятся и на комплексном освоении территорий, что, безусловно, повлияет и на нас, на предприятия, поставляющие материалы для благоустройства, — отметил заместитель исполнительного директора по коммерции «АксайСтройПром» Владислав Дидык. — Требования к благоустройству постоянно растут, а рынок стагнирует. Взрывной рост производства тротуарной плитки был связан со строительством олимпийских объектов, а также объектов к Чемпионату мира по футболу. Большие объекты сейчас в обязательном порядке запускаются с использованием тротуарной плитки — мы видим это, поскольку занимаемся продажами по ЮФО. Среди основных тенденций на рынке - увеличение размера плитки для муниципалитетов. Использование тротуарной плитки в благоустройстве придомовой территории повышает инвестиционную привлекательность жилья, по данным зарубежных экспертов, на 20-30%.
Необходимость кооперации
Заместитель директора ООО «Руспроект» Андрей Щербаков предложил снять нагрузку на застройщиков в части социальной инфраструктуры, переложив её на жителей будущих микрорайонов. «Почему бы не разработать законодательный акт, предписывающий сборы с населения в отношении таких социальных факторов как школы и детские сады? Хотя бы три рубля в месяц с каждого жителя, и мы бы получили деньги на реализацию программ по строительству школ и детских садов»
Однако эта идея не нашла поддержки среди участников круглого стола. «Деньги будете собирать с населения, а зарабатывать будут застройщики?», — переспросила Евгения Шумейко. Андрей Щербаков ответил, что это лишь один из вариантов решения проблемы.
Марина Гурченко, директор компании «ЮгСтройИмпериал», отметила роль банков в процессе комплексного освоения территории: «Только сотрудничая с банками, мы можем заходить в какие-либо крупные проекты. Если мы говорим о проектном финансировании, то со стороны застройщика необходимо предпринимать большие усилия, в том числе и по созданию инфраструктуры».
По словам управляющего корпоративным бизнесом ВТБ в Краснодарском крае Андрея Мусияченко, в Краснодаре банки участвуют в финансировании менее чем 10% строительных проектов. Банки - это сегодня единственный институт, который общается со всеми на языке финансовой эффективности, - говорит он. — Мы свои решения о вступлении в проект принимаем исключительно на основе финансовой и экономической эффективности проекта.
С Гурченко соглашается заместитель директора департамента строительства края Виталий Веденеев: «Все-таки нелогично требовать от муниципалитета строить земельном участке застройщика объекты социальной инфраструктуры. Чтобы строить социальные объекты, есть социальные краевые программы, программа «Жилище». Это федеральная программа направлена на то, чтобы дать застройщикам возможность построить кварталы, а внутри этих кварталов школы, сады и больницы. В прошлом году у нас был 1,6 миллиарда, в этом году 2 млрд выделено на эти цели».
Резюмируя, Виталий Качков указывает на роль органов архитектуры в процессе утверждения проекта планировки территории. Это должна быть не просто «красивая картинка», а базовый документ, который должен работать. При этом застройщики вполне и сами могут выступать движущей силой этого процесса. Но гармоничное развитие города зависит только от консолидированной позиции всех участников строительства.
За подготовку и проведение мероприятия аналитический центр «Эксперт ЮГ» благодарит генерального партнёра, ведущего в России производителя керамической плитки ГК Unitile (торговые марки Gracia Ceramica и «Шахтинская плитка»), а также партнёра — производителя тротуарной плитки и элементов благоустройства, компанию «АксайСтройПром» (торговая марка «Беттекс»).
